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2009年上半年杭州宅地出讓情況點評
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2009-7-9
- 【搜索關(guān)鍵詞】：土地市場 研究報告 投資策略 分析預測 市場調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢 競爭趨勢
- 中研網(wǎng)訊：
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6月份,杭州掛牌出讓8宗宅地,出讓金額超過79億元,今年上半年宅地出讓總金額則超過84億元,是去年同期的8倍多。6月出讓的宅地單幅土地溢價均超過50%,最高達到80%,無一例外都成了所在板塊的地價高點。這股“土地熱”因何而起？哪些開發(fā)商在狠狠往地上砸錢？
2009-2012年中國住宅行業(yè)投資策略分析及競爭戰(zhàn)略 2009年1-5月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10165億元，同比增長6.8%，比2008年同期2009-2012年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競爭 經(jīng)濟大環(huán)境對商業(yè)市場的影響自2008年年底逐漸擴大和蔓延，對于不同階段的商業(yè)項目的影響亦有所2009-2012年中國太陽能建筑產(chǎn)業(yè)運行動態(tài)及投資前 【出版日期】 2009年6月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個 【印2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報告 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個
開發(fā)商沒錢苦,有錢沒處使也苦
大筆資金回籠,土地儲備卻不足
杭政儲出[2009]15、16號地塊的溢價達到80%,是杭州近期出讓土地中溢價最高的。拿地的是東方潤園和東方郡的開發(fā)商欣盛房產(chǎn)。有業(yè)內(nèi)人士以欣盛當時的出價態(tài)度分析,其心理底線很可能要遠高于最后的成交價。對此,公司副總李曉桃笑著回避了關(guān)于公司最終底線的追問,只說,欣盛“已經(jīng)比較習慣在標王的基礎(chǔ)上做產(chǎn)品,并挖掘更大價值”。
對包括欣盛在內(nèi)的最近拿了地的幾家開發(fā)商而言,一擲千金多少有些無奈。比如欣盛,今年上半年東方潤園、東方郡兩個項目回籠銷售款20多億元,前者剩下的房源只有20多套,后者開發(fā)期可能還有兩三年,但銷售已經(jīng)過七成,后續(xù)可供房源不到500套。這意味著,欣盛面對的情況是:手里握著大把現(xiàn)金,可以賣的房子卻不多了,而且在杭州主城區(qū)沒有土地儲備。
名城房產(chǎn)的情況也很類似。目前,名城在杭州的在售項目僅左鄰右舍和燕園兩個,左鄰右舍基本清盤,燕園還有一幢樓未開,再加上一部分余房,總可售量不超過200套,下沙還有一個總建筑面積10萬多平方米的樓盤湖左岸,今年也會進入銷售期,手里儲備糧不多了。而今年燕園和左鄰右舍兩個項目回籠的銷售款也有10億元左右,燕園的余房加上湖左岸可以預期的銷售收入,也讓名城決策層倍感壓力,急于找糧�！跋掳肽赀�會投入10億左右的資金拿地�！泵欠慨a(chǎn)總經(jīng)理張民一說。
拿11號地的是杭州老18家之一——方正房產(chǎn),情況類似。方正是最早進入橋西板塊的開發(fā)商,2004年拿信步閑庭項目時,樓面價不過2282元/平方米。后來方正又與新南北爭奪現(xiàn)在的南北西岸那塊地,結(jié)果敗北,當時成交樓面價為5147元/平方米,結(jié)果方正拿了杭政儲出[2007]12號,商業(yè)金融用地,即計劃今年10月將上市的“360空間”酒店式公寓項目。此外,方正手中只有信步閑庭部分商鋪和楊家村經(jīng)濟適用房的商鋪。所以方正拿地的心比欣盛、名城更迫切。
“今年商鋪部分的銷售情況比較好,再加上參與的經(jīng)濟適用房項目回款也比較理想,我們的資金量狀況是比較好的�！闭憬秸康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理助理朱宏波說,其實拍地前公司對樓面價的測算是5900~6100元/平方米,最后成交價比心理價位略高了些。采訪朱宏波時他剛看地回來,這是他第五次去11號地塊現(xiàn)場。他說,如果地塊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)進度能跟上,他們可能會把上市時間提前,因為“2010年的住宅供應(yīng)量可能不會太多”,這是一個很好的市場機會。
搶進杭州主城區(qū),迫不及待
6月份杭州拍出9塊宅地,分別被8家房地產(chǎn)企業(yè)收入囊中,這8家房企有一個共同特點——手里握有大把現(xiàn)金,但在杭州主城區(qū)儲備地很少。
順發(fā)在主城區(qū)沒有一塊儲備地,所以它很著急。盡管6月30日出讓的四宗土地中,順發(fā)只拿了一塊地,但事實上這四塊地他們?nèi)繄罅嗣麉⒓痈偱?而且他們最后拿下的吉如地塊的樓面價過萬元,是四宗土地中最高的�！拔覀兿脒M杭州主城區(qū),這是必須的�！表槹l(fā)恒業(yè)投資部經(jīng)理錢向軍毫不諱言他們進駐主城區(qū)的迫切。作為一家上市不足三個月的本地房企,順發(fā)恒業(yè)名下的兩個在售項目和一塊儲備地在蕭山區(qū),另一個在售項目在余杭區(qū)�！拔覀円呀�(jīng)上市了,卻還沒有進入主城區(qū),所以現(xiàn)在希望能拿更靠近杭州市中心、市場認同度更高的地。”
浙江天鴻也是這么想的。盡管以6571元/平方米的樓面價奪得拱墅區(qū)祥符9號地塊后,董事長梁鴻眉飽受非議,連在他之后拿地的同行都在抱怨浙江天鴻“火上澆油”,讓他們不得不花更高代價才能拿到項目。其實對梁本人來說,他想的只是“一定要進杭州”,生怕錯過機會。“如果不是這樣的價格,我們可能就拿不到這塊地了�！边@才是浙江天鴻董事長梁鴻眉擔心的。
“面粉比面包貴”會重現(xiàn)嗎
6月份的土地市場瘋狂嗎？或許是的,9塊宅地的平均溢價超過60%,土地價格都在高位,按照目前周邊的房價與地價的比值來測算,兩年后房價要漲30%以上才能保證基本的利潤水平。
6月份的土地市場已經(jīng)最瘋狂了嗎？難說。9塊宅地拍賣吸引的可不止8家房企,綠城、萬科、濱江、保利、朗詩、廣宇、德信、天陽……最近幾次土地拍賣,這些房企幾乎都是老總、執(zhí)行總經(jīng)理級的高層到場觀戰(zhàn),他們無一例外地在今年上半年回款情況良好,手里不缺現(xiàn)金,而且都曾放話要拿地,但截至目前真正出手的人還不多。
雖然,輿論一致認為宏觀經(jīng)濟并沒有完全好轉(zhuǎn),但沒有經(jīng)過深層調(diào)整的房地產(chǎn)市場卻硬生生將一輪誰都不看好的反彈行情演繹成了全面上漲的瘋狂。
7月份又有6宗425.5畝宅地即將出讓,數(shù)量雖然少于6月,但地塊位置和地塊條件明顯要好。開發(fā)商們又集體閉口了,多數(shù)對地價采取保守態(tài)度,通常他們真的動了拿地心思的時候才會這樣�！斑@時候拿地就是靠膽量,跟理性判斷沒什么關(guān)系�！比f科新任董秘譚華杰如此評說最近的土地市場。
2007年頻現(xiàn)的“面粉比面包貴”會在今年7月重演嗎？我們不希望那樣。
土地優(yōu)惠政策該喊“�！绷�
杭州6月份剛拿了宅地的房企有8家,我單獨采訪了其中5家房企的高層,他們年齡不同、性格不一,入行時間也有長短,但整個采訪過程中,有兩點是他們一致堅持的:“一不是我要追高拿地,而是不追高拿不到地;二是不評論土地款支付方式�！�
我為什么要問土地款支付方式呢？按照去年十月出臺的《杭州市人民政府關(guān)于促進杭州市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》中的優(yōu)惠措施,對“新出讓的經(jīng)營性房地產(chǎn)用地,允許受讓人在12個月內(nèi)付清出讓價款,對起價總額在5億元以上或規(guī)模較大的地塊,其出讓價款支付期限最高可達18個月;允許自《出讓合同》簽訂之日起10日內(nèi)應(yīng)繳的首付出讓價款(定金)調(diào)整至出讓價款總額的10%”。6月成交的9宗宅地全部是按這項優(yōu)惠政策執(zhí)行的,且支付期限均放寬到18個月。
如果付款條件沒有這么優(yōu)惠,開發(fā)商還能不能接受以目前競得的價格拿地？“比較長的付款期限,讓我們有更多時間去培育市場。”一位開發(fā)商委婉地說,言下之意就是目前的地價其實是“以時間換空間”后的結(jié)果。
這項優(yōu)惠政策之所以被列入杭州24條新政,是因為當時土地市場上幾乎沒有開發(fā)商愿意拿地,政府希望調(diào)低首付比例、延長付款期限能降低拿地門檻,有助于推動開發(fā)商拿地積極性。但從最近土地市場表現(xiàn)來看,開發(fā)商拿地的積極性很高,有沒有優(yōu)惠政策并不會對拿地與否產(chǎn)生影響,而只對價格高低有一定作用。而且18個月的支付期限,讓開發(fā)商有時間、有理由等待區(qū)域價格到達一定水平后再上市,間接影響了商品房供應(yīng)量。
事實上,這項優(yōu)惠政策也沒有達到最初“鼓勵房地產(chǎn)投資”的目的。從2008年10月14日政策出臺,到今年6月之前,杭州新出讓土地非常有限,即使個別拿了地的開發(fā)商看中的也不是這條政策,而是土地價格和地塊條件。
市場情況已經(jīng)變了,變化速度極快,以致讓我們擔心新一輪的房價瘋漲會否重現(xiàn)。那我們的政策是否也應(yīng)適時而動呢？ - ■ 與【2009年上半年杭州宅地出讓情況點評】相關(guān)新聞
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