寫字樓已經(jīng)供大于求

　　“寫字樓分零銷售，是中國(guó)二線城市的普遍現(xiàn)象�！笔腊钗豪硎酥貞c公司高級(jí)經(jīng)理李穎說(shuō)，重慶本土市場(chǎng)上從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)大多屬中小型企業(yè)，有迅速回籠資金的剛性壓力。采用分零銷售的情況較為普遍，并會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

　　國(guó)家對(duì)商品房的強(qiáng)力調(diào)控令投資者將目光轉(zhuǎn)向以寫字樓、商業(yè)門面代表的商業(yè)地產(chǎn)，在主城，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛推出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。大批金融、服務(wù)、制造類企業(yè)入駐重慶，也增加了寫字樓租賃市場(chǎng)剛性需求。

　　根據(jù)世邦魏理仕對(duì)重慶市場(chǎng)的調(diào)查，上述因素推高了普通市民投資商業(yè)地產(chǎn)的積極性。

　　該公司研究部經(jīng)理張雨放談到，今年一季度，重慶寫字樓租金季度環(huán)比上漲7.4%，銷售價(jià)格季度環(huán)比上漲15.1%。

　　但到今年二季度后，這一情況出現(xiàn)波動(dòng)。二季度寫字樓平均租金環(huán)比上漲6.2%，走高至每月每平方米71.7元。李穎說(shuō)，這是因?yàn)榇罅繉懽謽琴u給單個(gè)小業(yè)主后，業(yè)主對(duì)租金預(yù)期普遍較高。

　　但由于重慶市場(chǎng)對(duì)寫字樓的消化量有限，分零銷售的模式增加了寫字樓的入市供應(yīng)量，目前已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的情況。

　　據(jù)世邦魏理仕調(diào)查，二季度我市優(yōu)質(zhì)寫字樓平均空置率被推高9.1個(gè)百分點(diǎn)至33.2%。寫字樓銷售價(jià)格應(yīng)聲回落。而年內(nèi)還將有超過(guò)40萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓入市。綜合來(lái)看，市場(chǎng)消化帶來(lái)一定壓力，空置率還會(huì)進(jìn)一步推高。

　　寫字樓不要見(jiàn)樓就買

　　目前，租戶對(duì)寫字樓的需求表現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域性，主力租戶仍集中在解放碑以及江北、渝北配套成熟區(qū)域。作為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，世邦魏理仕建議，投資寫字樓應(yīng)采取謹(jǐn)慎態(tài)度，區(qū)別對(duì)待。

　　該公司董事總經(jīng)理陳旭峰說(shuō)，目前重慶寫字樓主要集中在解放碑區(qū)域，屬一家獨(dú)大局面。然而到2015年，江北嘴將有超過(guò)200萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓投入使用，是解放碑同期供應(yīng)量的兩倍，將改變重慶寫字樓市場(chǎng)分布格局。陳旭峰說(shuō)，盡管江北嘴會(huì)有超過(guò)200萬(wàn)平方米的寫字樓入市，但會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)�？赡苄孕�。因?yàn)檩^多項(xiàng)目屬金融機(jī)構(gòu)自建所用，已有25家金融機(jī)構(gòu)設(shè)立區(qū)域總部，以及一批跨國(guó)公司區(qū)域結(jié)算中心和全國(guó)票據(jù)交易中心公開表示入駐意向。

　　門面空置率低于寫字樓

　　相比寫字樓，二季度商業(yè)門面市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)定。主城傳統(tǒng)商業(yè)中心解放碑、沙坪壩、南坪等商圈的提檔升級(jí)，主城擴(kuò)城后新興城市中心的崛起，加速了各品牌的布點(diǎn)腳步，對(duì)商業(yè)門面存在剛性需求。

　　據(jù)世邦魏理仕的調(diào)查，主城商業(yè)門面仍屬稀缺資源。二季度門面租金表現(xiàn)穩(wěn)定，僅小幅度下滑0.3個(gè)百分點(diǎn)至每天每平方米22.3元�？罩寐蕜t持續(xù)了上季度的下降趨勢(shì)，環(huán)比下降了1.8個(gè)百分點(diǎn)至10.8%，遠(yuǎn)低于寫字樓。

　　住宅將有大規(guī)模促銷

　　針對(duì)商品房住宅市場(chǎng)，世邦魏理仕對(duì)我市主城建面售價(jià)在9000元以上的200余個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了數(shù)據(jù)采集跟蹤。

　　世邦魏理仕的報(bào)告稱，預(yù)計(jì)下半年將延續(xù)從緊的樓市政策，主城成交量不會(huì)有太大反彈，中小型開發(fā)商面臨較大的資金考驗(yàn)，開發(fā)商可能會(huì)采取多種價(jià)格優(yōu)惠的舉措促進(jìn)銷售，樓市大規(guī)模打折促銷會(huì)在四季度表現(xiàn)得更加明顯。

　　陳旭峰說(shuō)，相比全國(guó)其他城市，重慶的房?jī)r(jià)不算太高，而地價(jià)成本名列前五。所以他預(yù)測(cè)，重慶樓市大幅降價(jià)的可能性不大。

　　至于高檔商品房，根據(jù)世邦魏理仕的調(diào)查，重慶主城高端公寓的銷量在下降，但平均銷售價(jià)格仍大幅上漲8.5%至每平方米12609元。而市發(fā)改委上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況報(bào)告中也談到，高檔商品房成交量占比下降4.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　銷量在下降，為什么售價(jià)仍在上漲?世邦魏理仕分析，品質(zhì)高的高端房，保值性較好，在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，仍是不錯(cuò)的選擇，這一現(xiàn)象在香港、北京等城市早有印證。

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