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2011年樓市投資及樓市調控政策詳情報告
http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2011-3-16

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連續(xù)的樓市調控，一輪緊過一輪，不管從行業(yè)發(fā)展周期，還是從經(jīng)濟調控需要，樓市投機的日子真的要到頭了。

　　春節(jié)前，樓市根本沒有時間來品味限購令和房產(chǎn)稅，但并不是說完全沒有反應。由于限購令、房產(chǎn)稅在出臺之前，已經(jīng)基本亮明了矛頭指向，即家庭新增購房。所以很多的投資、改善力量集中發(fā)力，搶在政策之前將新增購房轉化為家庭存量房。

　　2011年1月份的搶跑熱潮，讓大家看到一個截然不同于以往的新年起步。上海市二手住房當月成交20125套，環(huán)比增長7.74%，同比增長91.89%。

　　真正奇怪的在節(jié)后。按道理來說，一方面是春節(jié)假期的影響；第二是限購令房產(chǎn)稅的全面落地；其三是新政執(zhí)行是逐步明朗的，其間不少需求在等待具體操作程序，這些牽制因素都在延緩樓市交易步伐。最終，上海全市成交二手住宅7437套，環(huán)比減少63%，同比增長60%，是2007年以來，成交量最高的一個春節(jié)月份。跟媒體普遍反映的一片哀鴻之聲完全不同。

　　事實上，樓市中有那么一批人，聲音是最響的之一。他們有投資的想法，但不是投資的主力；他們有自住的意愿，但并不是所有的房子都會住人。限購令出來之后，他們一直在惜售，并揚言市場供應將因此變得緊俏，房價還會猛漲。事實上，2月份上海一手商品住房供應3400多套，成交1600余套，歷史存量693萬平方米；二手住宅掛牌量從1月底14.6萬套重新回到15萬套以上，市場上真的還就不缺供應。

　　真正的投資客眼下只管掛牌出貨，曾經(jīng)是價格風向標的中心區(qū)樓盤，進入3月份以后開始價格松動了。盡管仍充斥著提價10%，降價5%的游戲，但這次藏貓貓的過程中，賣家沒有了以往的底氣，惜售在投資集中度最高的高端物業(yè)中并不突出。

　　從理性投資的角度看過去，眼下也不是投資者惜售的好時機。且不管調控最終能否修得正果，最起碼現(xiàn)階段房價已經(jīng)不再猛漲，惜售囤積的意義比2009 年、2010年都要小很多。

　　在純粹的投資者眼中，資金閑置不動也要產(chǎn)生財務成本。加上CPI、流轉稅費等因素，房價漲幅10%以下的都可以算賠掉了。而且政策已經(jīng)在2010年展示了對于房價上漲的遏制作用。

　　去年1-4月份，上海一二手住宅價格漲幅在15%上下，其后的7個多月中，房價的漲幅只有5%上下。今天調控政策更加嚴厲，房價雖然可以在慣性之下繼續(xù)一個上揚的姿態(tài)，但力度難免越來越弱，同時也不排除局部下跌的可能。對投資者來說，2011年不敢說一定就是樓市滑鐵盧，但陰霾不定的黯淡足夠讓這一年的投資期許成為泡影。

　　限購令究竟扼殺了多少購買力？是一個各方感興趣，但似乎又說不清楚的話題。根據(jù)觀察，至少有2-3成是直接被限購令和房產(chǎn)稅逼至死角，毫無還手之力的。

　　另有3成左右的改善型群體會在允許的尺度內做一些置換調整，將政策許可利用到最大，比如共同產(chǎn)權的子女婚房問題。但局限性在于，除了首套房可以不觸碰任一條限購條令外，家庭住房改善仍難逃房產(chǎn)稅的柔性阻擊。

　　現(xiàn)在的僵局在于"買也難、賣也難"，但這種艱難都是在超出首套房的改善層面。不管買賣雙方把自己描述得多么無辜，其背后都難掩飾無法繼續(xù)樓市投資/ 投機的遺憾。嚴格來說，不管是限購令還是房產(chǎn)稅，都沒有對家庭存量房痛下殺手。姑且不論這背后的阻力，現(xiàn)有政策客觀上都極為仁慈。

　　也有很多的業(yè)內人士說限購令撐不了幾天，并列舉出政府負債等因素來予以佐證，預言"救市"大門會重新打開。

　　僅僅是專家惑眾也就罷了，網(wǎng)上熱點這么多，很快就會被忘掉的。但人就是這么短視，把目光集中在限購令，不自覺地忽視房產(chǎn)稅。

　　很多人說限購令是短命的，但鮮有人說房產(chǎn)稅也是短命的。其實，如果客觀評價制約力度的話，你就會發(fā)現(xiàn)，即便是上海版的這么高起點、低稅率的房產(chǎn)稅也要遠遠大于限購令。就是那個"60平方米"，基本上可以讓一家三口毫無雜念的困在180平方米以內。

　　房產(chǎn)稅試點才剛剛開始，還不具有全國鋪開的經(jīng)驗基礎，但這一條路遲早會走到羅馬。

　　據(jù)內部信息，將來政府穩(wěn)定的支柱性收益會落在兩個稅種上，東部發(fā)達地區(qū)靠房產(chǎn)稅，西部靠資源稅�，F(xiàn)行試點的"房產(chǎn)稅"不管從法理依據(jù)上，還是從執(zhí)行程序上，都還很不完善。但仍不妨礙"先上車后買票"，將來還可能換一個名字。

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