越來(lái)越多的消息說(shuō)明樓市正在逐步陷入困境，一方面是土地市場(chǎng)變冷，另一方面，房貸業(yè)務(wù)也在切實(shí)收緊，開(kāi)發(fā)商的資金鏈正在越繃越緊。
　　
　　這種狀況，可能是樓市陰跌的開(kāi)始。
　　
　　正是在這種背景下，有兩個(gè)消息值得關(guān)注：北京上半年宅地樓面價(jià)下調(diào)，20宗宅地出讓金合計(jì)為120.3億元，平均樓面價(jià)為4121元/平米，同比下降56%。山東有些銀行受到緊縮政策的影響，收緊了貸款。即使仍可辦理，條件也日漸苛刻，單身未婚人士遭遇差別待遇，有的銀行甚至規(guī)定，具備公務(wù)員或事業(yè)單位身份才可辦理房貸。
　　
　　土地市場(chǎng)遇冷和銀行房貸收緊，都來(lái)自于一個(gè)共同的現(xiàn)實(shí)：即使中國(guó)的M2已經(jīng)近80萬(wàn)億，當(dāng)前仍然很差錢(qián)，一個(gè)合理的解釋，就是過(guò)剩的貨幣需要更多貸款來(lái)填平物價(jià)擴(kuò)張的暗溝。
　　
　　今年上半年，新增信貸約4萬(wàn)億元，明顯低于年初制定的信貸投放進(jìn)度，市場(chǎng)預(yù)期，下半年可能會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，緩解市場(chǎng)饑渴。問(wèn)題在于，即使再多投4萬(wàn)億，恐怕也不夠投機(jī)和投資性需求。
　　
　　既然民間高利貸盛行，證明資金確實(shí)緊張，緊張的重要原因在于，資產(chǎn)和能源以及房?jī)r(jià)價(jià)格上漲，需要更多的貨幣來(lái)填滿這種惡性循環(huán)的窟窿。
　　
　　價(jià)格越是上漲，需要的貨幣越多，需要的貨幣越多，價(jià)格越是上漲，這就是中國(guó)物價(jià)和貨幣形成一種強(qiáng)化機(jī)制的可怕作用。
　　
　　中國(guó)CPI在六月份出現(xiàn)了新高，同比增幅達(dá)到6.4%的水平，這只能說(shuō)明，在貨幣過(guò)剩的驅(qū)動(dòng)下，中國(guó)物價(jià)上漲已經(jīng)使得國(guó)內(nèi)百姓的生活壓力加大，普遍感覺(jué)自己的鈔票都變毛了，居高的房?jī)r(jià)，讓手中的鈔票顯得更毛。
　　
　　在這種情況下，信貸松動(dòng)并不一定能松動(dòng)哪里去，因?yàn)樾刨J確實(shí)不能再放縱下去，放縱下去只能讓貨幣更加過(guò)剩，但悖論是，過(guò)剩貨幣反而需要更多新增貸款給予支持。
　　
　　開(kāi)發(fā)商資金緊張?jiān)缫呀?jīng)不是什么新聞，但也并非說(shuō)開(kāi)發(fā)商離開(kāi)了銀行就不能活了。據(jù)銀監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)，當(dāng)前非銀行信貸已經(jīng)占到信貸總量的一半，很多信托基金都針對(duì)開(kāi)發(fā)商，另外不少開(kāi)發(fā)企業(yè)在一線城市之外獲利頗豐，特別是三四線城市，如今他們不愿意去拿地，也是為了防止2008年被資金鏈套牢的困境再現(xiàn)。
　　
　　更重要的是，由于銀行不能給一些買(mǎi)房者貸款，那勢(shì)必短期影響樓市的需求方，同樣對(duì)于樓市短期量能有很大影響，畢竟在國(guó)內(nèi)能夠一次性付款買(mǎi)房的客戶，所占比例還是少數(shù)。但是，也不能就此下定論，開(kāi)發(fā)商斷炊了，回籠資金難了，房?jī)r(jià)就一定要降很多。

    人們期待的情況是，開(kāi)發(fā)商能夠以降價(jià)來(lái)回籠資金，這是多方意愿的一件事情，不過(guò)現(xiàn)在市場(chǎng)雙方都在觀望，特別是民間人士都在談?wù)摌鞘胁豢赡芙档摹靶拍睢�。這種情況如果沒(méi)有貨幣大幅度超額供應(yīng)，那么，樓市確實(shí)可能存在非理性的預(yù)期，這個(gè)時(shí)候，樓市調(diào)整可能性就很大。
　　
　　然而，期待樓市狂風(fēng)暴雨一般地下挫并不現(xiàn)實(shí)，可能性很大的是陰跌，陰跌不僅表現(xiàn)在緩慢下跌的情況，而且還可能不反映在數(shù)據(jù)上。
　　
　　以北京為例，這種降價(jià)預(yù)期已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止到今年6月30日，北京全市的供應(yīng)項(xiàng)目為79個(gè)，提供的住宅套數(shù)合計(jì)為26328套，累計(jì)簽約套數(shù)為11357套，簽約率僅為43.1%，在79個(gè)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商普遍選擇最終成交價(jià)低于擬售價(jià)。這就說(shuō)明，樓價(jià)處于在量增價(jià)跌的階段，開(kāi)發(fā)商為了防止2008年出現(xiàn)的資金鏈短缺情況，已經(jīng)開(kāi)始在回籠資金。
　　
　　當(dāng)然，全國(guó)樓市千差萬(wàn)別，且處于的生命周期也不一樣，不可能所有的地方都處于陰跌階段，不過(guò)可以預(yù)期的是，前期上漲過(guò)快的新生代城市和一線大城市，城鄉(xiāng)結(jié)合部的樓盤(pán)回調(diào)的可能性比較大。
　　
　　經(jīng)歷了年初調(diào)控政策出臺(tái)之初尤其是三四月份一段時(shí)間的觀望，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)的北京樓市出現(xiàn)新一輪開(kāi)盤(pán)高潮，相比于此前同區(qū)域或前期項(xiàng)目，目前入市的樓盤(pán)促銷(xiāo)力度明顯加大，購(gòu)房人可獲得97折甚至更高的折扣幅度。
　　
　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，6月市住建委新核準(zhǔn)的住宅預(yù)售許可證為30個(gè)，大興亦莊中信悅海苑、昌平老城東側(cè)金隅觀瀾時(shí)代花園、房山熙景嘉園、大興旭輝御府等一批新盤(pán)或者老樓新推的后期陸續(xù)上市銷(xiāo)售。30個(gè)預(yù)售許可樓盤(pán)中，除了兩三個(gè)項(xiàng)目為豐臺(tái)和朝陽(yáng)管莊的外，其余均為昌平、大興、房山、順義和通州的，即便是海淀區(qū)的樓盤(pán)也在西北旺，新盤(pán)郊區(qū)化特點(diǎn)明顯。
　　
　　7月亦是如此，7月新核準(zhǔn)的北京預(yù)售住宅項(xiàng)目已有5個(gè)，都是大興、密云和順義的。
　　
　　隨著北京土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)近年以郊區(qū)為主導(dǎo)，一手住宅供應(yīng)不斷向郊區(qū)傾斜。除少數(shù)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目熱銷(xiāo)外，大部分項(xiàng)目依然面臨較大的銷(xiāo)售困境，從而導(dǎo)致一手住宅整體存量上升。
　　
　　與此同時(shí)，銷(xiāo)售下滑導(dǎo)致資金回籠速度慢，銀行信貸從緊，使得開(kāi)發(fā)商資金鏈繃緊。在巨大的資金壓力下，開(kāi)發(fā)商不得不被動(dòng)降價(jià)促銷(xiāo)，爭(zhēng)取以價(jià)換量，回籠資金。由此可見(jiàn)，隨著7月郊區(qū)項(xiàng)目的集中放量，樓市整體價(jià)格繼續(xù)下行幾成定局。

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