昨天，北京市住建委發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》。今年12月1日起，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金。商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入由銀行監(jiān)管的專用賬戶，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。
　　
　　商品房預(yù)售資金是指，購房人按照商品房預(yù)售合同約定支付定金、首付款、購房貸款以及其他形式全部購房款。
　　
　　市住建委日前與人民銀行營業(yè)管理部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會北京監(jiān)管局報經(jīng)市政府批準(zhǔn)，出臺了《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》。其目的是為了落實(shí)中央調(diào)控措施，加強(qiáng)北京市商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，完善商品房預(yù)售制度，防范市場風(fēng)險，保障購房人合法權(quán)益。
　　
　　《辦法》明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一個預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則，在監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，并對其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。
　　
　　為了保證購房款進(jìn)入專戶，在商品房預(yù)售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金，必須在預(yù)售處公示這個專用賬戶，購房人則要將購房款直接存入專用賬戶。同時，區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)對商品房預(yù)售資金進(jìn)入專用賬戶情況進(jìn)行監(jiān)督，并可對工程進(jìn)度進(jìn)行實(shí)地核查。
　　
　　昨天，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長陳志受市住建委委托，對該《辦法》進(jìn)行了詳細(xì)解讀。他認(rèn)為在國務(wù)院兩次出臺的調(diào)控政策中都提出要對市場進(jìn)行監(jiān)管。這個《辦法》的出臺，就是對此的回應(yīng)和落實(shí)。他認(rèn)為，該《辦法》將會長期執(zhí)行。
　　
　　保障房預(yù)售資金也受監(jiān)管。陳志說，這意味著目前預(yù)售監(jiān)管僅限于住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)預(yù)售還未被納入。
　　
　　市場影響
　　
　　四季度降價可能增大
　　
　　房價
　　
　　“12月1日實(shí)施前，北京有可能出現(xiàn)一個供應(yīng)潮�！标愔菊f，按照北京的相關(guān)規(guī)定，申請預(yù)售的周期為10天左右，因此從昨天算起，到12月1日正式實(shí)施本《辦法》，只有一個月左右的時間。因此，不排除開發(fā)企業(yè)“躲避”監(jiān)管，而集中辦理預(yù)售許可，那么就有可能出現(xiàn)一個小的供應(yīng)潮。
　　
　　另外，他分析說，預(yù)售資金被監(jiān)管最大的好處就是能保證每一個開發(fā)項(xiàng)目完工。否則，有的開發(fā)商還未開發(fā)完一個項(xiàng)目就拿預(yù)售款開發(fā)另一個項(xiàng)目，一旦市場變冷，房屋銷售停滯，兩個項(xiàng)目都不能完工，就導(dǎo)致購房人得不到房產(chǎn)。即便能退回購房款，還是購房人受損失最大。
　　
　　對于預(yù)售資金被監(jiān)管的影響，陳志表示，《辦法》規(guī)定必須達(dá)到購房人可以辦理房產(chǎn)證的時候，資金才能被全部放開。為了能得到這部分資金，開發(fā)企業(yè)必須積極賣房，從而減少捂盤惜售的情況。而在市場處于觀望期的時候，開發(fā)企業(yè)很有可能調(diào)整價格，今年四季度北京房價下降的可能越來越大。
　　
　　中小企業(yè)可能會出局
　　
　　開發(fā)商
　　
　　北京某大型國企負(fù)責(zé)人表示，此舉將規(guī)范北京的房地產(chǎn)市場，一部分中小型房企很可能被淘汰出局。
　　
　　這位負(fù)責(zé)人表示，對他們來說，部分預(yù)售款被監(jiān)管后，對他們的影響并不是很大。但對于中小型房企，肯定會影響他們的購地和繼續(xù)開發(fā)。這就等于變相提高了房地產(chǎn)市場的門檻，達(dá)不到要求的就會自動被淘汰。政府部門從而將能更集中地對剩下的房企進(jìn)行監(jiān)督和管理。同時，購房人會更放心，因?yàn)樗麄兡軌蛑�道自己的預(yù)付款用在了哪里。
　　
　　而對于市場的影響，另外一位開發(fā)商代表認(rèn)為，北京的市場很特別，外來需求壓力很大。而土地又非常稀缺，預(yù)售資金被監(jiān)管后，開發(fā)周期和成本可能會變長變大。對未來長期房價的影響將是趨漲的，不過不會像2009年那樣瘋漲。
　　
　　“鏈家地產(chǎn)”認(rèn)為，《辦法》12月1日即將開始實(shí)施，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較為固定，開發(fā)商近期實(shí)現(xiàn)在建工程完工可能性很低，這樣有在建工程的開發(fā)商的預(yù)售款理應(yīng)將在12月以后進(jìn)入暫時的凍結(jié)狀態(tài)。因此，面對11月北京供地的增速，開發(fā)商的拿地積極性可能很高，以求趕上“自由資金”末班車。
　　
　　由于以上市場動向，開發(fā)商在面臨資源大量入市、價格平抑契機(jī)的同時，又面臨著資金緊張、調(diào)控深入、監(jiān)管加速落實(shí)的挑戰(zhàn)，處境越發(fā)尷尬。開發(fā)商行業(yè)內(nèi)博弈加重。
　　
　　五種情況
　　
　　專戶凍結(jié)
　　
　　出現(xiàn)五種情況后，區(qū)縣住房城鄉(xiāng)主管部門將書面通知監(jiān)管銀行暫停撥付專用賬戶內(nèi)的全部商品房預(yù)售資金，并啟動應(yīng)急措施，協(xié)調(diào)相關(guān)部門監(jiān)督專用賬戶的使用。五種情況包括：
　　
　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)行為導(dǎo)致工程停工；
　　
　　2.預(yù)售項(xiàng)目存在嚴(yán)重質(zhì)量問題；
　　
　　3.預(yù)售項(xiàng)目未按期交付使用；
　　
　　4.市和區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門認(rèn)定應(yīng)當(dāng)暫停撥付的其他情形；
　　
　　5.其他違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管的行為。
　　
　　新規(guī)實(shí)施
　　
　　如何退房
　　
　　《辦法》中明確，在房屋開始預(yù)售后，預(yù)售資金未達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管額度前，購房人提出退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門出具的證明文件，向監(jiān)管銀行申請退回購房款，監(jiān)管銀行應(yīng)在兩個工作日內(nèi)撥付。入賬資金超過重點(diǎn)監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退款。
　　
　　政策解讀
　　
　　1.預(yù)售款并非全部受監(jiān)管
　　
　　“進(jìn)入專用賬戶的預(yù)售資金數(shù)額超過重點(diǎn)監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向監(jiān)管銀行申請將超出部分轉(zhuǎn)出，優(yōu)先用于工程建設(shè)�！�
　　
　　“其實(shí)預(yù)售款并不是全部會被監(jiān)管。”陳志仔細(xì)閱讀后發(fā)現(xiàn)。他說，《辦法》中所說的重點(diǎn)監(jiān)管資金是一個項(xiàng)目的建設(shè)費(fèi)用，包括住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施達(dá)到同步交付使用條件所需的建設(shè)費(fèi)用。
　　
　　例如，一個10萬平米的項(xiàng)目，建安成本（建設(shè)費(fèi)用）為3000元/平米，預(yù)售價格為1萬元/平米。那么，這個項(xiàng)目所需的建設(shè)費(fèi)用為3億元，而所有的預(yù)售金額為10億元。按照規(guī)定理解，專用賬戶中的10億元收益中，政府只監(jiān)管其中的3億元，從而保證這個項(xiàng)目保質(zhì)保量地完工，杜絕出現(xiàn)爛尾和欺詐，其余的收益開發(fā)企業(yè)可以申請支取。因此，他認(rèn)為，“被控制”的預(yù)售款其實(shí)只是一個項(xiàng)目建設(shè)的成本。
　　
　　今年1月至9月，北京房地產(chǎn)市場開發(fā)資金總量為3900億元左右，而預(yù)售款只有1020億元左右，在整個預(yù)收款中的占比并不大，而更多的資金來自融資�？梢哉f，這個《辦法》是要管好預(yù)售款，而并非管死。
　　
　　2.監(jiān)管資金設(shè)支取四節(jié)點(diǎn)
　　
　　“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案及施工進(jìn)度編制預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃�！�
　　
　　陳志說，開發(fā)商在申請預(yù)售許可之前，應(yīng)當(dāng)制定和核定用款計(jì)劃和數(shù)額。相關(guān)部門會根據(jù)開發(fā)企業(yè)所報的計(jì)劃和施工情況，對用款數(shù)額進(jìn)行審核。確實(shí)達(dá)到節(jié)點(diǎn)時間，且用款額度符合實(shí)際，銀行才會從專用賬戶劃轉(zhuǎn)資金。
　　
　　《辦法》規(guī)定，用款計(jì)劃按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記并達(dá)到購房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件等四個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)，并合理確定每個節(jié)點(diǎn)的用款額度。對于第四個節(jié)點(diǎn)，陳志說，房產(chǎn)交用后，購房人可持有開發(fā)商提供的相關(guān)手續(xù)，委托或自己辦理房產(chǎn)證，證明房產(chǎn)已經(jīng)歸業(yè)主所有。
　　
　　在此之前，專用賬戶資金不得低于項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用的5%�！按饲�，部分開發(fā)商出現(xiàn)房屋交用后，不交稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，導(dǎo)致業(yè)主入住但不能辦理房產(chǎn)證。”這一做法將杜絕類似情況。
　　
　　3.監(jiān)管銀行不得隨意變更
　　
　　“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自己確定項(xiàng)目的監(jiān)管銀行，分期建設(shè)的，每一期內(nèi)的項(xiàng)目只能委托一家監(jiān)管銀行，并且開發(fā)商應(yīng)按照一個預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則，在監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議�！�
　　
　　陳志說，目前開發(fā)商借貸建房的同時，允諾推薦客戶采用借貸銀行按揭購房，這是正常的市場行為。因此，開發(fā)商有權(quán)力自己選擇監(jiān)管銀行。
　　
　　“雖然銀行是開發(fā)商自己確定的，但中國人民銀行會適時監(jiān)控。”同時，開發(fā)商支取資金必須憑借備案工程建設(shè)合同，也不能超過節(jié)點(diǎn)用款額度。因此會避免開發(fā)商與銀行打默契球。
　　
　　4.購房人可查購房款去向
　　
　　“商品房預(yù)售時，購房人無論是全款購房，還是貸款購房，都應(yīng)當(dāng)將購房款及貸款直接存入專用賬戶�！�
　　
　　《辦法》規(guī)定，主管部門會公示已批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目的建設(shè)方案、工程進(jìn)度情況等。購房人可通過市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門網(wǎng)站查詢。
　　
　　陳志透露，市住建委正在建立網(wǎng)上查詢系統(tǒng)。購房人根據(jù)網(wǎng)簽的合同號，就能通過房地產(chǎn)交易網(wǎng)，追蹤自己購房款的去向�？纯词遣皇莿澣肓碎_發(fā)商專用賬戶。這樣，將形成社會更多范圍的監(jiān)督機(jī)制。
　　
　　商品房預(yù)售金監(jiān)管須全國協(xié)同
　　
　　從最終調(diào)控目標(biāo)來說，類似政策只有全國協(xié)同執(zhí)行，才有望盡早達(dá)到目標(biāo)。
　　
　　《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》12月1日施行。今后，北京市商品房預(yù)售資金將全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，嚴(yán)禁開發(fā)商直接收存預(yù)售金。對一直抱有博弈念頭的開發(fā)商來說，這一辦法無疑是重量級調(diào)控砝碼。
　　
　　過去幾年，商品房預(yù)售資金一直是開發(fā)商的保鏢。這筆錢本來不該濫用，卻經(jīng)常被用于炒地、囤地，而新獲得的地塊，又成為貸款抵押品。由此產(chǎn)生的問題是，工程款可能突然中斷，導(dǎo)致工程質(zhì)量下降甚至成為爛尾樓，危害購房者利益。而被挪用的資金投入市場后，成為地王頻出的重要抬轎者，刺激購房者的心理預(yù)期和房價的非理性飛漲。
　　
　　將商品房預(yù)售資金存入專用賬戶，在限制開發(fā)商資金違規(guī)流轉(zhuǎn)的同時，削弱了開發(fā)商的資金實(shí)力，降低了開發(fā)商憑恃豐沛資金與調(diào)控政策博弈的本錢。新措施無疑將提高開發(fā)商配合調(diào)控政策的主觀能動性。
　　
　　此外，政府對于預(yù)售資金的有效管理，豐富了政府的調(diào)控手段。此前，盡管政策三令五申，但開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)仍然敢于上下其手大做文章，原因就在于監(jiān)管乏力。預(yù)售資金管理強(qiáng)化后，開發(fā)商必須考慮一旦違規(guī)預(yù)售資金可能被扣罰、或停止網(wǎng)簽等風(fēng)險。違規(guī)成本的大大抬高，實(shí)際上提高了調(diào)控政策的落地機(jī)會。
　　
　　可以預(yù)期，預(yù)售資金管理新政將迫使開發(fā)商作出應(yīng)對。在銀行貸款從緊和預(yù)售資金不能挪用這兩道繩索下，目前仍在觀望市況、期待風(fēng)向轉(zhuǎn)變的開發(fā)商們，無法再坐得住，如想回籠資金，就必須加快銷售，囤樓惜售難以延續(xù)。
　　
　　在多重政策壓力下，商品房預(yù)售金監(jiān)管的強(qiáng)化，可能會成為壓低房價的那一根稻草。
　　
　　但是，不同的開發(fā)商對新政的抗壓性不同。相對而言，實(shí)力較弱的開發(fā)商，將被迫采取與調(diào)控政策方向趨同的應(yīng)對方式，而大規(guī)模的開發(fā)企業(yè)由于資金全國調(diào)用，仍可作出規(guī)避動作。比如，可以調(diào)用沒有實(shí)施預(yù)售金監(jiān)管的地方分公司應(yīng)急，以繼續(xù)保持與調(diào)控政策博弈的能力，尋求更高利潤的獲取機(jī)會。
　　
　　從這個角度說，北京市商品房預(yù)售資金全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶的政策，只能取得有限效果。即使中小開發(fā)商被迫調(diào)整戰(zhàn)略，房價低頭也難成趨勢。從最終調(diào)控目標(biāo)來說，類似政策只有全國協(xié)同執(zhí)行，才有望盡早達(dá)到目標(biāo)。

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