上周飆升的房地產(chǎn)股,在本周一和周二大幅震蕩,因?yàn)槭袌錾蟼鞒龆�套房貸收緊的消息。據(jù)報道,杭州各商業(yè)銀行已經(jīng)明確通報關(guān)于二套房貸的收緊口徑。

　　此次貸款門檻抬高后,杭州各商業(yè)銀行要求二套購房須支付四成首付,利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍。這與其說是二套房貸政策收緊,還不如說是商業(yè)銀行不再違規(guī)操作二套房貸。央行和銀監(jiān)會2007年7月下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,明確“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套�熀�)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍”。 2007年12月的《補(bǔ)充通知》規(guī)定,對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭,如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水�?再次申請住房貸款的,可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。

　　換言之,只有人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平的改善型購�?才可以辦理二套房貸享受首套房貸的優(yōu)惠。但在去年樓市低迷時,很多地方性政策突破了央行文件的“紅線”。例如,杭州“24條”規(guī)定,一戶家庭中年滿18周歲子女購買第二套住房,可比照首套住房貸款政策執(zhí)行。上海的房地產(chǎn)“八條意見”,去除了“人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平”的前置條件,沒有限制第一套房產(chǎn)的面積大小。

　　二套房貸降低門檻“暗流涌動”,成為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的事實(shí)。央視前不久調(diào)查了北京30多個樓盤,購買第二套住房,首付只需要交20%到30%,利率優(yōu)惠從7折到8.5折不等,沒有一家執(zhí)行央行的規(guī)定。不少人曾為二套房貸限令“叫冤”,認(rèn)為打壓二套房貸,擠壓了改善型住房的需求,不利于滿足剛性需求。然而,從近期上海、杭州等地樓市的火暴來看,投資性購房熱“卷土重來”,有的投資客購房如同“買白菜”一樣隨意與瘋狂。筆者在浦東多個樓盤開盤現(xiàn)場看到,投資客占了較大比例,很多溫州客買房不挑剔樓層、戶型,有的單筆交易不到5分鐘就成交。

　　筆者還發(fā)現(xiàn),投資型購房瘋狂,不全因?yàn)榱鲃有苑簽E所致,溫州客也并非“不差錢”。不少溫州客簽購房合同前,首先關(guān)心能否辦到八成按揭及7折房貸優(yōu)惠。上海的相關(guān)調(diào)查顯示,由于本地居民首套購房可以借助于公積金貸款,且公積金貸款的上限多次提高,二套房貸成為了投資型購房的主要資金支撐之一。

　　上海等地房價短期飆升,開盤動輒每平方米上漲兩三千元,漲價后還要靠購買VIP卡搖號搶房源,這種現(xiàn)象不能不引起注意。需要指出的是,購房者目睹的房價上漲,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了某些統(tǒng)計公布的幅度。

　　世界銀行發(fā)展預(yù)測局局長近期在滬發(fā)表的兩個觀點(diǎn)值得反思,一是關(guān)注流動性對樓市的影響;二是房價過高會引起經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定。實(shí)際上,樓市演變成資金推動型行情,對樓市長期健康發(fā)展并沒有好處。目前較為一致的看法是,房價上漲“嚇退”了剛需客戶,剛需客戶的支付能力難以追上投資型客戶的炒樓速度。設(shè)想房價上漲變成了投資型客戶“自拉自唱”,豈不是與股市中的投機(jī)行情一樣充滿風(fēng)險?

　　房價上漲過度瘋狂,必然導(dǎo)致樓市調(diào)控反彈。杭州各銀行收緊二套房貸,表明銀行已經(jīng)“嗅出”樓市風(fēng)險。對剛需客戶來說,二套房貸收緊是件好事,可抑制投資型購房,讓房價上漲不變成失控的“瘋�！�。

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