樓市出乎意料迅猛上攻的2009年行將結(jié)束，2010年的房價(jià)走勢隨之成為大家最為關(guān)注的焦點(diǎn)。當(dāng)無數(shù)人都在為今年將近30%的房價(jià)漲幅高呼“泡沫”之時(shí)，也有無數(shù)的人在為房價(jià)辯解：中國的城市化道路仍在進(jìn)行，土地將越來越少，地價(jià)的不斷上漲注定了房價(jià)長期的上漲趨勢。

　　的確，誰都不得不承認(rèn)，每年高達(dá)30%甚至更高的房價(jià)漲幅并不健康，但樓市也在眾人的“泡沫化”擔(dān)憂中，短時(shí)調(diào)整后再度強(qiáng)烈反攻。也許，中國樓市還在“泡沫”生成的過程中。如果僅僅談及2010年的房價(jià)，至少在目前所有的房地產(chǎn)業(yè)界，筆者還沒有聽到一個(gè)人對明年的樓市表現(xiàn)出悲觀。

　　臨近年底，關(guān)于政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變的輿論突然甚囂塵上。隨之而來的，是各地樓市不約而同涌現(xiàn)出的交易熱潮。2010年的樓市走向也因此被推向輿論的風(fēng)口浪尖。

　　頂級地段依舊看好

　　許久未有動作的天安中國（00028.HK），選擇在此時(shí)運(yùn)作大手筆。10月，天安中國發(fā)布公告稱，以近7.55億元人民幣代價(jià)，收購上海閔行區(qū)中房森林別墅57棟物業(yè)。

　　天安中國在公告中稱，考慮到中國內(nèi)地尤其是上海，優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)的需求將持續(xù)強(qiáng)勁，因此這一收購既提供了資本增值潛力，同時(shí)也有利于拓展集團(tuán)在上海的物業(yè)組合。

　　事實(shí)上，根據(jù)天安中國的計(jì)劃，此次收購的57套物業(yè)中，除公司持有22套外，其余35套別墅將在明年4月推向市場銷售，據(jù)天安中國相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，公司目前已將售價(jià)初步定為6萬~6.5萬元/平方米。“更為看好的，是未來幾年內(nèi)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展�！�

　　假設(shè)按照351平方米的平均面積來推算，天安中國此次購入價(jià)格大約為37750元/平方米。與當(dāng)年凱雷“團(tuán)購”物業(yè)時(shí)的價(jià)格相比，溢價(jià)不少。這意味著，在天安中國的預(yù)想中，收購?fù)瓿砂肽旰�，這些別墅的價(jià)格將上漲將近一倍。

　　在此之前，天安中國還將荷蘭ING在上海持有多年的上海網(wǎng)球俱樂部和公寓項(xiàng)目，以9.9億元代價(jià)收入囊中。兩個(gè)月時(shí)間，天安中國已在上海高端物業(yè)市場中投入了17.45億元。

　　世聯(lián)地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年1至10月，上海豪宅市場共計(jì)成交1139套，與2008年同期相比，漲幅高達(dá)143.3%。即使是與樓市“高熱”時(shí)期的2007年相比，同樣有15.9%的增幅。同時(shí)，成交均價(jià)更是屢創(chuàng)新高，當(dāng)前成交均價(jià)已高達(dá)65106元/平方米，較2008年同期增長4.5%，較2007年同期的漲幅則達(dá)44.2%。2009年的上海樓市，可謂是名副其實(shí)的豪宅時(shí)期。

　　對后市看好的，不僅僅是天安中國�！半m然按照進(jìn)程今年也趕得及，但最終還是決定延遲到明年，這樣對于產(chǎn)品質(zhì)量也好把握。”一位上海本地開發(fā)商表示。今年，這家房企在土地市場以公開招拍掛的形式，競拍獲得了一幅上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)住宅用地。“預(yù)判下來市場仍是平穩(wěn)基調(diào)，內(nèi)環(huán)以內(nèi)的物業(yè)價(jià)格還會上漲�！�

　　政策收緊預(yù)期不高　

  　對于2010年房地產(chǎn)市場的走勢，經(jīng)濟(jì)界人士的觀點(diǎn)開始與房地產(chǎn)業(yè)人士表現(xiàn)出一致。9月，央行副行長蘇寧公開表示，下半年至明年都將繼續(xù)保持適度寬松貨幣政策�！皩τ跇鞘械闹С掷�好，影響較為顯著的便是貨幣政策，但從當(dāng)前的情況來看，適度寬松的貨幣政策執(zhí)行尚未出現(xiàn)在2010年結(jié)束的狀況。”一位證券研究專家稱。

　　在中國銀行總行戰(zhàn)略發(fā)展部宏觀經(jīng)濟(jì)分析課題組發(fā)布的一份報(bào)告中指出，中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整時(shí)間與幅度主要取決于政策，尤其是貨幣政策和宏觀經(jīng)濟(jì)走勢兩大因素。

　　報(bào)告中稱，從政策因素來看，隨著經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升態(tài)勢的確立、通貨膨脹壓力的不斷增大，貨幣政策將有所收緊從而引發(fā)市場調(diào)整。然而，從宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行來看，明年經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)趨勢，又會對房地產(chǎn)市場起到促進(jìn)作用。“如果不出臺新的調(diào)控政策，不排除明年房價(jià)又會延續(xù)價(jià)格非理性上漲�！�

　　在調(diào)控政策之中，市場嗅覺最為敏感的，當(dāng)數(shù)貸款政策的變化狀況。隨著優(yōu)惠措施即將中止的消息傳出，樓市相應(yīng)出現(xiàn)了短暫震蕩的局勢，其重要性便可見一斑。不過，摩根大通中國投行副主席龔方雄在接受媒體采訪時(shí)稱，從明年來看，放貸前高后低的歷史規(guī)律很難打破，因此不排除明年一、二季度每月放貸數(shù)量仍會增長的態(tài)勢。

　　國泰君安出臺的一份報(bào)告中同樣指出，從貸款的投放方向看，房地產(chǎn)成為新的貸款爭取對象仍將在2010年繼續(xù)延續(xù)；此外，2010年的整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是穩(wěn)定期，因此利率可能在后半期才有所提高。而從貸款規(guī)模進(jìn)行預(yù)測的話，國泰君安表示，估計(jì)明年需要新增貸款在8.7萬億左右。

　　市場供求仍將主導(dǎo)

　　然而，明年的樓市走勢并不能僅從政策角度進(jìn)行預(yù)測。中國銀行總行在上述報(bào)告中，對于中國樓市房價(jià)已明顯偏高的態(tài)勢，顯示出對未來發(fā)展空間產(chǎn)生調(diào)整可能性，及調(diào)整幅度較大的憂慮。

　　市場層面，世聯(lián)地產(chǎn)分析師認(rèn)為，由于2008年受到金融危機(jī)影響導(dǎo)致的開工低迷是目前供給不能顯著回升的主要原因。從中長期來看，供給會呈現(xiàn)加速回升態(tài)勢，但短期供不應(yīng)求的局面無法改變，從而導(dǎo)致價(jià)格繼續(xù)上升。龔方雄同樣認(rèn)為，中國城市化進(jìn)程剛剛起步，但在中國可耕地表現(xiàn)稀缺的情況之下，地價(jià)上漲將是難以避免的。

　　當(dāng)記者詢問一家開發(fā)商明年的推盤計(jì)劃時(shí)，該開發(fā)商謹(jǐn)慎回答，“明年的推盤價(jià)格仍然會延續(xù)今年形勢，不過，下半年會是值得注意的時(shí)間段。”

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