已難獲得貸款的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)向信托融資，致其利率飆漲。記者14日獲悉，某即將于本周發(fā)行的房地產(chǎn)信托基金產(chǎn)品，收益率達(dá)13%-18%，基金的有限合伙人可獲得的資金年化收益率為16%-25%。另一大型信托公司人士透露，其所發(fā)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益率甚至高達(dá)22%-23%。

    不過，信托公司依然對房地產(chǎn)心存謹(jǐn)慎。用益信托負(fù)責(zé)人李旸告訴記者，今年前兩個半月發(fā)行的房地產(chǎn)信托共89個，金額247.5億元，僅相當(dāng)于去年一個月的量。

    加速漲價

    前述即將發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，資金規(guī)模為16億元，按目前投資計劃，資金實際占用平均年限為2.13年，預(yù)計年化收益率13%-17.97%。

    “項目采取有限合伙方式，信托公司和國內(nèi)某大型投資集團(tuán)各出資50%設(shè)立一家基金公司運作�！庇嘘P(guān)人士表示，所募資金主要投向于重慶商業(yè)地產(chǎn)項目。

    據(jù)測算，目標(biāo)項目總的銷售收入下降22%時，基金綜合收益率仍可達(dá)18%/年，此時信托計劃受益人可獲得的收益率不低于13%/年。

    記者查詢該投資集團(tuán)控股的一家滬市上市地產(chǎn)公司2010年報發(fā)現(xiàn)，去年12月24日起，交通銀行北京海淀支行提供給該公司的兩年期9億元貸款，年利率12%，較當(dāng)前同檔次利率6.10%上漲100%。

    房地產(chǎn)信托漲價已不是個案。用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，去年9月，房地產(chǎn)信托平均收益率為8.48%，隨后一路走高，10-12月分別為9.13%、9.42%和9.56%。去年全年房地產(chǎn)信托平均收益率為8.92%。今年1月，收益率高至9.76%，2月略降至9.16%。

    “這還只是公開發(fā)布了收益率信息的信托產(chǎn)品統(tǒng)計。”李旸表示，未公開的信托產(chǎn)品收益率或許更高。

    南方一信托人士稱，開發(fā)商有大量銀行貸款待還，今年要還款，而限購令等調(diào)控措施阻礙了其銷售回款，資金鏈緊張使得開發(fā)商轉(zhuǎn)而求助于信托融資，需求增大自然價碼抬高。

    不過，由于受到監(jiān)管約束、凈資本等多因素影響，房地產(chǎn)信托并非完全回暖。

    李旸介紹，去年10-12月房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量分別是76、61、59個，金額為217.9億、193.5億和216.6億元。今年前兩個半月發(fā)行數(shù)量為37、38、14個，金額分別為93.87億、110.84億和42.8億元�！皬姆康禺a(chǎn)信托占信托總量的比重看，去年是45%-50%，現(xiàn)在占比降為30%-40%�！�

    拓業(yè)保障房？

    “公司對房地產(chǎn)信托并不樂觀�！鼻笆龃笮托磐泄�司人士直言，今年來，該公司發(fā)售房地產(chǎn)信托數(shù)量不超過5個，比去年大幅減少。原因在于，全國“兩會”再次明確房地產(chǎn)調(diào)控不會放松，商品房市場短期內(nèi)不會有穩(wěn)定發(fā)展。

    江浙一信托公司目前幾乎不再發(fā)行單個住宅項目的信托計劃，該公司人士表示，今后側(cè)重點會逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)類或綜合類。

    另一大型信托公司深圳分公司中層人士稱，“我們的策略轉(zhuǎn)向保障房信托，正在進(jìn)行一些項目儲備”。

    國內(nèi)已有數(shù)家信托公司發(fā)行了保障房信托產(chǎn)品，有研究機構(gòu)根據(jù)公開資料統(tǒng)計，目前發(fā)行規(guī)模預(yù)計達(dá)58.9億元。

    “當(dāng)前量小，是因為遇到多方面困難�！鼻笆鲂磐泄�司中層人士稱，不少開發(fā)商尤其是二三線城市開發(fā)商，打著保障房旗號申請商品房貸款，信托項目遴選需要耗費大量時間。另外，相比商品房信托，保障房7%左右的收益率太低，投資者興趣不大。

    此外，“很多保障房項目都由政府主導(dǎo)，承建主體沒有土地所有權(quán)，這將帶來還款風(fēng)險，地方政府融資平臺還可能將融到的信托資金挪用到其他項目�！鼻笆龃笮托磐泄�司人士稱，今年公司不會將保障房作為業(yè)務(wù)重點。

    李旸表示，低迷的信托業(yè)目前還未找到業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的突破點和重點，隨著銀根進(jìn)一步收緊，中小企業(yè)融資信托產(chǎn)品或是未來發(fā)展方向之一。

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