不僅如此，對于這個市值達(dá)數(shù)十億元的豪宅項目來說，開發(fā)商的注冊資本僅僅為5297萬元，只相當(dāng)于一套中等偏下房源的價格。

　　成交均價與預(yù)售價相差懸殊

　　由于銷售中的折扣等優(yōu)惠措施，樓盤成交價略低于預(yù)售價的情況實屬正常，但若相差太大就值得探討了。

　　去年3月31日，某組織評選出的中國十大超級豪宅排行榜上，引領(lǐng)北京豪宅群的樓盤為北京長安街東端、京杭大運河畔的豪宅泰禾紅御，該項目僅次于廣州大一別墅、南京鐘山國際和上海湯臣一品而位居中國十大超級豪宅榜的第四位。

　　據(jù)該項目公開宣傳資料顯示，目前樓盤的銷售價最低為2500萬元/套，最高達(dá)到2億元/套。但奇怪的是，該樓盤幾批房源的成交均價卻基本上僅為對外預(yù)售價的四成左右。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的資料顯示，該樓盤于2009年11月8日開盤的一批房源共有7套別墅上市，建筑面積在380~500平方米之間，目前的預(yù)售價區(qū)間在61500~79000元/平方米，但已成交房源的成交均價卻僅為28681元/平方米，成交均價僅為預(yù)售價區(qū)間兩端價格的36%~47%。

　　這樣的情況并不是個案。該樓盤于2008年11月30日推出的6套房源中，目前的預(yù)售價區(qū)間為12萬元~17.55萬元/平方米，房源建筑面積基本在1140平方米左右，但成交均價僅為52609元/平方米，約為預(yù)售價區(qū)間的30%~44%。而該樓盤于2008年9月28日推出的62套房源中，目前已成交31套，另外仍在售的31套房源中，預(yù)售價區(qū)間在63000~79000元/平方米，而已成交的31套房源成交均價只有31393元/平方米，成交均價僅為目前預(yù)售價區(qū)間上下值的40%~50%。

　　一般而言，在樓盤銷售中，成交價會略低于預(yù)售價，但泰禾紅御的成交均價僅為預(yù)售價的四成左右，相差的數(shù)值已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常范圍。

　　在無法查找到該樓盤開發(fā)商的相關(guān)聯(lián)系方式之下，對于預(yù)售價與成交價相差極大的原因，一位女工作人員表示，預(yù)售價只是報批時的一個價格，與實際成交價沒有關(guān)系，實際成交時主要根據(jù)市場現(xiàn)狀及具體房源而定價。

　　對此說法，北京美聯(lián)市場研究部高級經(jīng)理張磊表示，雖然預(yù)售價并不等同于最終售價，但卻是開發(fā)商開盤時基于市場情況而作出的定價，只是基于后期的折扣等優(yōu)惠，才會出現(xiàn)略低于預(yù)售價的實際成交價。該樓盤成交均價與預(yù)售價相差如此之大，確實有點不正常，可能緣于北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上預(yù)售系統(tǒng)內(nèi)的數(shù)據(jù)沒有及時更新所致。

　　他對此進(jìn)一步解釋說，豪宅類別墅的銷售周期較長，一般比住宅長1~2年。在較長的銷售周期內(nèi)，一些別墅期房甚至有可能變?yōu)楝F(xiàn)房銷售，這時就需要將預(yù)售系統(tǒng)內(nèi)的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)至現(xiàn)房系統(tǒng)內(nèi)，如泰禾紅御2004年推出的房源，目前仍在銷售，歷史數(shù)據(jù)較多，會導(dǎo)致北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)未得到及時更新，從而導(dǎo)致數(shù)據(jù)對比上的異常。

　　坐地漲價一倍以上

　　一位業(yè)內(nèi)人士提出了另一種解釋，可能緣于該樓盤已推出的房源中間一直處于不斷漲價中，但后來的成交量較小，成交量主要集中于價格并不太高的前期，從而拉低了成交均價，導(dǎo)致成交均價與目前預(yù)售價間的巨大鴻溝。

　　以該樓盤于2008年11月30日推出的那批房源為例，雖然6套房源目前只成交了1套，但價格卻一直處于飛漲中。

　　該樓盤公開宣傳資料顯示，這批房源的建筑面積基本在1140平方米左右。2008年11月時，預(yù)售價區(qū)間在1200萬元/套~1億元/套。此后價格不斷上漲，并于去年9月底沖至3000萬元~2億元的預(yù)售價區(qū)間，目前的預(yù)售價區(qū)間為2500萬元~2億元，接近開盤時的2倍。

　　其他幾批房源的價格也出現(xiàn)了類似的漲價軌跡。

　　公司注冊資本僅相當(dāng)于一套房價

　　據(jù)了解，泰禾紅御旗下共有100多套豪宅，以目前的對外預(yù)售價2500萬元/套~2億元/套計算，該樓盤旗下房源的地產(chǎn)市值達(dá)數(shù)十億元，但從北京市工商局獲得的工商資料顯示，該樓盤開發(fā)商北京泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2002年注冊時，注冊資本僅為5297萬元。以眼下該樓盤每套房源預(yù)售價2500萬元~2億元計算，公司注冊資本僅相當(dāng)于一套中等偏下房源的價格。

　　開發(fā)商的母公司為泰禾（香港）集團有限公司。據(jù)公開資料顯示，至2005年底，該集團公司的總資產(chǎn)也不過20億元左右，與泰禾紅御的開發(fā)規(guī)模相比仍有不小的差距。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，借雞下蛋式的杠桿式發(fā)展一直是中國房企主要的發(fā)展方式之一。

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