2009年上半年，受全球金融危機(jī)影響，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場(chǎng)表現(xiàn)低靡，市場(chǎng)供應(yīng)量減少，需求下滑，租金下降。部份在建項(xiàng)目在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，不急于落成投向市場(chǎng)。今年前六個(gè)月，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)只有三個(gè)項(xiàng)目落成，提供17.2萬(wàn)平方米寫字樓面積，較上年同期供應(yīng)量相比下降70%；同期，市場(chǎng)吸納量為16.8萬(wàn)平方米，較上年度同期的34萬(wàn)平方米下降了近51%。截至到2009年6月，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)面積為729.3萬(wàn)平方米，在上半年新增供應(yīng)減少的同時(shí)，市場(chǎng)需求也呈下降趨勢(shì)，而整體空置率則走高，當(dāng)前北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)整體空置率為23%，較去年同期上升了3.4個(gè)百分點(diǎn)。需求下降直接導(dǎo)致寫字樓租金走低，到本季度末，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金報(bào)價(jià)為每月每平方米192.5元，比去年同期下降幅度達(dá)9%。市場(chǎng)吸納量減少，租金下降，空置率在高位運(yùn)行，2009年上半年寫字樓市場(chǎng)整體處于調(diào)整期。

　　CBD是北京外資公司和機(jī)構(gòu)最為集中的區(qū)域，由于許多企業(yè)的擴(kuò)張需求被延遲，搬遷計(jì)劃暫時(shí)擱置，而經(jīng)營(yíng)欠佳的公司更是采取縮減面積或遷往相對(duì)低端寫字樓，以達(dá)到縮減成本的目的，這些因素都直接導(dǎo)致區(qū)域需求總量不足。另一方面，區(qū)域市場(chǎng)整體超過(guò)35%的高空置率�？罩妹娣e較大的項(xiàng)目多主動(dòng)采取大幅度下調(diào)租金的策略，刺激市場(chǎng)需求，從而帶動(dòng)整體區(qū)域市場(chǎng)租金大幅度下滑，區(qū)域市場(chǎng)整體受到?jīng)_擊。到2009年第二季度末，CBD寫字樓租金報(bào)價(jià)為每月每平方米203.5元，較上年同期下降幅度高達(dá)13.3%。在外資公司需求不足的背景下，CBD開始有更多的國(guó)內(nèi)公司進(jìn)駐。內(nèi)資公司進(jìn)CBD，不但補(bǔ)充了外資公司需求總量的不足，并且，使該區(qū)域租戶結(jié)構(gòu)開始出現(xiàn)調(diào)整，對(duì)CBD區(qū)域?qū)懽謽菓?yīng)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)沖擊，提供了更多保障。

　　2009年下半年，北京預(yù)計(jì)將有14個(gè)優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目落成，提供81.8萬(wàn)平方米寫字樓面積，供應(yīng)壓力依然較大。在需求沒(méi)有大幅回升的前提下，租金走勢(shì)將偏弱。但隨著政府經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行漸趨平穩(wěn)。內(nèi)資公司和機(jī)構(gòu)將借助有利的政策支持，不斷發(fā)展，對(duì)北京寫字樓的需求也將隨之上升。同時(shí)，在華投資的外資企業(yè)，尤其是受金融危機(jī)影響較小的行業(yè)，如新能源、醫(yī)療、制藥、服務(wù)等行業(yè)對(duì)北京寫字樓的需求也將逐漸恢復(fù)，而汽車、電子等制造類行業(yè)也將隨著中國(guó)消費(fèi)升級(jí)而長(zhǎng)期受益。這些有利因素將逐漸對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，下半年北京寫字樓市場(chǎng)走勢(shì)也將更加趨穩(wěn)。

　　高檔住宅市場(chǎng)出現(xiàn)回暖

　　2009年初的高檔公寓市場(chǎng)延續(xù)了2008年下半年的低迷。由于需求低落，市場(chǎng)走勢(shì)不明朗，因此開發(fā)商大多忙于進(jìn)行市場(chǎng)研究、客戶定位和營(yíng)銷推廣策略調(diào)整等工作。在這樣的市場(chǎng)形勢(shì)下，在售項(xiàng)目大多通過(guò)價(jià)格調(diào)整等優(yōu)惠措施吸引客戶促進(jìn)成交，尚未開盤銷售的項(xiàng)目也并不急于推向市場(chǎng)，市場(chǎng)新增供應(yīng)量較少。

　　除了價(jià)格因素之外，中央和地方政府對(duì)為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展而頒布的一系列調(diào)控政策也是促進(jìn)高檔公寓市場(chǎng)成交量上升的重要原因。經(jīng)過(guò)連續(xù)的多次降息之后，目前貸款利率已經(jīng)到達(dá)十年來(lái)的最低水平。為了鼓勵(lì)改善性住宅消費(fèi)，對(duì)第二套住宅的貸款利率限制也被取消，目前購(gòu)買改善性住房的購(gòu)房者也可以同首次購(gòu)房者一樣享受優(yōu)惠利率。同時(shí)限制境外人士購(gòu)房的政策也在2009年暫停執(zhí)行。這些鼓勵(lì)措施對(duì)高檔住宅市場(chǎng)的成交起到了一定的推動(dòng)作用。

　　受市場(chǎng)成交量回升的激勵(lì)，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的信心逐漸增強(qiáng)，二季度高檔公寓項(xiàng)目新增供應(yīng)量出現(xiàn)大幅上漲，如位于央視新址北側(cè)的首創(chuàng)禧瑞都、位于三里屯的工三、位于頤和園周邊的御園二期等項(xiàng)目均取得了不錯(cuò)的市場(chǎng)反響。這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的開盤帶動(dòng)高檔公寓的平均報(bào)價(jià)較一季度季上漲了1.9%達(dá)到人民幣30,640元/平方米，與去年同期相比微降了0.4%。

　　雖然二季度高檔住宅市場(chǎng)迎來(lái)了供應(yīng)的放量，但是根據(jù)已經(jīng)掌握的市場(chǎng)信息，目前還有大量運(yùn)作中的高檔住宅項(xiàng)目預(yù)計(jì)在未來(lái)半年內(nèi)推向市場(chǎng)。未來(lái)在市場(chǎng)供應(yīng)和需求雙雙反彈的帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)成交量與價(jià)格將出現(xiàn)回升。

　　商業(yè)物業(yè)空置率上升

　　2009年上半年，市場(chǎng)新增供應(yīng)量達(dá)26萬(wàn)平方米，同比去年上半年的50.5萬(wàn)平方米下降了48.5%。一季度，市場(chǎng)非常低迷，沒(méi)有新的商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)。二季度，四個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)，分別是位于王府井的金寶匯購(gòu)物中心，東直門橋西南側(cè)的北京來(lái)福士廣場(chǎng)，朝陽(yáng)門橋東南的悠唐生活廣場(chǎng)和崇文門的國(guó)瑞購(gòu)物中心，新增供應(yīng)建筑面積合計(jì)26萬(wàn)平方米。從區(qū)域上看，新開的商業(yè)基本都位于東部的成熟商圈內(nèi)。盡管這幾個(gè)新項(xiàng)目的出租率都已經(jīng)超過(guò)了85%，但是已經(jīng)開業(yè)的部分只有60-70%，導(dǎo)致商場(chǎng)人流量不大，人氣不旺。

　　在租賃需求大幅下滑的情況下，不但新項(xiàng)目招商困難，而且一些已經(jīng)開業(yè)的項(xiàng)目也正在調(diào)整。在一些新興商圈內(nèi)，商戶調(diào)整的現(xiàn)象也屢見不鮮。同時(shí)，上半年的新增供應(yīng)26萬(wàn)平方米，盡管出租率已經(jīng)達(dá)到85%以上，但仍然對(duì)市場(chǎng)造成較大的壓力。因此，2009年二季度北京市場(chǎng)空置率達(dá)到9.2%，環(huán)比上升兩個(gè)百分點(diǎn)，同比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　2009年下半年的北京零售物業(yè)市場(chǎng)將處在逐漸復(fù)蘇的過(guò)程中，更多的零售商將感受到市場(chǎng)的積極變化，零售額的增長(zhǎng)將改變他們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，他們可能會(huì)重新審視已被暫停的開店計(jì)劃。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)2009年下半年有3個(gè)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，供應(yīng)面積在20.6萬(wàn)平方米。總體看，2009年下半年的零售物業(yè)租賃市場(chǎng)依然艱難，整體租金仍處在下降通道之中

　　工業(yè)用地成交同比上升

　　2009年上半年，北京工業(yè)物業(yè)租賃市場(chǎng)不景氣，但是北京工業(yè)用地的出讓市場(chǎng)受到影響的很小。在公開市場(chǎng)上，2009年上半年北京工業(yè)用地成交54宗，土地面積191萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積221萬(wàn)平方米。這三個(gè)數(shù)據(jù)比2008年上半年的28宗，土地面積135萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積146萬(wàn)平方米分別增長(zhǎng)了93%，41%和51%。2009年上半年，北京主要工業(yè)區(qū)工業(yè)用地的報(bào)價(jià)穩(wěn)定，到二季度末達(dá)到1,284元每平方米，環(huán)比下降2%，同比微升0.8%。

　　第二季度，北京市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施的需求未見明顯增長(zhǎng)。雖然客戶的詢價(jià)行為比一季度稍有增長(zhǎng)，但是實(shí)際成交依然很少。在現(xiàn)有存量沒(méi)有迅速消化的情況下，未來(lái)的新增供應(yīng)面積卻很大，尤其集中在空港附近。市場(chǎng)壓力推動(dòng)租金報(bào)價(jià)環(huán)比下降5.6%，達(dá)到每天每平方米0.94元�？傮w看，伴隨著空置水平的上升，下半年北京倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施的租金將繼續(xù)下滑，只有到2010年初才可能企穩(wěn)。

• · 北京寫字樓需求主力分析
• · 2009年9-10月份樓市出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲的可能性分析
• · 2009年上半年全國(guó)土地大戰(zhàn)盤點(diǎn)
• · 2009年房?jī)r(jià)上漲與往年的對(duì)比分析
• · 房?jī)r(jià)的通脹預(yù)期的支撐時(shí)間預(yù)測(cè)
• · 地價(jià)漲跌的主要原因分析

• · 2009年上半年上海一手商品住宅成交量統(tǒng)計(jì)
• · 2009年上半年保利地產(chǎn)簽約面積統(tǒng)計(jì)
• · 2009年6月份天津樓房成交量
• · 國(guó)土資源部加強(qiáng)對(duì)批而未用土地的處理
• · 2009年6月武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)行情
• · 六大地產(chǎn)逐鹿國(guó)家森林公園板塊

• ·2008年以來(lái)各月二手房銷售面積
• ·2008年以來(lái)各月商品住房銷售均價(jià)
• ·2008年以來(lái)各月商品住房銷售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房?jī)r(jià)格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)
• ·2001-2008年各季度深圳各行政區(qū)及全市商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)