“從年初到現(xiàn)在，北京核心商業(yè)區(qū)域租金基本上都上漲了30%~50%。”譽(yù)翔安房地產(chǎn)咨詢有限公司合伙人趙敬川表示。作為一家房地產(chǎn)代理公司，從去年開始，趙敬川試著主動(dòng)引導(dǎo)客戶拋售一些住宅房產(chǎn)，并建議其購買商業(yè)地產(chǎn)或辦公類項(xiàng)目。“我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的行情剛剛開始，我們培育了一批成熟客戶，他們從最初的幾百萬的小試身手，到后來的上億元買賣�！�

　　和零散購買住宅的客戶不同，很多購買辦公樓的投資者都是真正的豪富階層，一出手往往是一層或者幾層。趙敬川表示：“目前北京的商用物業(yè)，靜態(tài)的資金回報(bào)率在4%~5%，比較穩(wěn)定，而住宅資產(chǎn)的回報(bào)率大約是在1%~2%。所以從長(zhǎng)期來看，商業(yè)物業(yè)的持續(xù)流通能力比較強(qiáng)，可以通過出租、轉(zhuǎn)售或抵押等方式完成，而住宅就只有一種流通渠道。大家沒有升值預(yù)期，加上政策限制就會(huì)使住宅作為投資品的屬性迅速減弱。”

　　不斷升溫的商業(yè)地產(chǎn)

　　當(dāng)住宅限購政策在全國一再呈現(xiàn)出擴(kuò)大化的趨勢(shì)時(shí)，近一年里，開發(fā)商以及來自保險(xiǎn)業(yè)、私募以及其他渠道的資金都開始將目光投向商業(yè)地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“商業(yè)地產(chǎn)將成為住宅限購之后，樓市資金轉(zhuǎn)移的大通道�！�

　　北京市房地產(chǎn)管理交易網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京已經(jīng)簽約的商業(yè)類地塊合計(jì)為21塊，提供的建筑面積為338.67萬平方米，總出讓金為174.38億元，住宅則為20塊，上半年出讓金僅為120.3億元。商業(yè)地塊在今年全面超過了住宅地塊。

　　與此同時(shí)，北京商品房住宅庫存有明顯增加，相比調(diào)控前的92900套上漲了15.9%，商業(yè)及辦公則出現(xiàn)了下調(diào)，其中商業(yè)下調(diào)了8%，辦公類單元下降了3.5%。

　　進(jìn)入7月，北京崇文門地塊和CBD地塊的2次搶購熱潮更是開啟了北京商業(yè)地產(chǎn)的集中爆發(fā)高潮。6月27日，北京市崇文門菜市場(chǎng)(含西側(cè)地)商業(yè)金融用地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，引發(fā)蘇寧、新世界地產(chǎn)等15家企業(yè)激烈爭(zhēng)奪。經(jīng)過33輪交手，此前并不被看好的廣州市豐璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司力壓群雄，以總價(jià)7.1億元將這宗城區(qū)稀缺地塊攬入懷中。其樓面地價(jià)高達(dá)4.32萬元/平方米。而CBD中樓面價(jià)最高的是中服地塊中的Z4地塊，為2.14萬元/平方米。

　　根據(jù)北京市土地儲(chǔ)備整理中心消息，號(hào)稱近年來最優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊的王府井國際品牌中心項(xiàng)目(王府井大街西側(cè)商業(yè)金融用地)，近日也將進(jìn)入市場(chǎng)。譽(yù)翔安房地產(chǎn)咨詢有限公司合伙人王珂預(yù)計(jì)，王府井商業(yè)地塊的樓面價(jià)將會(huì)更高，預(yù)計(jì)總價(jià)將在65億~70億左右。

　　“住宅限購僅僅是讓開發(fā)商關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的原因之一。”中原三級(jí)市場(chǎng)分析師張大偉表示，“商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率高也是最近商業(yè)地塊整體升溫的一個(gè)重要原因，相比目前北京住宅租售比已經(jīng)超過1：500以上，商業(yè)地產(chǎn)的出租回報(bào)率在1：300左右，高回報(bào)率也使得最近考慮價(jià)值投資的購房者更多考慮商業(yè)地產(chǎn)�！�

　　在他看來，房地產(chǎn)開發(fā)分為三個(gè)階段：初級(jí)階段是住宅開發(fā)，第二個(gè)階段是商業(yè)開發(fā)，第三個(gè)階段是地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。顯然，目前中國地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入第二階段。住宅開發(fā)暴利正在逐漸過去。而商業(yè)地產(chǎn)熱潮則剛剛開啟。

　　北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志在一次沙龍中透露，由于商業(yè)地產(chǎn)需要大筆資金支持，在當(dāng)前銀行收縮放貸的情況下，民間資本和各類私募基金也通過各種方式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，京、滬、廣、深四個(gè)一線城市上半年商業(yè)用地成交金額已達(dá)419億元，商業(yè)用地成交額占比明顯提高。去年商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資合計(jì)達(dá)7405.4億元，即使按照去年的增長(zhǎng)速度保守估算，今年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額也將接近10000億元。

　　購買者的轉(zhuǎn)變

　　高力國際、仲量聯(lián)行多家房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，今年二季度，北京甲級(jí)寫字樓空置率創(chuàng)20年新低，租金則不斷上漲。以北京CBD為例，CBD核心區(qū)目前在租的寫字樓項(xiàng)目有15個(gè)，其中2011年第二季度出現(xiàn)租金上漲的項(xiàng)目有7個(gè)，漲幅最大的為北京IFC大廈，漲幅高達(dá)66%。15個(gè)寫字樓項(xiàng)目在4月至6月期間，平均租金上漲了8.38%。

　　趙敬川表示，寫字樓類商業(yè)地產(chǎn)的客戶群體正在發(fā)生微妙的變化�！拔艺J(rèn)為這是一批剛需，公司自用的情況大大增加�！�

　　以往，寫字樓的“大買家”集中在能源行業(yè)、國有資本，以及山西的煤炭轉(zhuǎn)移資金、國企央企辦公自用。2010年以來，保險(xiǎn)資金獲得政策許可，可以將總資產(chǎn)10%的資金用于購買非住宅類不動(dòng)產(chǎn)。由此，險(xiǎn)資成為商業(yè)地產(chǎn)的大客戶。在項(xiàng)目收購戰(zhàn)中，趙敬川發(fā)現(xiàn)，“入場(chǎng)早、動(dòng)手快”的大都是險(xiǎn)資，“甚至比開發(fā)商下手還早”。

　　“二季度中完成的交易包括中國人保整體購買了位于朝陽門地區(qū)的朝陽廣場(chǎng)一座寫字樓，中國銀行購買了位于西單地區(qū)的西單匯用作辦公自用�！敝倭柯�(lián)行中國區(qū)投資部主管翰德偉表示。

　　中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心此前統(tǒng)計(jì)，保險(xiǎn)公司以“自用”的名義悄悄購置的寫字樓面積，已超過120萬平方米，總投資額約為200億元;而在獲取政策“通行證”以后，險(xiǎn)資對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張更加肆無忌憚。2010年年底，泰康人壽、生命人壽、陽光保險(xiǎn)和安邦財(cái)險(xiǎn)等8家險(xiǎn)企扎堆競(jìng)購北京國貿(mào)CBD核心商務(wù)區(qū)6宗地塊。

　　根據(jù)DTZ戴德梁行投資部的統(tǒng)計(jì)：2008~2010年內(nèi)資資金進(jìn)行大宗房地產(chǎn)投資的占比，分別達(dá)到了整個(gè)市場(chǎng)的54%、80%、70%。盡管各保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)投資的側(cè)重不同、工作推進(jìn)的深度參差不齊，但無疑，在接下來的幾年內(nèi)，隨著中國保險(xiǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)散售的項(xiàng)目不斷減少，整棟物業(yè)不斷增加，各大保險(xiǎn)資金會(huì)爭(zhēng)相出手，持有商業(yè)物業(yè)。

　　同時(shí)，趙敬川發(fā)現(xiàn)，除了大宗的保險(xiǎn)、銀行類客戶外，商業(yè)地產(chǎn)的客戶再度出現(xiàn)分化：一些高科技企業(yè)、教育類公司出現(xiàn)在項(xiàng)目銷售的大客戶名單中。在王珂看來，寫字樓投資人群的變化，恰能說明“行業(yè)的財(cái)富再分配過程”。

　　與寫字樓的情況相似，在商場(chǎng)和商鋪等領(lǐng)域，由于跨國公司、外資公司持續(xù)看好中國經(jīng)濟(jì)和中國市場(chǎng)，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金上半年增幅為7%，同比增長(zhǎng)14.7%。

　　仲量聯(lián)行北京相關(guān)負(fù)責(zé)人覃曉梅表示，預(yù)計(jì)2020年中國社會(huì)消費(fèi)品零售總額相當(dāng)于歐元區(qū)規(guī)模，因此，國內(nèi)外零售商正在積極進(jìn)駐或擴(kuò)大中國份額。英國零售巨頭特易購(Tesco)日前宣布，未來5年對(duì)中國追加20億投資的經(jīng)貿(mào)大單。連卡佛和瑪莎百貨也醞釀著在中國增加新店。此外，多個(gè)國際品牌正在醞釀著進(jìn)入中國。隨著二三線城市的開發(fā)熱，商業(yè)地產(chǎn)也成為國內(nèi)外零售企業(yè)的新寵。多家消費(fèi)品企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，近幾年內(nèi)，尋找店面，擴(kuò)大規(guī)模是企業(yè)最大的需求。

　　雖然商業(yè)地產(chǎn)需求不斷膨脹，但同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)相較住宅市場(chǎng)“水更深”，開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)并非好事。中國人民大學(xué)商學(xué)院教授黃國雄表示，目前面臨最大的問題是過于追求規(guī)�；�，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目體量越來越大，動(dòng)輒幾十萬平方米的項(xiàng)目不在少數(shù)，商業(yè)地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。

　　全國工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任兼秘書長(zhǎng)朱凌波則指出，目前正在進(jìn)行的物業(yè)稅試點(diǎn)改革，將首先從商業(yè)地產(chǎn)征收。這意味著，未來商用物業(yè)的持有成本有可能進(jìn)一步加大。這是最大的潛在政策風(fēng)險(xiǎn)。

• ·2011-2015年中國經(jīng)濟(jì)適用房行業(yè)發(fā)展回顧及投資前景咨詢報(bào)告
• ·2011-2015年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)研及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告
• ·2011-2015年中國廉租房建設(shè)行業(yè)投資規(guī)劃及發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報(bào)告
• ·2011-2015年中國別墅行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資價(jià)值評(píng)估研究報(bào)告
• ·2011-2015年中國東莞房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資價(jià)值評(píng)估研究報(bào)告
• ·2011-2015年中國佛山房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資價(jià)值評(píng)估研究報(bào)告
• ·2011-2015年中國寧波房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資價(jià)值評(píng)估研究報(bào)告
• ·2011-2015年中國溫州房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資價(jià)值評(píng)估研究報(bào)告
• ·2011-2015年中國鄭州房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資價(jià)值評(píng)估研究報(bào)告
• ·2011-2015年中國福州房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資價(jià)值評(píng)估研究報(bào)告

• · 多家國企現(xiàn)身北京土地市場(chǎng)及資金優(yōu)勢(shì)與融資能力情況分析
• · 北京樓市新盤入市量情況調(diào)查分析
• · 2011年十大房地產(chǎn)企業(yè)融資統(tǒng)計(jì)分析
• · 益田甩貨及深圳樓市情況調(diào)查分析
• · 內(nèi)地買家占據(jù)市場(chǎng)份額統(tǒng)計(jì)分析
• · 2011年1-6月份廣州寫字樓成交面積同比增長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)分析

• · 2011年8月份北京樓市26宗新盤入市房?jī)r(jià)倒掛簡(jiǎn)述
• · 上海房地產(chǎn)調(diào)控見效房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩簡(jiǎn)述
• · 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈危機(jī)環(huán)節(jié)調(diào)查分析
• · 2011年1-6月份湖北房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析
• · 國資集中資源打造優(yōu)勢(shì)企業(yè)調(diào)查情況
• · 黑龍江房地產(chǎn)開發(fā)投資上半年增長(zhǎng)超過40%簡(jiǎn)述

• ·2011年3月福建房地產(chǎn)銷售經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
• ·2011年3月安徽房地產(chǎn)銷售經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
• ·2011年3月浙江房地產(chǎn)銷售經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
• ·2011年3月江蘇房地產(chǎn)銷售經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
• ·2011年3月上海房地產(chǎn)銷售經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
• ·2011年3月吉林房地產(chǎn)銷售經(jīng)濟(jì)指標(biāo)