樓市成交結(jié)構(gòu)生變：“投資性需求”比重加大

    上海中環(huán)內(nèi)一熱銷(xiāo)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商告訴記者，１、２月份，前來(lái)買(mǎi)房的幾乎全是自住者，關(guān)于投資者“連傳聞都沒(méi)有”；３、４月，開(kāi)始接觸到個(gè)別買(mǎi)房投資客了；５月份以后，這樣的投資者明顯增多。５月中旬，有一位溫州富商找上門(mén)來(lái)，有意把上述樓盤(pán)二期首批剩余的８０余套房源“全部買(mǎi)下”。

    易居中國(guó)房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭綜合上海房地產(chǎn)交易中心發(fā)布的數(shù)據(jù)表示，上海最新成交的商品房中，投資性需求已經(jīng)占到了１５％到２０％，其中，來(lái)自溫州的購(gòu)買(mǎi)群體占到３％多一點(diǎn)，來(lái)自境外的投資占到１％，雖然投資性需求占比沒(méi)有超過(guò)２００４年和２００５年，但已經(jīng)比去年同期的情況高出很多。

    以投資者為目標(biāo)人群的高端物業(yè)的成交在４、５月份也開(kāi)始“松動(dòng)”。全球最大的房地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)公司世邦魏理仕代理的一高檔公寓項(xiàng)目位于上海盧灣區(qū)濟(jì)南路，共有現(xiàn)房２０套，成交價(jià)為８萬(wàn)元／平方米左右。世邦魏理仕中國(guó)區(qū)高級(jí)董事陳煒介紹，該公寓今年３月份售出１套，４月份增加到７套，５月上半個(gè)月已售出４套。

    北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部經(jīng)理靳瑞興告訴記者，４月以來(lái)北京高端物業(yè)成交量持續(xù)回升，雖然６月還沒(méi)有過(guò)完，但可以肯定全月成交量超５月已成定局，咨詢者、門(mén)店銷(xiāo)售量都持續(xù)上升。與此同時(shí)，高端物業(yè)價(jià)格的上漲也十分明顯。與年初相比，原本均價(jià)在２萬(wàn)元左右的商品住宅已經(jīng)平均上漲了４千到５千元不等。雖然目前投資性需求入市還沒(méi)有達(dá)到２００７年的水平，但已經(jīng)明顯感覺(jué)到上升趨勢(shì)。

    來(lái)自中房指數(shù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，４月，全國(guó)各地高端住宅銷(xiāo)量激增。比如，４月深圳的別墅銷(xiāo)售較去年同期增長(zhǎng)了６５４．５５％，而１、２、３月的增幅還分別只有１６．９％、５０．８２％和３６．１１％。上海４月的別墅銷(xiāo)售與供應(yīng)比已達(dá)１．５９：１。易居中國(guó)分析師薛建雄認(rèn)為，高端住宅的熱銷(xiāo)，不僅與高端人群的改善需求有關(guān)，也與他們的投資行為密不可分。

    通脹預(yù)期驅(qū)動(dòng)因素明顯

    陳煒介紹，根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)，目前投資高端物業(yè)的主要兩類(lèi)人群，一是私營(yíng)業(yè)主，二是各行各業(yè)的高管，他們對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都很敏感，眼下很多投資者都有一種“對(duì)通貨膨脹的擔(dān)心”。此時(shí)，相對(duì)較好的國(guó)內(nèi)樓市可以成為一個(gè)避風(fēng)港。

    靳瑞興根據(jù)北京中原地產(chǎn)的成交近況表示，來(lái)自香港和其他境外投資者入市的勢(shì)頭已經(jīng)比較明顯，大部分都是基于通脹避險(xiǎn)的考慮。

    中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘最近對(duì)媒體表示，很難說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)徹底回暖，一些開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地可能是為了抵御通貨膨脹，“在全球貨幣供給速度加快的情況下，很難說(shuō)一年后不出現(xiàn)通貨膨脹的局面，正是有了這樣的預(yù)期，也激發(fā)了個(gè)人購(gòu)房行為和企業(yè)的買(mǎi)地行為”。

    楊紅旭表示，通脹預(yù)期目前已經(jīng)成為支撐新一輪樓市行情的重要因素，并且還在演變之中。同時(shí)，基于追漲的需求，短期投機(jī)也正在加速入市。

    投資性需求過(guò)熱會(huì)影響樓市調(diào)整

    投資性需求的快速入市某種程度上制造了樓市的“繁榮”。今年前４個(gè)月，北京樓市成交量創(chuàng)下三年以來(lái)新高。上海樓市前五個(gè)月商品房成交量同比增長(zhǎng)２６％。而今年５月，杭州樓市成交刷新歷史紀(jì)錄，成交量高達(dá)１００５８套，而２００７年６月創(chuàng)下的最高紀(jì)錄也不過(guò)是６０００多套。

    上海房?jī)r(jià)在３月份還有明顯波動(dòng)，進(jìn)入４、５月后則穩(wěn)步回調(diào)。“小陽(yáng)春”階段降價(jià)留出的些許空間，幾乎已被“填平”。同時(shí)，北京、深圳等一線城市的房?jī)r(jià)也不斷創(chuàng)出新高。

    根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，５月份，全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降０．６％，降幅比上月縮�。埃�５個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲０．６％，漲幅比上月擴(kuò)大０．２個(gè)百分點(diǎn)。

    北京我愛(ài)我家市場(chǎng)研究部研究員秦瑞表示，短時(shí)間內(nèi)的“降而復(fù)升”會(huì)影響樓市健康調(diào)整，而通脹預(yù)期驅(qū)動(dòng)下大量投資性需求的入市可能會(huì)加速房?jī)r(jià)走高。如果剛性需求再次被過(guò)高的房?jī)r(jià)壓抑，市場(chǎng)新一輪低迷調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)逐步累積。

    警惕資金過(guò)多流入投機(jī)市場(chǎng)

    宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境目前仍處在企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時(shí)刻，房?jī)r(jià)也在“小陽(yáng)春”的推動(dòng)下再回高位，此時(shí)此刻，投資性需求的集中入市明顯缺乏必要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

    楊紅旭表示，投資投機(jī)需求在此時(shí)卷土重來(lái)，進(jìn)一步拉高了房?jī)r(jià)，在把普通住宅消費(fèi)“擠出”的同時(shí)，也擠出了其他商品的消費(fèi)，從而抑制實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。資金過(guò)快、過(guò)多地流向地產(chǎn)投機(jī)、流向虛擬經(jīng)濟(jì)，只會(huì)催生市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生。如果說(shuō)２００７年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快仍有良好的宏觀經(jīng)濟(jì)面作為依托和保證，那么此時(shí)的投資性需求快速入市則明顯帶有投機(jī)的非理性色彩。

    就在市場(chǎng)投機(jī)情緒抬頭的同時(shí)，深圳再次傳出了房貸首付一成五的消息。在地產(chǎn)投資的帶動(dòng)下，銀行的房地產(chǎn)信貸再次出現(xiàn)松動(dòng)的趨勢(shì)。

    業(yè)內(nèi)人士表示，在經(jīng)濟(jì)尚未完全走出低谷的情況下，一定要警惕金融機(jī)構(gòu)為搶奪房貸市場(chǎng)，降低信貸門(mén)檻。“現(xiàn)在應(yīng)該對(duì)信貸資金進(jìn)入樓市采取更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋O(jiān)控，防止信貸資金過(guò)多流入樓市投機(jī)�！睏罴t旭說(shuō)。

• · 地王對(duì)房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)效應(yīng)點(diǎn)評(píng)
• · 2009年上半年香港豪宅成交情況點(diǎn)評(píng)
• · 中國(guó)房地產(chǎn)政策改變的可能性分析
• · 我國(guó)建筑節(jié)能現(xiàn)狀及發(fā)展點(diǎn)評(píng)
• · 樓市面粉比面包貴的怪象點(diǎn)評(píng)
• · 避免國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)瘋搶的建議

• · 2009年上半年上海一手商品住宅成交量統(tǒng)計(jì)
• · 2009年上半年保利地產(chǎn)簽約面積統(tǒng)計(jì)
• · 2009年6月份天津樓房成交量
• · 國(guó)土資源部加強(qiáng)對(duì)批而未用土地的處理
• · 2009年6月武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)行情
• · 六大地產(chǎn)逐鹿國(guó)家森林公園板塊

• ·2008年以來(lái)各月二手房銷(xiāo)售面積
• ·2008年以來(lái)各月商品住房銷(xiāo)售均價(jià)
• ·2008年以來(lái)各月商品住房銷(xiāo)售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房?jī)r(jià)格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)
• ·2001-2008年各季度深圳各行政區(qū)及全市商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)