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綜合分析當前房地產市場泡沫
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2009-7-9
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- 中研網訊：
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2009-2012年中國住宅行業(yè)投資策略分析及競爭戰(zhàn)略 2009年1-5月，全國完成房地產開發(fā)投資10165億元，同比增長6.8%，比2008年同期2009-2012年中國商業(yè)地產行業(yè)投資策略分析及競爭 經濟大環(huán)境對商業(yè)市場的影響自2008年年底逐漸擴大和蔓延，對于不同階段的商業(yè)項目的影響亦有所2009-2012年中國太陽能建筑產業(yè)運行動態(tài)及投資前 【出版日期】 2009年6月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個 【印2009年中國房地產行業(yè)專題研究報告 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個隨著土地市場近期驟熱,房地產市場的“泡沫論”甚囂塵上。房地產真能出現(xiàn)泡沫嗎?如果有,是歷來就存在的泡沫還是人為放大了“泡沫論”。本期,《D一置業(yè)》請來了住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副研究員鐘庭軍、清華大學經管學院房地產、金融副教授王洪、地雅投資管理集團副總經濟師黃曉林三位專家探討該話題。
鐘庭軍：泡沫是歷史遺留問題
當下,房地產行業(yè)出現(xiàn)回暖,甚至是“土地熱”。 如果說有泡沫,最多是區(qū)域性、結構性泡沫。因為樓市回暖有以下特點:一是結構性回暖;二是地區(qū)性的回暖,東部是全面性回暖,西部部分回暖;三是房價普降,但是降幅趨緩。
那為何討論樓市泡沫?主要是因為房地產開發(fā)商之間的利益出現(xiàn)分化。目前一般房地產民營企業(yè)籌資成本較高,資金來源渠道不暢,競爭力較弱,但是國有房地產企業(yè)則反之。所以民營企業(yè)公開發(fā)表泡沫說也在所難免。但是土地高拍價并不意味有泡沫。只要商品被市場認可,并進入消費領域,就不是泡沫,只是商品房市場定位的問題。
若說有泡沫,若干年前就存在,但是至今尚未破滅。兩年前房價收入比與租售比就出現(xiàn)異常,在政策抑制下,2008年出現(xiàn)量價齊跌。但是現(xiàn)今為了啟動內需,房地產行業(yè)首當其沖承擔起重任,也打斷了原來自我調整的進程。
王洪：須綜合分析樓市泡沫
綜合房價收入比、租售比及投資等情況看,應該是有泡沫。目前國內外的經濟基本面還很弱,出口在繼續(xù)惡化,若難以啟動民間投資,單憑政府投資拉動,是難以支撐房價快速上漲的,所以泡沫也很難吹大。
從房價收入比大大超過5甚至是10上看,肯定是有泡沫。但是政府加大保障房供應力度,將中低薪階層納入保障體系,房價收入比應該會更合理。
從租售比看,也是有泡沫。目前租金相對房價已很不對稱,如北京上半年租售比約1比400,超過了國際警戒線的1比200。若只期望升值,卻忽略租金收入,就容易產生泡沫。
從投資情況看,大量的資金涌入樓市,而供應卻不能及時跟進,極易推高房價。但是部分開發(fā)商因為土地市場頻現(xiàn)“地王”就判斷有泡沫,那也是片面的。
黃曉林：“倒三角”市場難持續(xù)高房價
從房價收入比看,的確有泡沫。2008年北京職工的年平均工資為44715元,所以想買60平方米的房屋,按1.5萬元/平方米的均價計算,不吃不喝,需要20年之久。特別是目前實體經濟沒有太多好轉,土地市場卻突然熱了。
雖然北京房地產市場地域性差別很大,高價地項目可以定位在高收入階層,那么大興呢?現(xiàn)在房價預期已達一萬多元。對于北京工薪階層來說,買房是個夢想。
另外,目前推高北京房價的大多是投機需求或外來需求,如果后續(xù)需求乏力,高房價、有效需求及購買力就成了“倒三角”,高價是難以持續(xù)的。
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