7月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了70個大中城市6月新建商品住宅和二手住宅情況，全國新房市場漲聲一片。對比來看，限購城市漲幅明顯放緩，未限購的二三線城市漲幅較大�；�于中國差異化信貸政策對房地產(chǎn)市場的自住需求誤傷較大，同時減稅的呼聲較高，所以在金融和稅收領(lǐng)域的調(diào)控暫時不會出臺。而限購對于一線城市的“速凍效應(yīng)”讓中國政府看到了抑制房價的捷徑，這里，用行政強制的手段抑制市場需求的正確性我們不做探討，但是中國政府用限購來達到抑制房價的信號已經(jīng)發(fā)出，有消息稱，國務(wù)院會在8月初公布二、三線城市限購名單。
　　
　　價格絕對值和漲幅居前列煙臺離“限購城市”愈走愈近
　　
　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價指數(shù)，未實行限購的城市中，今年前六月房價漲幅較高的前10個城市依次為：岳陽、丹東、秦皇島、牡丹江、襄樊、洛陽、吉林、桂林、韶關(guān)、常德。其中秦皇島、煙臺、湛江和惠州的價格絕對值和漲幅均位居前列。這些房價較高、上漲過快的城市出臺限購措施可能性很大。近期各大媒體對山東省可能限購的城市的揣摩中，煙臺這個GDP位列山東省第三名的城市都名列其中。
　　
　　筆者認為，煙臺前半年房價漲幅較快的主要原因是山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)的獲批和大型房企紛紛落地煙臺而造成的“聯(lián)動”效應(yīng)。山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)獲批，無疑是煙臺房價上漲的最大驅(qū)動力，無論是開發(fā)企業(yè)還是消費者對于區(qū)域發(fā)展預(yù)期明顯提高，城市價值預(yù)期的提高使得決定城市房價的各個環(huán)節(jié)得到了充足的支撐，投資客也紛紛進入。同時，包括萬科、保利、龍湖、越秀、中建等地產(chǎn)大鱷落地生根，高品質(zhì)及高期望值讓周邊樓盤價格水漲船高。在需求層面上，中國非對稱加息政策遠遠趕不上通膨的速度，老百姓為了不讓自己的錢在銀行中一天天貶值下去，只能拿出來投資在中國似乎唯一可以投資的不動產(chǎn)來抵御通膨壓力，富裕的煙臺人大量資金流向房地產(chǎn)，成為煙臺房價的另一個重要支點。雖然在國家統(tǒng)計局提供6月份全國70個大中城市房價漲跌排行中，煙臺以0.3%的環(huán)比跌幅位于全國首位，但是如此跌幅不足以平衡2011年以來煙臺房價每月平均0.54%的漲幅。毫無疑問，煙臺離“限購城市”已經(jīng)愈行愈近。
　　
　　煙臺房價上行受阻多方壓力接踵而至
　　
　　房子一旦被賦予商品的含義，其游戲規(guī)則必然帶有商品經(jīng)濟的屬性，任何商品都不可能無限期的快速上漲。同時，價格的快速拉動必然影響需求量和需求層次的變化，導(dǎo)致供求關(guān)系的改變。煙臺房價在經(jīng)歷了前一輪快速上行過程后，多方壓力已接踵而至。

    首先，概念性驅(qū)動告一段落，限購令兵臨城下，限購的預(yù)期和房價快速上漲帶來的投資風險，必然加劇觀望情緒。半島藍色經(jīng)濟區(qū)的熱度已經(jīng)炒作了半年，除了開發(fā)商自己，房地產(chǎn)媒體和購房者都已經(jīng)漸漸冷卻，“國際旅游島”的前車之鑒，已經(jīng)讓趨于理性的異地購房者對于概念性的房價驅(qū)動效應(yīng)較為謹慎。房地產(chǎn)幾輪調(diào)控的疊加效應(yīng)加上限購的預(yù)期無疑會加重改善性需求和投資者的觀望情緒，容大置業(yè)董事長孫愛民在接受新浪樂居的專訪時就表示“限購的來臨對煙臺樓市肯定有影響。一方面會對市民的購房預(yù)期產(chǎn)生影響，購房者都是希望房價下降的。另一方面會影響開發(fā)商的項目銷售和開發(fā)規(guī)劃。”
　　
　　其次，舊村改造步伐加速，保障房建設(shè)如火如荼，煙臺剛性需求減弱。毋庸置疑，對于煙臺樓市，剛性需求永不會停止，但是2010年煙臺市啟動了“史上最大規(guī)�！钡呐f村改造計劃，2011年僅萊山區(qū)中心城區(qū)將開工的面積就達到300萬平方米、竣工150萬平方米，高層建筑達到700棟以上。如此大規(guī)模的、快速的舊村改造步伐，會消化煙臺市很大一部分剛性需求和改善性需求消費，同時會增加煙臺市民的住房保有量，一旦限購，煙臺本土的投資性需求也將被迅速“冷凍”。同時，根據(jù)2011年煙臺市保障性住房建設(shè)任務(wù)，今年全市將計劃提供保障性住房12160套，比去年同比增加了51%，創(chuàng)歷史之最。其中新建經(jīng)濟適用房5200套，籌集建設(shè)公共租賃住房6000套，新建廉租住房400套，新增廉租住房租賃補貼560戶。并且承諾所有保障性住房項目9月底前全部動工。經(jīng)適房和廉租房建設(shè)也會分流中低端人群的購房需求，而這些人，正是煙臺中低端樓盤剛需的主力。
　　
　　再次，地方政府迫于壓力，短時間對房地產(chǎn)開發(fā)的熱情會被壓制。在中國，近年來地方政府基于既得利益和政績的壓力，與中央政策的博弈從來沒有停止過，土地財政巨大的蛋糕讓地方政府趨之若鶩。但是隨著中央政府對于土地督察日趨收緊，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)從經(jīng)濟層面上升到民生和政治層面，地方政府就必然要在宏觀和微觀兩個層面進行“態(tài)度上”的調(diào)整。短期內(nèi)對房地產(chǎn)開發(fā)的熱情會減弱，并會在一定程度上采取措施抑制房價，這必然會讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨銷售壓力的同時，去承受地方政策上的高壓。
　　
　　限購，或許讓煙臺的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)歷了多年順風順水的發(fā)展環(huán)境后第一次面臨真正的困境，外銷性樓盤也將在很長的一段時間內(nèi)面臨嚴峻的銷售形勢，如何調(diào)整產(chǎn)品定位和銷售方向?qū)⑹菬熍_房企下一步思考的方向。因為，大潮來襲的時候，必然會洗滌掉輕浮的塵土，只有能夠沉淀下來的沙子，才有資格享受潮落后的陽光。

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