鄒曉云還表示，房企的利潤率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出社會平均資本的利潤率,如果要靠房地產(chǎn)拉動中國的經(jīng)濟，只會制造更多的泡沫。根據(jù)其對部分房企做過的訪問顯示，自有資金投資的利潤率至少是100%，銀行貸款資金投資的利潤率至少有50%�；�高的利潤率有進(jìn)一步壓縮的空間，來消化地價的增長。目前的高地價，投機氣氛濃厚，是不可持續(xù)的，也并不必然導(dǎo)致整體房價的上漲。

　　土地成本傳導(dǎo)不暢

　　中國證券報：前不久北京幾個地塊天價成交，部分地塊樓面價已超過同地段二手房價格，您認(rèn)為高地價會否導(dǎo)致未來高房價的出現(xiàn)？

　　鄒曉云：這種心理預(yù)期肯定存在，但是高地價會不會引起整體房價的上漲，還有待觀察。

　　值得注意的是，中國的房地產(chǎn)市場和國外不一樣。在國外，房地產(chǎn)和土地不可分，成本和售價的聯(lián)動性很大，地價如果增加，房價也會相應(yīng)提高。又因為國外市場化程度高，競爭完全，房企利潤率和社會平均水平接近，在這種情況下，成本（包括土地成本）的改變，需要房屋產(chǎn)品價格作相應(yīng)調(diào)整，否則，會壓縮開發(fā)利潤，資金就會流向其他領(lǐng)域，尋找新的平衡。

　　而在中國，由于制度原因，土地市場和房屋市場是完全分割的。土地市場上，房企和政府形成供需關(guān)系，跟一般的房屋消費者沒什么關(guān)系。在房屋市場上，開發(fā)商和購房人形成供需關(guān)系，而且開發(fā)商對房屋產(chǎn)品處于壟斷地位。在這種情況下，土地成本不能正向傳導(dǎo)到房屋售價中去。開發(fā)商決定房屋售價的時候，可以根本不去考慮土地成本的高低。反過來看，開發(fā)商買了高價土地，再加到房屋售價上，購房者也不一定會接受。

　　中國房地產(chǎn)市場的另一特點是利潤畸高。我們曾經(jīng)做過一些訪問，發(fā)現(xiàn)訪問過的房企自有資金投資的利潤率至少是100%，銀行貸款資金投資的利潤率至少有50%。這反映出房企的利潤率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出社會平均資本的利潤率。在這種情況下，正常情況是地價的增加應(yīng)該壓縮利潤空間。當(dāng)然，在壟斷沒有消除的情況下，房地產(chǎn)商不會自動降低高額利潤，房屋的售價必須要達(dá)到一定的水平才能消化土地成本，所以，又是完全有可能引起房價上升的。

　　但是因為房屋的利潤率是購房者和開發(fā)商共同決定的，如果大家都覺得房價太高不好賣，那么再加價，購房者也不會接受，成交量一定會受到限制。

　　此次買天價地的房企有很高的預(yù)期，但其預(yù)期能否變成真正的定價還是個未知數(shù)。我國的土地利用合同嚴(yán)格規(guī)定了容積率、檔次、戶型等，不能輕易改變�？赡荛_發(fā)商將來會采取變更規(guī)劃、改變開發(fā)戰(zhàn)略、分次開發(fā)等手段，去消化土地成本的預(yù)期。政府部門有必要加強土地合同后期的監(jiān)控，特別是要對目前出現(xiàn)的高價地進(jìn)行監(jiān)控，打消開發(fā)商的投機心理，保持土地價格的穩(wěn)定。

　　土地投機不可持續(xù)

　　中國證券報：從開發(fā)商的角度而言，敢于天價拿地，是否表明他們的資金壓力有所緩解？

　　鄒曉云：房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力是否減少，現(xiàn)在還不好判斷，至少是不是大家都沒有資金壓力了很難說。但有一點可以肯定，現(xiàn)在寬松的貨幣政策導(dǎo)致銀根比較松，可能一些企業(yè)獲得資金的渠道較多，難度也較小。我個人認(rèn)為，目前部分信貸資金通過各種變通方式流入房地產(chǎn)業(yè)，可能使房地產(chǎn)商融資受益。此外，可能還有一些國際熱錢流入中國等新興國家尋找出路。因此，充足流動性給部分房地產(chǎn)商帶來了資金上的優(yōu)勢。

　　通脹預(yù)期已經(jīng)存在，資金又沒有更好的出路，如果仍然采取過于寬松的貨幣政策，開發(fā)商們可能還是愿意把錢放在土地上。如果任其發(fā)展，土地價格可能還會往上走。

　　土地這一塊目前看起來較熱，而房地產(chǎn)的投資總體還是偏冷，說明大家在炒土地。炒作是有風(fēng)險的，如果像有些人士所言，中國的經(jīng)濟要靠房地產(chǎn)拉動，我認(rèn)為只能是制造更多的泡沫。

　　目前開發(fā)商手里的土地存量其實很充足，以北京為例，有關(guān)數(shù)據(jù)表明足夠開發(fā)兩三年。在這一輪拍地過程中，真正開發(fā)時間很長的開發(fā)公司，手上有一定土地資源，購地相對較謹(jǐn)慎。現(xiàn)在這些所謂的天價，與真實的市場狀況是不太吻合的。

　　中國證券報：從國土資源部城市地價監(jiān)測系統(tǒng)的數(shù)據(jù)來看，近期土地價格走勢如何？能否預(yù)測下半年的土地市場？

　　鄒曉云：城市地價監(jiān)測的是整體市場水平，既包括了拍賣，也包括了轉(zhuǎn)讓、出租和自用，是一個客觀的市場價值。一季度全國土地價格是下行的，根據(jù)目前的監(jiān)測結(jié)果看，二季度應(yīng)該不會有太明顯的變化，最多和一季度持平。幾塊地拍出高價，不可能改變整個市場的情況。

　　供應(yīng)方面，無論從市場穩(wěn)定，還是保民生居住、保經(jīng)濟發(fā)展角度出發(fā)，都要保證供地。相信國土資源部會加大下半年土地供應(yīng)的保障力度，主管部門會在拍賣的程序和方式等方面做到更加完善、靈活，信息更公開。

　　另外，如果未來整體房屋市場和經(jīng)濟環(huán)境沒有出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，購地者經(jīng)過一輪的熱鬧之后也會冷靜下來，這對于土地市場的未來影響很大。

　　我不看好未來的樓市。雖然市場已感覺到通脹的壓力，投資和投機的成分增大，可能會帶來價格和交易量的一定上升，但實際的居住需求并不可能大量增加，可能會導(dǎo)致更多的價格泡沫。所以，下半年房市仍處于關(guān)鍵時刻，政府應(yīng)該會出臺穩(wěn)健的政策指導(dǎo)。

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