即將在未來五年占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量半壁江山的保障房，正改變著市場(chǎng)的供求格局，也將改變開發(fā)商參與市場(chǎng)的游戲規(guī)則。

    曾幾何時(shí)，保障房被諷為“雞肋”。而如今，隨著未來五年保障房建設(shè)任務(wù)的落實(shí)，越來越多的開發(fā)商開始搶食保障房這個(gè)大蛋糕。表面微利的保障房建設(shè)，其背后的隱形利潤(rùn)足以對(duì)開發(fā)商形成巨大誘惑。

    從“雞肋”到“香餑餑”

    “十二五”規(guī)劃已明確，未來五年全國(guó)要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%，各地的保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品房的用地供應(yīng)不得低于住房用地總量的70%。

    面對(duì)大幕開啟的保障房“井噴時(shí)代”，越來越多的開發(fā)商開始醒悟，市場(chǎng)格局的改變必將帶來游戲規(guī)則的變化，因此紛紛轉(zhuǎn)而搶食保障房這塊大“蛋糕”。就在上周，上市房企中天城投與貴州省政府共同簽訂了《中天城投參與貴州省“十二五”保障性安居工程建設(shè)框架協(xié)議》，自行組建從事保障性安居工程及其配套設(shè)施等建設(shè)工作的項(xiàng)目子公司，計(jì)劃在“十二五”期間在貴州省內(nèi)完成建設(shè)面積約1000萬平方米（約20萬套）、總投資約200億元的各類保障性安居工程及其配套設(shè)施。

    隨著房地產(chǎn)政策“風(fēng)向大變”，保障房一夜之間從“雞肋”變成了炙手可熱的“香餑餑”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近期投身保障性住房建設(shè)的包括萬科、中國(guó)中冶、城投控股、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、上海建工、陸家嘴、招商地產(chǎn)、中國(guó)建筑等地產(chǎn)大鱷。日前，萬科總裁郁亮在2010年年報(bào)說明會(huì)上就表示，“今年拿地主要目標(biāo)是在保障房方面”。甚至包括一向只建豪宅的綠城集團(tuán)也開始將觸角伸向保障房領(lǐng)域，不僅杭州22個(gè)代建的保障性住房項(xiàng)目綠城拿下了12個(gè)，還在青島、沈陽等地涉足保障房建設(shè)。

    保障房背后的隱形利潤(rùn)

    對(duì)于利潤(rùn)第一的上市房企來說，除了“為政府分憂、為百姓造房”的“鐵肩擔(dān)道義”之外，更關(guān)注的恐怕還是保障房背后的隱形利潤(rùn)。

    “根據(jù)規(guī)定，經(jīng)適房的成本利潤(rùn)率是3%，兩限房在8%-10%。”有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，然而房企參與保障房建設(shè)，其實(shí)際利潤(rùn)可能遠(yuǎn)不止這些。例如中天城投就在公告中表示，根據(jù)中天城投的“實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)”，建設(shè)保障房的收益根據(jù)地方政策可達(dá)8%左右，加上配建的商場(chǎng)商鋪、辦公場(chǎng)所等經(jīng)營(yíng)性附屬設(shè)施及享受的政策優(yōu)惠，預(yù)期收益會(huì)更高。

    除了賬面上的收益之外，參與保障房建設(shè)可以在一定程度上規(guī)避嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控壓力。有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人透露，保障房建設(shè)成本較低，需求穩(wěn)定，資金周轉(zhuǎn)速度快，更容易獲得銀行貸款，自有資金比例甚至可以低至20%以下。即使以5%左右的利潤(rùn)率計(jì)算，5倍左右的杠桿意味著開發(fā)商的資金收益率可擴(kuò)大至25%左右。

    不僅如此，在中央下達(dá)的保障房任務(wù)面前，各地方政府也感受到巨大的建設(shè)壓力，幫助地方政府分擔(dān)保障房建設(shè)壓力，也成為一些房企進(jìn)入部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的“敲門磚”。

    “很多企業(yè)參與保障性住房的建設(shè)，更多是政府公關(guān)需要，通過承攬保障房項(xiàng)目，可以獲得更多的經(jīng)營(yíng)性用地。”一名熟悉保障房運(yùn)作的行業(yè)人士對(duì)記者表示。以往開發(fā)項(xiàng)目平均利潤(rùn)高達(dá)29%的綠城中國(guó)，對(duì)微利的保障房建設(shè)如此感興趣似乎很反常，但深入了解可以發(fā)現(xiàn)，以綠城進(jìn)入沈陽為例，除了承包了了一個(gè)50萬平方米的保障房項(xiàng)目外，綠城還參與建設(shè)了沈陽的全運(yùn)村項(xiàng)目。

    而對(duì)于上市房企，國(guó)泰君安地產(chǎn)分析師張偉明表示，大規(guī)模參與建設(shè)保障房或能幫助上市房企打開資本市場(chǎng)的融資通道。張偉明稱，目前房地產(chǎn)公司在資本市場(chǎng)再融資的通道基本關(guān)閉，但因?yàn)閲?guó)家現(xiàn)在力挺保障房建設(shè)，會(huì)給房企一定的融資空間投入保障房，因此很可能會(huì)給企業(yè)帶來定向增發(fā)、發(fā)債等資本市場(chǎng)融資機(jī)會(huì)。

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