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供需缺口對(duì)國內(nèi)房價(jià)的推動(dòng)作用點(diǎn)評(píng)
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2009-7-9
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- 中研網(wǎng)訊：
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2009年以來，房地產(chǎn)行業(yè)銷售持續(xù)回暖，量價(jià)齊升；A股申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)上漲149.14%，雄踞申萬一級(jí)行業(yè)指數(shù)漲幅榜榜首。對(duì)于下半年的行業(yè)走勢，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，通脹預(yù)期將使房地產(chǎn)需求維持高位，主要城市供給緊張的格局短期難以化解，房價(jià)受此推動(dòng)將繼續(xù)上漲，地產(chǎn)公司盈利將大幅提升。建議配置行業(yè)龍頭，以及有資產(chǎn)重組和資產(chǎn)注入題材的公司。
2009-2012年中國住宅行業(yè)投資策略分析及競爭戰(zhàn)略 2009年1-5月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10165億元，同比增長6.8%，比2008年同期2009-2012年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競爭 經(jīng)濟(jì)大環(huán)境對(duì)商業(yè)市場的影響自2008年年底逐漸擴(kuò)大和蔓延，對(duì)于不同階段的商業(yè)項(xiàng)目的影響亦有所2009-2012年中國太陽能建筑產(chǎn)業(yè)運(yùn)行動(dòng)態(tài)及投資前 【出版日期】 2009年6月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個(gè) 【印2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報(bào)告 【出版日期】 2009年5月 【報(bào)告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個(gè)
下半年房價(jià)易漲難跌
分析人士指出，需求大幅釋放與供給不足之間的矛盾，是房地產(chǎn)行業(yè)回暖、銷售超預(yù)期的原因，也將繼續(xù)推高下半年房價(jià)。
城市化、工業(yè)化、結(jié)婚潮、育嬰潮等因素令我國房地產(chǎn)需求相對(duì)剛性，加上2008年累積需求的釋放，導(dǎo)致2009年房地產(chǎn)需求量大幅超越市場預(yù)期。申銀萬國分析師江征雁指出，2008年悲觀的經(jīng)濟(jì)和收入預(yù)期，以及購買力被過度透支等多種因素導(dǎo)致成交量出現(xiàn)異常萎縮；當(dāng)所有的負(fù)面因素消除和淡化，疊加的消費(fèi)需求將使2009年的潛在需求異常大。
與此同時(shí)，居民整體儲(chǔ)蓄水平仍在上升，財(cái)富仍在增長，決定了居民的首付能力；利率下降使得居民購買力上升，降低了每月還貸額，抵消了收入下降的不利影響。通脹預(yù)期也導(dǎo)致居民消費(fèi)預(yù)期發(fā)生了變化，投資性需求大幅釋放。
供給方面，2008年開發(fā)商過度收縮開工以及2009年上半年相對(duì)謹(jǐn)慎的策略，將導(dǎo)致2009年下半年新增供給下滑。另外，隨著2008年四季度以來銷售逐步回暖，重點(diǎn)城市商品房庫存逐漸步入下行通道，可售量呈逐月減少態(tài)勢，庫存被迅速消化。
需求旺盛與供給不足之間的矛盾，無疑將繼續(xù)推升國內(nèi)房價(jià)。相比2007年，房地產(chǎn)今年的供需缺口更大，將導(dǎo)致下半年房價(jià)易漲難跌，在更高位上達(dá)到平衡。
房地產(chǎn)業(yè)投資前景看好
今年以來成交量的增長以及房價(jià)的超預(yù)期上升，無疑令房地產(chǎn)公司的業(yè)績改善；由于房價(jià)從2009年中期開始明顯上漲，因此2010年房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績將大幅超預(yù)期，這給房地產(chǎn)板塊帶來較大的投資機(jī)會(huì)。
長江證券分析師蘇雪晶指出，如果從短期成交量和價(jià)格變化引申開去，通過土地、毛利率、行業(yè)整合等方面來觀察整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，可以發(fā)現(xiàn)行業(yè)趨勢依然向上，值得投資。
土地始終是房地產(chǎn)周期波動(dòng)中的重要組成部分。蘇雪晶認(rèn)為，本輪中國的房地產(chǎn)調(diào)整情況和1974年的日本非常接近，土地價(jià)格最低點(diǎn)已過，未來土地市場持續(xù)火爆是可以預(yù)期的大概率事件。鑒于地產(chǎn)公司現(xiàn)金流壓力緩解和通脹預(yù)期升溫，預(yù)計(jì)下半年全國土地市場都將開始活躍。
同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使其有望維系高利潤。蘇雪晶指出，首先，投資主動(dòng)權(quán)在開發(fā)商手中，整體投資節(jié)奏往往隨利潤調(diào)整；其次，雖然目前土地開發(fā)流程和出讓越來越規(guī)范，但在一定時(shí)期開發(fā)商仍能保證對(duì)土地信息和開發(fā)節(jié)奏的把握；最后，運(yùn)營資金的高杠桿，特別是2009年以來銀行領(lǐng)域信貸、土地款緩交以及房屋預(yù)售制度，令地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)營效率大大提高。
另外，在周期調(diào)整的底部階段，行業(yè)集中可能即將到來。下半年隨著金融工具不斷豐富，以及REITS、并購貸款等其他多種融資渠道增加，行業(yè)整合大潮必然到來，龍頭地產(chǎn)公司市場份額將得到提升。
配置龍頭 尋覓亮點(diǎn)
行業(yè)的中長期向上趨勢以及下半年房價(jià)的上漲預(yù)期，令房地產(chǎn)板塊的投資機(jī)會(huì)凸顯。區(qū)域方面，一線城市被業(yè)內(nèi)人士普遍看好；個(gè)股方面，建議配置行業(yè)龍頭，并關(guān)注有資產(chǎn)重組和資產(chǎn)注入題材的個(gè)股。
盡管總體來看下半年供給矛盾將推升房價(jià)，但中金公司認(rèn)為，由于潛在庫存較大，房價(jià)并不會(huì)出現(xiàn)普漲。下半年由于去庫存化的結(jié)束以及新增投資、土地進(jìn)入市場的滯后性，有效供給將呈區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性短缺，房價(jià)將呈結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢。土地供給相對(duì)有限的一線城市、城市中心及高檔商品房項(xiàng)目價(jià)格漲幅將明顯；供應(yīng)量較大的二三線城市、城市郊區(qū)房價(jià)漲幅有限。同樣，招商證券也看好北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的房價(jià)，并更加看好一線城市的近郊。 - ■ 與【供需缺口對(duì)國內(nèi)房價(jià)的推動(dòng)作用點(diǎn)評(píng)】相關(guān)新聞
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