年初出臺(tái)“史上最嚴(yán)厲”樓市調(diào)控政策的2011年已經(jīng)過半。最近，盤點(diǎn)上半年樓市表現(xiàn)，預(yù)測(cè)下階段樓市走向，不僅是各大投行、研究機(jī)構(gòu)的緊要之事，也是普通市民的關(guān)切之事。
　　
　　6月中下旬以來，各大國(guó)際投行紛紛看空中國(guó)下半年樓市。標(biāo)準(zhǔn)普爾將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)展望由之前的“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，并預(yù)測(cè)未來6-12個(gè)月房?jī)r(jià)將有10%左右的下降空間；摩根士丹利6月15日發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)研報(bào)同樣預(yù)計(jì)中國(guó)房?jī)r(jià)將下跌；而高盛在一份2011年房地產(chǎn)投研報(bào)告中曾預(yù)計(jì)，中國(guó)樓市將下降20%；但也有不少專家表示“現(xiàn)在很多人認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)跌，房地產(chǎn)商也不認(rèn)為會(huì)跌”，觀點(diǎn)爭(zhēng)鋒相對(duì)。
　　
　　不管是哪種觀點(diǎn)或結(jié)論，總有其相應(yīng)的論據(jù)，任何“斷章取義”之舉，都絕不可取。從這個(gè)意義上說，人們關(guān)心上海樓市，預(yù)判下半年走向，首先還得看看上海樓市的真實(shí)表現(xiàn)。
　　
　　成交跌而房?jī)r(jià)未明顯跌
　　
　　剛剛出爐的部分非官方統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，今年6月，上海樓市成交連續(xù)3個(gè)月的上升態(tài)勢(shì)被終止，成交、新增供應(yīng)又雙雙出現(xiàn)環(huán)比下跌。
　　
　　來自德佑地產(chǎn)市場(chǎng)中心的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，今年上半年上海商品住宅供應(yīng)面積為540萬平方米，同比去年上半年增加了22.73%，但環(huán)比去年下半年減少16.15%；今年上半年全市商品住宅成交面積為385萬平方米，同比去年上半年增加了8.45%，但環(huán)比去年下半年減少了37.90%。就價(jià)格而言，上半年全市商品住宅成交均價(jià)為21930元/平方米，同比2010年上半年上漲了4.38%，環(huán)比2010年下半年下跌0.74%�？傮w而言，今年前6個(gè)月，上海樓市成交處于低位徘徊的狀態(tài)。
　　
　　來自市民的真切感受是，上海房?jī)r(jià)的漲幅雖有明顯回落，但目前房?jī)r(jià)仍沒有明顯下跌。前天閉幕的第二十九屆中國(guó)·上海房地產(chǎn)展示交易會(huì)上，大多數(shù)樓盤的報(bào)價(jià)依然堅(jiān)挺。如，位于汶水路的某樓盤，均價(jià)2.3萬至2.5萬元/平方米，寶山區(qū)顧村板塊的某樓盤，報(bào)價(jià)1.8萬至1.9萬元/平方米。有的樓盤價(jià)格還在往上漲。浦東周浦鎮(zhèn)某樓盤去年4月份二期剛開盤時(shí)報(bào)價(jià)是1.3萬元/平方米，此次報(bào)出均價(jià)為1.9萬元。
　　
　　眼下開發(fā)商們的報(bào)價(jià)是否能夠得到市場(chǎng)認(rèn)可？從目前的跡象來看，有點(diǎn)懸。
　　
　　“今年6月份，上海商品住宅成交面積為79萬平方米，比5月份下跌了5%，樓市成交連續(xù)3個(gè)月的上升態(tài)勢(shì)被終止，說明樓市沒有擺脫限貸、限購(gòu)等調(diào)控政策的影響�！鄙虾Ｋ逊烤W(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師湯正魏認(rèn)為。一方面，是市場(chǎng)需求下降，另一方面，是資金鏈可能告急。眼下，越來越多的市場(chǎng)分析觀點(diǎn)趨于集中：在雙重因素作用下，下一步開發(fā)商們可能不得不作出調(diào)整，以價(jià)換量。
　　
　　“近期，央行、銀監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人均表示將繼續(xù)收緊房地產(chǎn)行業(yè)融資。由于資金面趨緊，開發(fā)商近期推盤節(jié)奏逐漸加快�！敝性�地產(chǎn)研究中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)對(duì)京、滬、深、穗、津、杭等地的調(diào)研顯示，近幾周開發(fā)商在陸續(xù)加大推盤節(jié)奏的同時(shí)，也擴(kuò)大了樓盤優(yōu)惠促銷的范圍。
　　
　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟也認(rèn)為：今年以來，央行已多次提高銀行存款準(zhǔn)備金率以及加息，下半年在通脹壓力持續(xù)加大的情況下，加息也可能成為常態(tài)。對(duì)于開發(fā)商而言，在預(yù)售金回籠減少和資金收緊的雙重壓力之下，如果調(diào)控政策不放松，短期內(nèi)房?jī)r(jià)具有較大的調(diào)整壓力。
　　
　　外圍房?jī)r(jià)或先行松動(dòng)
　　
　　作為本輪調(diào)控政策的重要內(nèi)容，隨著各類保障房建設(shè)與供應(yīng)的不斷推進(jìn)，其對(duì)遏制房?jī)r(jià)過快上漲的作用，也正逐步顯現(xiàn)。
　　
　　剛剛結(jié)束的中國(guó)·上海房交會(huì)上，一批首次亮相房交會(huì)的保障性住房吸引了大量參觀者駐足。盡管眼下還不具備購(gòu)買資格，不過由于相關(guān)部門已經(jīng)表示，明年還將按照“先松后緊、逐步放寬”的原則，再次放寬經(jīng)適房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。
　　
　　漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，這一預(yù)期將使部分中低收入家庭取消購(gòu)買商品房的計(jì)劃，從而形成對(duì)中低端商品房市場(chǎng)的需求分流，也將促使目前上海外圍區(qū)域部分售價(jià)偏高的商品房?jī)r(jià)格進(jìn)一步回歸理性。
　　
　　“目前上海的經(jīng)適房項(xiàng)目大部分位于外環(huán)線以外，也是普通商品房供應(yīng)最為集中的區(qū)域。”漢宇地產(chǎn)分析師認(rèn)為，從地段、交通、居住環(huán)境來看，經(jīng)適房與普通商品房相差不大。上海已經(jīng)明確，今年全市計(jì)劃建設(shè)和籌措保障性住房1500萬平方米、約22萬套，其中經(jīng)濟(jì)適用住房開工500萬平方米、約8萬套。大量經(jīng)適房的建設(shè)和分配會(huì)分流一部分低端購(gòu)房需求，供需矛盾得到緩解，外圍區(qū)域的普通商品房?jī)r(jià)格將很難產(chǎn)生上漲的動(dòng)力，甚至可能率先出現(xiàn)下跌。
　　
　　另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，目前全市新建商品房的庫(kù)存已經(jīng)達(dá)到了850萬平方米的歷史高位，中低端物業(yè)的開發(fā)商促銷意愿逐漸增強(qiáng)，也因此使得二手房業(yè)主被迫下調(diào)掛牌價(jià)格，有些賣家雖然沒有改變掛牌價(jià)格，但只要買家有誠(chéng)意，支付方式爽快，賣家已能接受5%甚至10%的議價(jià)空間。
　　
　　據(jù)上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，今年7月份上海預(yù)計(jì)有136個(gè)樓盤推出打折優(yōu)惠，比6月份增加17%。其中最低優(yōu)惠8.5折，優(yōu)惠形式也更趨于多樣化。而在對(duì)房?jī)r(jià)更為敏感的二手房市場(chǎng)上，據(jù)漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，6月份上海的二手房成交量較5月份出現(xiàn)了20%左右的下滑，部分區(qū)域二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了5%左右的松動(dòng)。
　　
　　下半年，上海樓市是否會(huì)先從外圍房?jī)r(jià)和二手房市場(chǎng)向下突破，真正步入下行通道，還有待時(shí)間考驗(yàn)。

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