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中研網(wǎng)訊：

2011-2015年寫字樓行業(yè)競爭格局與投資戰(zhàn)略研究咨

2010年以來，樓市調(diào)控不斷升級，而種種調(diào)控舉措均指向住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)處于政策的相對真空期

2011-2015年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭格局與投資戰(zhàn)略研究

2010年以來，樓市調(diào)控不斷升級，而種種調(diào)控舉措均指向住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)處于政策的相對真空期

2011-2015年泗水房地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競爭戰(zhàn)

2010年泗水縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值93.83億元，比上年增長14.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值26.0

2011-2015年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析及投資

本研究咨詢報告主要依據(jù)國家統(tǒng)計局、國家商務(wù)部、國土資源部、國家發(fā)改委、國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、

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　一、2011年中國房地產(chǎn)新政解析

　　1.“國八條”

　　政策要點：明確房價控制目標，限購范圍更廣且更加嚴厲

　　為遏制房價過快上漲，2010年中央政府先后出臺“國十一條”、“國十條”和“9.29新政”，受此影響，全國及重點城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極變化，房價漲幅明顯縮小。為了鞏固調(diào)控成果，2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(簡稱“國八條”)，提出“明確房價控制目標、更大范圍更加嚴厲的限購政策”等一系列政策。

　　2011年1月，國務(wù)院辦公廳即發(fā)出1號文件調(diào)控房地產(chǎn)市場，有利于進一步彰顯政府調(diào)控決心，緩解房價上漲預(yù)期。該政策是2010年調(diào)控政策的升級和深化，也是對可能出現(xiàn)的2011年春季房地產(chǎn)市場行情的防御，是一種事前“消防”，而非事后“救火”�？傮w來看，本次調(diào)控政策要求各地明確房價調(diào)控目標，更大范圍、更加嚴厲地實施限購措施，政策力度更強，

　　具體如下：

　　明確房價調(diào)控目標，穩(wěn)定預(yù)期。文件要求地方政府合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并向社會公布，此項措施在以往的房地產(chǎn)調(diào)控中從未出現(xiàn)。

　　實施限購措施和利用輿論引導(dǎo)合理需求。在“國八條”出臺前已有已有24個城市出臺“限購令”，嚴厲程度不一；“國八條”的限購規(guī)定更加嚴厲、涉及城市更廣，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：(1)覆蓋范圍更廣；(2)購買限制更嚴；(3)跨區(qū)域限制更嚴。

　　改進土地招拍掛制度，增加保障房供給不放松。確保保障房用地供給，發(fā)展公共租賃住房，擴大保障性住房覆蓋范圍，解決低收入城鎮(zhèn)居民家庭住房困難問題，保障民生。

　　稅收、信貸政策進一步升級，合力抑制投資投機需求。買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征收營業(yè)稅；該措施加大了二手房交易成本和購買費用，嚴厲程度較之以往進一步加強，將會有效遏制投資投機性購房。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

　　落實約談問責機制，確保各項政策有效落實。對于房價調(diào)控目標不明確，保障房建設(shè)不力，執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位的省(區(qū)、市)人民政府，要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負責人進行問責。

　　2.房產(chǎn)稅

　　政策要點：在征收范圍上兩地各有側(cè)重，上海稅率較低，重慶稅率跨度大

　　“國八條”發(fā)布次日(1月27日)，上海、重慶分別出臺房產(chǎn)稅試點辦法。同日，國稅總局表示將總結(jié)試點經(jīng)驗，適時研究提出全國改革方案，條件成熟時在全國范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅。

　　從征稅范圍來看，上海雖僅針對新購住房，不涉及存量房，但由于只要屬于第二套住房即納入征稅范圍，因而單從新房市場來看，上海符合征稅條件的新房可能更多，對高檔住房和普通住宅同時產(chǎn)生影響。而重慶的政策主要針對高檔住房，對普通住宅不會產(chǎn)生影響。從稅率來看，重慶稅率跨度大(最低0.5%，最高1.2%)，而上海稅率為0.4%或0.6%，在計算應(yīng)納稅額時再乘以70%，因此稅率相對較低。

　　目前來看，開征房產(chǎn)稅雖然增加了持有環(huán)節(jié)成本和投資收益的不確定性，但0.5%左右的稅率遠低于過去幾年房價上漲幅度。因此，在“國八條”已有更嚴厲政策出臺的前提下，房產(chǎn)稅試點短期內(nèi)對遏制房價上漲的實際作用不會太大，而更多地對購房者心理產(chǎn)生影響。而且在試點初期，房產(chǎn)稅對地方財政收入貢獻很小，未來也難以與土地出讓金相提并論。

　　二、各地“國八條”細則分析

　　1.“限購令”

　　在1月26日“國八條”出臺后的1月28日，青島、長春兩地即出臺落實“國八條”的實施細則，實行“限購令”，2月15日北京出臺“限購令”。截至3月15日，35個大中城市(指直轄市、省會城市和計劃單列市，不含拉薩)中，只有合肥、重慶、西寧和呼和浩特4個城市沒有出臺限購措施。

　　各地“限購令”嚴厲程度略有差異，北京領(lǐng)嚴全國，貴陽、長沙等地最為溫柔。從實行時間來看，青島、長春、石家莊、貴陽和廈門5市的“限購令”實行時間截至今年的12月31日，而南寧的“限購令”實行期限為一整年，截止時間是2012年2月29日，其他城市沒有明確截止時間。從限購范圍來看，青島、成都、南京等17個城市只在主城區(qū)或市區(qū)實行限購，而在遠郊區(qū)縣不實行，其中貴陽最為溫柔，只在中心城區(qū)一環(huán)內(nèi)限購，其余城市在全市范圍內(nèi)都進行限購；長沙僅對90平米以下住房限購，政策較為寬松。從非本地戶籍家庭提供社保或納稅證明最低年限看，北京要求最嚴厲，需提供連續(xù)5年繳納社�；蚣{稅證明，蘭州要求連續(xù)2年，成都、銀川、長沙和烏魯木齊相對寬松，對年限沒有要求，其它城市均為1年。

2.“房價控制目標”

　　按照“國八條”要求，“2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布”。但從目前來看，各地出臺房價控制目標較為謹慎。截至3月15日，已出臺“國八條”細則的31個城市中，僅有貴陽、長春、銀川和昆明4個城市公布房價控制目標，18個城市表示一季度公布房價控制目標，13個城市未提及此事。而已公布的4個城市的房價控制目標多數(shù)為定性描述，以人均可支配收入、GDP、上年全國平均水平作為參照標準，未采用數(shù)字量化指標，只有銀川明確提出價格上漲幅度同比低于10%(統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2010年銀川住宅銷售均價漲幅為18%，2010年12月銀川新建住宅價格指數(shù)同比上漲6.2%)。

　　地方政府對中央政策的執(zhí)行動作緩慢，一方面原因是部分地方政府態(tài)度不夠積極，放松執(zhí)行力度，另一方面，因為缺乏公正、權(quán)威的價格參照標準，制定價格控制目標不好把握，加上中央首次要求各地制定“房價控制目標”，地方政府還需結(jié)合近年當?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格走勢和經(jīng)濟發(fā)展情況仔細斟酌來確定，以免出現(xiàn)由于未完成房價控制目標而被追究責任的情況。

　　三、“國八條”出臺后，重點城市住宅量價變化

　　多數(shù)城市成交量受到影響，百城價格漲幅得到明顯遏制

　　受限購政策和傳統(tǒng)淡季春節(jié)的雙重影響，2月住宅成交量出現(xiàn)大幅下滑，第6周(1.31?2.6)達到最低點，春節(jié)過后，與以往情況相同，成交量有明顯回升，但仍低于春節(jié)前水平。從環(huán)比來看，10個代表城市(北京、上海、廣州、南京、天津、杭州、青島、成都、寧波、東莞)中，只有天津和成都環(huán)比上升，漲幅分別為15.2%和2.7%，其他城市環(huán)比均有不同程度下降，其中青島下降幅度最大，降幅76.3%；但是從同比來看，僅北京、上海、青島同比下降，北京下降最大43.2%，青島最小6%，其他城市2月成交量仍高于去年同期。

　　但從最近兩周(2.28?3.13)的數(shù)據(jù)來看，春節(jié)后成交量回升的態(tài)勢并未延續(xù)

　　一線城市中只有上海小幅上升，其他城市均呈現(xiàn)下降趨勢；二三線城市中僅大連保持較大的漲幅，其余大部分城市或開始出現(xiàn)下降苗頭或已經(jīng)大幅下降，17個城市最近兩周的總成交量在100萬?150萬平方米之間，明顯低于新政出臺前的200萬平米以上。表明一系列政策正在開始逐步發(fā)揮效應(yīng)，對市場成交量的抑制作用正在擴散。

　　從價格來看，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年2月，全國100個城市住宅平均價格為8686元/平方米，較上月上漲0.48%，比上月縮小近一半，表明1月出臺的新政已對房價上漲勢頭產(chǎn)生顯著影響。其中80個城市價格環(huán)比上漲，2個城市與上月

平，18個城市環(huán)比下跌。
　　四、2011年中國房地產(chǎn)市場展望

　　2011年房地產(chǎn)新政，無論是政策嚴厲程度還是出臺頻率，均超過2010年。近期兩會在京召開，溫總理政府工作報告、住建部等相關(guān)部委記者會均有許多有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的內(nèi)容，2011年房地產(chǎn)市場仍將保持強有力的調(diào)控力度。溫家寶總理在兩會閉幕的記者會上提出“控制貨幣流動性”是調(diào)房價的手段之一，并同時反復(fù)強調(diào)保障性住房的建設(shè)。預(yù)計在2011年乃至更長的時間內(nèi)，收緊貨幣將是調(diào)控房價的重要手段，差別化信貸政策將得到嚴厲執(zhí)行，而伴隨著資金、土地等相關(guān)政策的落實，保障性住房建設(shè)將逐步得到落實。

　　房地產(chǎn)市場：“控制目標”和限購令雙重限制下，將出現(xiàn)價格和銷售面積雙下降的局面

　　一方面，“國八條”明確提出“房價控制目標”，住房價格快速上漲的勢頭將被遏制；另一方面，在供給持續(xù)增加的前提下，需求又受到限購、限貸等政策的明顯遏制，供需關(guān)系將發(fā)生轉(zhuǎn)變。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型預(yù)測，2011年房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)價格和銷售面積雙下降的局面，商品房銷售價格微幅下跌1.5%?4.3%，商品房銷售面積下降2.8%?7.8%。明確列入限購范圍的35個大中城市(包括直轄市、計劃單列市、省會城市)的需求降幅將更加明顯(2010年此類城市商品房銷售面積下降3%，而全國為增長10%)，這也是全國商品房銷售均價下降的主要原因(各城市價格總體基本平穩(wěn))。

　　具體來看，在此輪調(diào)控中，一線城市作為調(diào)控的重點，投資性外來購房比重大，但市場供應(yīng)有限需求總量較大，總體量跌價穩(wěn)；二線城市為本次調(diào)控擴大區(qū)域，但地方細則相對溫和、剛需比重較大，受沖擊力度小于一線城市，需求降幅較小；而三四線城市房價相對較低、發(fā)展?jié)摿Υ�、受政策調(diào)控影響小，市場總體量價可能上升。

　　土地市場：供應(yīng)力度繼續(xù)加大，地價總體平穩(wěn)

　　2009-2010年，土地平均供應(yīng)面積約10億公頃，其中商品住宅用地約8億公頃，明顯高于2005?2008年的5億?6億公頃。根據(jù)“國八條”，2011年商品住宅用地供應(yīng)不低于過去兩年平均水平。此外，政府繼續(xù)加大保障房建設(shè)力度，計劃2011年建設(shè)保障性住房1000萬套，比2010年計劃增加420萬套。因此，房屋新開工面積增長率、施工面積增長率仍將在高位運行，但各項指標增幅將明顯低于2010年。

　　隨著監(jiān)管層嚴格控制房企開發(fā)貸款風險，開發(fā)企業(yè)信貸融資難度將會不斷加大，銷售不暢的中小型開發(fā)企業(yè)在2011年將面臨更大的資金壓力。因此，地價整體水平將漸趨平穩(wěn)，而中心城市核心地段地塊仍將備受關(guān)注，地價或?qū)⒗^續(xù)創(chuàng)出新高。

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下2011年國八條背景房地產(chǎn)市場走勢預(yù)判