現(xiàn)實(shí)版地價(jià)推升房?jī)r(jià)

　　樓市調(diào)控空前嚴(yán)厲，地產(chǎn)商一度集體觀望，不過(guò)近期由于樓市處于政策出臺(tái)平淡期，利空因素逐步得到消化，加上地方政府加大賣地力度，吸引了眾多地產(chǎn)商拼搶，暗淡許久的土地市場(chǎng)逐漸升溫。

　　據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年北京共成交土地113塊，土地出讓金合計(jì)約325億元，同比去年減少約307億元，降幅達(dá)48．6％。近日，知情人士表示，今年北京保障房建設(shè)壓力較大，所需資金相當(dāng)于北京一年的財(cái)政收入。土地市場(chǎng)嚴(yán)重歉收或許是北京加大推地力度的原因。

　　按照樓市規(guī)律，一般來(lái)說(shuō)，地價(jià)上漲會(huì)推高房?jī)r(jià)。以SOHO中國(guó)2009年以40億元在望京拍下的一地王為例，折合樓面價(jià)每平方米10197元。而業(yè)內(nèi)人士表示，SOHO中國(guó)該項(xiàng)目即將逾7月開(kāi)賣，預(yù)計(jì)起價(jià)在5．5萬(wàn)元／平方米左右。比一墻之隔的合生·麒麟社目前2．6萬(wàn)—2．7萬(wàn)元／平方米的價(jià)格，高出逾50％。

　　事實(shí)上，自2009年以來(lái)，望京區(qū)域就誕生過(guò)三個(gè)地王。繼SOHO中國(guó)之后，上海綠地、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2010年也分別競(jìng)得望京區(qū)域兩個(gè)地王，后者樓面地價(jià)高達(dá)2．75萬(wàn)元／平方米，當(dāng)年創(chuàng)北京樓面單價(jià)新高，三大地王對(duì)推升望京房?jī)r(jià)功不可沒(méi)。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，這些地王即將扎堆上市，定價(jià)普遍比較高，望京房?jī)r(jià)有被再度抬高的趨勢(shì)。

　　限購(gòu)政策部分遭架空

　　2011年時(shí)間已經(jīng)過(guò)半，空前嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控效果如何？中國(guó)指數(shù)研究院周二發(fā)布報(bào)告稱�熃衲晟习肽曛袊�(guó)樓市的調(diào)控中�熆刂品�?jī)r(jià)這一目標(biāo)未能完全實(shí)現(xiàn)�熢谥饕�城市中�熃衲晟习肽暧羞^(guò)半城市成交樓市均價(jià)同比上漲�煵糠殖鞘袧q幅較大。重點(diǎn)城市中的北京、杭州和深圳成交均價(jià)同比下跌�熤貞c、上海和天津同比上漲�熎渲兄貞c漲幅最大�熯_(dá)30．1％。

　　對(duì)于北京房?jī)r(jià)下降的說(shuō)法，很多居民并不認(rèn)可，在他們看來(lái)，這種統(tǒng)計(jì)表現(xiàn)的所謂“下降”不過(guò)是一種假摔。房地產(chǎn)行業(yè)分析師楊紅旭的判斷是，總體上一線城市上半年為量減價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)，京滬兩地成交量雖然萎縮，但價(jià)格基本穩(wěn)定。

　　北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上半年北京新房成交量同比去年上半年減少15．7％，二手房成交量同比去年上半年下滑34．5％，但成交價(jià)同比去年上半年反而上漲22．7％，相比去年下半年也上漲了7％。

　　二季度數(shù)據(jù)顯示，北京一手住宅成交19308套，同比減少8．2％，環(huán)比減少3．5％。而具體到各月來(lái)看，北京一手住宅市場(chǎng)開(kāi)始露出回漲跡象，成交量呈逐月溫和增長(zhǎng)趨勢(shì)。

　　空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控似乎并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)巨頭造成太大影響，來(lái)自中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)發(fā)布的房企銷售排行榜單顯示，今年上半年國(guó)內(nèi)前十大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售3323億元，同比增長(zhǎng)超過(guò)了80％，萬(wàn)科、恒大、中海地產(chǎn)位居排行榜前三強(qiáng)。

　　最近，山東、河北、廣東、廣西、河南、遼寧以及湖南等二三線或三四線城市，盡管樓市成交受到調(diào)控影響，但總體仍保持穩(wěn)定，房?jī)r(jià)依舊比較堅(jiān)挺。

　　值得關(guān)注的是，即便在限購(gòu)政策最為嚴(yán)厲的北京，有的樓盤銷售依然火暴。據(jù)了解，該項(xiàng)目3月份推出的四期256套房子，截至目前已幾乎銷售一空，僅剩下不到10套房子。如果說(shuō)六環(huán)附近1萬(wàn)元／平方米的實(shí)際超低價(jià)格使合生·世界村逆市暢銷在情理之中，那么均價(jià)4．5萬(wàn)元／平方米的金茂府成為上半年北京樓市銷售冠軍就多少有些令人出人意料。

　　不過(guò)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市限購(gòu)以來(lái)很多開(kāi)發(fā)商日子不好過(guò)，為了規(guī)避限購(gòu)政策，開(kāi)發(fā)商們也想出了很多辦法。比如對(duì)于購(gòu)買別墅項(xiàng)目的客戶來(lái)說(shuō)，一般都已經(jīng)有好幾套房子，這種情況下開(kāi)發(fā)商就讓客戶以“成年子女”名義購(gòu)房。銷售人員也表示，可以通過(guò)賣掉現(xiàn)有房子或辦理假離婚的形式再購(gòu)房。

　　7月6日，今年來(lái)最大規(guī)模土地出讓——北京CBD核心區(qū)9幅地塊投標(biāo)結(jié)束，最高投標(biāo)總價(jià)246．55億元，溢價(jià)45％。前不久，東城區(qū)崇文菜市場(chǎng)商業(yè)金融用地拍賣，經(jīng)過(guò)33輪激烈競(jìng)買，以樓面價(jià)4．32萬(wàn)元／平方米成交，刷新北京新的單價(jià)地王紀(jì)錄。進(jìn)入六七月份以來(lái)，土地收入銳減迫使地方政府加大了賣地力度。隨著土地市場(chǎng)逐漸升溫，新老地王浮出水面，房?jī)r(jià)被抬高的趨勢(shì)再次顯現(xiàn)。

　　Z11地塊招標(biāo)引起質(zhì)疑

　　7月6日上午，在北京市土地交易大廳的現(xiàn)場(chǎng)，有萬(wàn)科副總裁毛大慶、SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹、中信集團(tuán)等人士。

　　CBD剩余的9塊地分別為Z1a、Z2a、Z2b、Z8、Z9、Z10、Z11、Z12、Z13，總建筑面積達(dá)到109萬(wàn)平方米，被稱為“開(kāi)發(fā)商最后的機(jī)會(huì)”。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，此次共有19家競(jìng)買人參與到本次北京CBD核心區(qū)剩余9地塊的競(jìng)標(biāo)之中：萬(wàn)科、萬(wàn)通、蘇寧置地、中信地產(chǎn)、SOHO中國(guó)等地產(chǎn)企業(yè)，以及泰康人壽、安邦財(cái)險(xiǎn)、泰康人壽、陽(yáng)光保險(xiǎn)和中投公司、中信銀行、招商銀行等眾多金融機(jī)構(gòu)。

　　其中，中信集團(tuán)聯(lián)合中信銀行聯(lián)合體作為唯一競(jìng)買人競(jìng)標(biāo)Z11地塊。關(guān)于Z11地塊，中信集團(tuán)聯(lián)合中信銀行的聯(lián)合體報(bào)價(jià)與26．32億元的底價(jià)完全一樣，分毫不差，引起人們質(zhì)疑�，F(xiàn)場(chǎng)不愿具名開(kāi)發(fā)商表示，作為唯一競(jìng)買人，如若不出意外，中信集團(tuán)與中信銀行聯(lián)合體將以底價(jià)摘取得該地塊，按其規(guī)劃建筑面積14萬(wàn)平方米計(jì)算，折合樓面價(jià)1．88萬(wàn)元／平方米。

　　地產(chǎn)界人士均對(duì)中信集團(tuán)聯(lián)合中信銀行的聯(lián)合體報(bào)價(jià)與底價(jià)完全一樣表示詫異。

　　就此，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在其微博中表示，真是遇到了神仙。

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