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大小房企業(yè)績反差及房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型調(diào)查分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2011-7-6
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2011-2015年住宅行業(yè)競爭格局與投資戰(zhàn)略研究咨詢 2011年,全國房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)開局,整體增長平穩(wěn),投資、銷售保持平穩(wěn)增長,新開工面積同比2011-2012年中國建筑業(yè)市場競爭格局及投資潛力分 建筑業(yè)是專門從事土木工程、房屋建設(shè)和設(shè)備安裝以及工程勘察設(shè)計工作的生產(chǎn)部門。其產(chǎn)品是各種工廠2011年重慶房地產(chǎn)行業(yè)市場走勢及投資戰(zhàn)略規(guī)劃研究報告 【出版日期】 2011年6月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個 【印2011-2015年中國武漢房地產(chǎn)市場研究分析及發(fā)展前 在國家密集出臺新政的宏觀調(diào)控下,2010年武漢樓市整體平穩(wěn),商品房銷量小幅下降,但成交均價、對此,有關(guān)人士表示,大型房地產(chǎn)開發(fā)商與中小型房地產(chǎn)開發(fā)商的分化是必然現(xiàn)象,前十大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售大增不會引發(fā)調(diào)控“加碼”,地產(chǎn)股后市機會待觀察。
大小房企業(yè)績反差明顯
西南證券地產(chǎn)行業(yè)分析師肖劍說,大型房地產(chǎn)開發(fā)商與中小型房地產(chǎn)開發(fā)商的分化是必然的。因為大型房地產(chǎn)開發(fā)商資金實力雄厚,在土地儲備方面就勝過中小型房地產(chǎn)開發(fā)商。
“從銷售靠前的十大房地產(chǎn)開發(fā)商來看,他們的銷售增長點主要來自二、三線城市!毙φf,從已經(jīng)預(yù)告了今年中報業(yè)績的地產(chǎn)商來看,大都是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商,由于他們不具備大型房地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)勢,因此,在調(diào)控政策下業(yè)績下滑就是很自然的事情,估計這種現(xiàn)象會繼續(xù)存在下去。
上海易居(博客)房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭(微博 博客)說,地產(chǎn)巨頭們依然鞭馬疾馳,只是部分企業(yè)正在掉隊以前是依賴某些資源的,比如人脈、土地等,而經(jīng)過近幾年宏觀調(diào)控和制度變革,舊資源被風(fēng)吹雨打去;擁有新資源的,即有錢的、有地的、有特殊關(guān)系的企業(yè)成批進(jìn)入,房地產(chǎn)業(yè)洗牌在即。
銷量大增不會招致調(diào)控
“銷售靠前的十大房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售增長幅度在80%以上,估計不會引發(fā)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控。” 肖劍說,因為管理層調(diào)控的重點是房價,如果在房價下跌的同時,銷量上升,正是管理層所需要的效果;相反,如果房價下跌的同時,銷量也下跌,大量的房屋閑置,影響宏觀經(jīng)濟,那只能說明房地產(chǎn)調(diào)控失敗。同時,還應(yīng)該對銷售靠前的十大房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售增長幅度進(jìn)行具體分析,是否因為原來基數(shù)很低的緣故。
肖劍說,從目前整個房地產(chǎn)市場運行情況來看,估計房地產(chǎn)調(diào)控政策將進(jìn)入一個穩(wěn)定期和觀察期,不會再對房地產(chǎn)調(diào)控“加碼”,隨著保障房建設(shè)的進(jìn)行,不排除對地方融資平臺貸款有所放松。
某證券公司地產(chǎn)行業(yè)分析師也認(rèn)為,因為銷售靠前的十大房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售增長幅度大,是否引發(fā)進(jìn)一步的調(diào)控,主要是看房價,而不是看銷量。
楊紅旭認(rèn)為,當(dāng)前的調(diào)控政策確實嚴(yán)厲,但卻已步入平穩(wěn)期,既不會放松,但暫時也難加碼。
“我反倒估計下半年樓市政策存在松動的可能性,尤其是地方政府更有這種強烈需求。” 楊紅旭說,正如2008年一樣,隨著經(jīng)濟下滑和樓市低迷,5月份開始就有城市公開出臺救市政策,而中央直到10月才正式放松調(diào)控。今年上半年,很多城市土地出讓金和房地產(chǎn)稅收大幅下滑,而這兩塊收入一般占地方總收入的40%-70%之多,況且今年全國保障房建設(shè)指標(biāo)高達(dá)1000萬套,各地不同程度的面臨資金短缺的難題。
后市機會與資金面相關(guān)
楊紅旭說,地產(chǎn)股后市機會在很大程度上與資金面有關(guān)。今年以來,很多企業(yè)的資金情況確實不容樂觀,但總體形勢好于2008年。
對于國際評級機構(gòu)和投行“唱空”中國樓市的現(xiàn)象, 楊紅旭說,在這些機構(gòu)的背后,常常隱有國際資本的特殊利益訴求:一方面,他們在“唱空”中國樓市,而另一方面外資又在快速流入中國樓市。今年1-5月,開發(fā)企業(yè)資金來源中的增幅為18%,其中利用外資量卻大增57%。
肖劍說,我對地產(chǎn)股的態(tài)度是,看好地產(chǎn)大盤股機會,因為它們后續(xù)開發(fā)資金壓力小,估值低,風(fēng)險小。但基于政策面的不樂觀,市場機會僅僅來源于估值修復(fù),因此,應(yīng)該逢低買入,逢高賣出,絕不能追漲殺跌。對中小盤地產(chǎn)股,由于其估值并不低,再加上政策調(diào)控和資金面的緊張,因此,建議以規(guī)避為宜。
某證券公司地產(chǎn)行業(yè)分析師說,他對地產(chǎn)股后市機會并不樂觀,特別是“限購令”還在實施,不存在開發(fā)商愿不愿意賣,消費者愿不愿意買的問題,而是無購買指標(biāo)就不能購買。因此,估計銷售量大幅上升的局面不可持續(xù)。
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