馬上會(huì)有人回答：那有根本不同，因?yàn)槿ツ甑慕?jīng)濟(jì)形勢(shì)不好。這正好說明了一個(gè)明白而又容易被忽視的道理：地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲的根本原因在樓市之外，是由整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)決定的。

    地價(jià)決定房?jī)r(jià)的情況，只有在假定房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)完全的消費(fèi)品市場(chǎng)，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，用成本加成法就可確定銷售價(jià)格的條件下，才有可能成立，但這符合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況嗎？地價(jià)在去年越跌越?jīng)]人買，在今年越漲越有人買的現(xiàn)象，正好說明土地作為投資品的價(jià)值。投資品的定價(jià)，是從其未來收益中反推出來的，采用的是收益還原法，未來收益大，則土地就會(huì)溢價(jià)成交，直到達(dá)到企業(yè)基本利潤(rùn)率底線；未來無收益，就算是政府以底價(jià)出讓，也會(huì)無人問津。成本加成的定價(jià)方法，在經(jīng)濟(jì)適用房的定價(jià)中成立，在限價(jià)房定價(jià)中部分成立，在商品房定價(jià)中不成立。

    土地作為投資品的價(jià)值，是與經(jīng)濟(jì)大勢(shì)密切相關(guān)的。引用剛從美國工作1個(gè)半月回國的聶梅生的話就是：“房地產(chǎn)只是毛，實(shí)體經(jīng)濟(jì)才是皮�！� 她表示，從國際視野看中國樓市，使她對(duì)房地產(chǎn)與土地資源的關(guān)系有了新認(rèn)識(shí)：首先是地段資源制勝，因?yàn)橥恋刭Y源的稀缺性、重要性；然后是產(chǎn)品制勝，就是把產(chǎn)品做精，把質(zhì)量放在第一位；而目前最重要的是資金為王，必須要有相對(duì)充沛的投資，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能恢復(fù)活力。

    目前一些城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易回暖，“地王”重現(xiàn)的情況，與目前較為寬松的信貸政策、開發(fā)商資金回收速度加快及通脹預(yù)期密切相關(guān)。而投資者總是選擇經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、購買力強(qiáng)、抗跌性能好的城市作為自己投資的首選，例如北京、上海。更何況能夠成為所謂“地王”的，僅僅是這些城市區(qū)位絕佳、配套完善的少數(shù)地塊，大多城市土地市場(chǎng)并沒有從世界金融危機(jī)的影響中走出來，據(jù)了解，一些中小城市土地成交量雖然也有所回升，但成交價(jià)甚至不及2007年到2008年5月間的一半。

    在“從國際視野看中國樓市”的相關(guān)訪談中，聶梅生深有感觸地說：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)興旺，才會(huì)聚人氣，就會(huì)產(chǎn)生住房需求。實(shí)體經(jīng)濟(jì)才是整個(gè)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成的基礎(chǔ)。

    “不識(shí)廬山真面目，只緣身在此山中�！闭�如聶梅生所說，從國際視野看中國樓市，使她對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的深層次本質(zhì)有了進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)；而跳出房地產(chǎn)市場(chǎng)看地價(jià)與房?jī)r(jià)之爭(zhēng)，才發(fā)現(xiàn)，地價(jià)乃至房?jī)r(jià)漲跌的主因都在樓市之外。

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