439輪報價。

歷時5個小時。

起拍價3.68億，成交價15.42億，溢價率319%。

“不貴，太便宜了!”

大約兩個月前，位于南山區(qū)高新科技園北區(qū)朗山二路的南華氣體地塊，以網(wǎng)上競價的方式出讓，吸引了包括華潤、寶能、鴻榮源、碧桂園、佳兆業(yè)等十幾家房企參與競拍。有未經(jīng)證實的消息稱，寶能老板姚振華親自守在電腦前參與競價。

據(jù)《觀點地產(chǎn)網(wǎng)》報道，這塊地最終被一家名為天格投資的潮汕企業(yè)競得，初步估算樓面價最高達到3.8萬/平，甚至高于去年12月出讓的兩宗“雙限雙競”宅地樓面價。

1工改工已成開發(fā)商必爭之地

日前，在第一太平戴維斯媒體會上，投資部高級董事吳睿向媒體披露了這個“房企搶灘工改市場”的典型案例。“工改工類項目將成為市場中的一塊大蛋糕，已經(jīng)是開發(fā)商扎根深圳的‘兵家必爭之地’，”吳睿說道。

經(jīng)歷了30年的城市化和工業(yè)化迅猛發(fā)展后，深圳面臨著嚴(yán)重的土地資源缺乏問題。深圳中原研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，工業(yè)倉儲用地仍是2016年深圳土地市場成交主力，成交量118萬平，占總量的53%。

△來源：深圳中原研究中心

土地資源緊缺的事實無法避免，所以，深圳的土地供應(yīng)還有相當(dāng)部分需要依靠存量用地。根據(jù)《深圳市2016年度城市建設(shè)與土地利用實施計劃》，2016年，深圳計劃供應(yīng)的1350公頃建設(shè)用地中，存量建設(shè)用地供應(yīng)占比高達85%。

1月5日，《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》正式落地，舊住宅區(qū)權(quán)利主體更新意愿應(yīng)達100%的規(guī)定塵埃落定，往后，“老破舊”改造可謂難上加難?！靶⌒烷_發(fā)商很難玩得起拆除重建城市更新了，”世聯(lián)行綜合體事業(yè)部首席顧問董極直言。

而與此同時，《暫行措施》提出，對于單一宗地的“工改工”項目，未滿15年但滿足舊工業(yè)區(qū)綜合整治類更新年限要求的，可開展拆除重建為主、綜合整治為輔的城市更新。此外，符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，在2007年6月30日前建成的舊工業(yè)區(qū)，可申請拆除重建，更新改造方向應(yīng)為普通工業(yè)用地(M1)。

城市更新工改工項目為市場供應(yīng)了大量的工業(yè)用地。根據(jù)招拍掛以及城市更新通過專項規(guī)劃項目統(tǒng)計，2012-2016年，深圳共供應(yīng)約785萬平方米工業(yè)用地，其中普通工業(yè)用地約585萬平方米，主要來源為招拍掛;新型產(chǎn)業(yè)用地約200萬平方米，招拍掛和城市更新各100萬平米。

第一太平戴維斯分析認為，傳統(tǒng)住宅類開發(fā)項目機會少進入門檻高，招拍掛宅地成本高，競爭激烈利潤薄，而商辦類開發(fā)項目面臨巨大的供應(yīng)壓力。僅在住宅市場方面，未來五年深圳工改工項目供應(yīng)建筑面積571萬平米，工改工類城市更新項目相對成本低，將會成為開發(fā)商布局土地儲備的重要戰(zhàn)場。

2萬、招、金、融…跑馬圈地

招拍掛方式供應(yīng)的新型產(chǎn)業(yè)用地大多定向出讓，對競標(biāo)人要求高，行業(yè)限定嚴(yán)格，建成的新型產(chǎn)業(yè)用房限定自用，長期限定整體轉(zhuǎn)讓。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，城市更新工改工類項目是其進入新型產(chǎn)業(yè)用房市場的有效途徑。

“我們坐著聊天，開發(fā)商卻在跑馬圈地?！眳穷Ｍ嘎叮f科、招商、金地等已在深圳工改工市場加緊布局;星河、鴻榮源、龍光等悄悄“入村”;外地開發(fā)商恒大、融創(chuàng)紛紛進深;而傳統(tǒng)國企中糧、深業(yè)也已占據(jù)一定的市場份額。

1月12日，深圳地鐵受讓華潤股份接盤萬科后，一份來自萬科的聲明顯示，萬科將加快向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型。

2016年下半年，萬科在深圳獲得多個優(yōu)質(zhì)工改工項目，價值最高的當(dāng)屬皇崗三星廠房、理光廠房兩地塊。這兩宗地位于深圳市重點開發(fā)區(qū)域的梅林-彩田片區(qū)內(nèi)，緊鄰福田CBD和華強北，商業(yè)價值頗高。

萬科另一舊廠房改造項目——萬科星火online位于龍崗坂田，已于2016年9月開園。該項目原是啤酒廠廠房，經(jīng)改造成為萬科首個創(chuàng)新生態(tài)產(chǎn)業(yè)園項目。截至開園，星火online園區(qū)簽約率達到92%，開業(yè)率超過80%，聚集了一批新型互聯(lián)網(wǎng)科技與文化企業(yè)。萬科星火online也是萬科品牌升級“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略中的重要組成部分。

去年5月，恒大斥資20.04億買地“曲線”進深。恒大收購地塊原屬建滔化工集團，位于龍華大浪，總面積約8.57萬平，已被列入《2012年深圳市城市更新單元計劃第五批計劃》，擬更新方面為工業(yè)研發(fā)功能。

融創(chuàng)獲得的萊蒙·創(chuàng)智谷，總建面約10.6萬平，是集辦公、公寓、商業(yè)為一體的綜合體，計劃打造成為南中國夢想硅谷。

另外，中糧、佳兆業(yè)、龍光、深業(yè)、碧桂園等房企已完成或正在積極布局工改工項目，較為受關(guān)注的項目有深業(yè)U中心、方大城、天安云谷、星河world等。

3何去何從

第一太平戴維斯預(yù)測，未來五年工改類城市更新項目供應(yīng)建筑面積571萬平方米，總貨值約1700億元。其中，20%為配套公寓，預(yù)計供應(yīng)約115萬平方米的公寓產(chǎn)品。

然而，由新浪樂居曝光的《關(guān)于進一步加強商業(yè)辦公研發(fā)用房建筑設(shè)計管理工作的通知(征求意見稿)》，對于搶灘工改市場的開發(fā)商來說，無異于當(dāng)頭一棒。

《通知》重點強調(diào)兩點：第一，商業(yè)、辦公、研發(fā)用房建筑平面不得采用住宅套型式設(shè)計，嚴(yán)格限制外墻凹槽設(shè)置，此舉目的在于禁止商業(yè)指標(biāo)改造成公寓;第二，研發(fā)用房單套建筑面積不得小于250平方米。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉表示，為了提振開發(fā)商積極性，工改工類城市更新項目捆綁建設(shè)部分可銷售的“類住宅”即酒店式公寓和商住房等，已成普遍現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計，2015-2016年，深圳商務(wù)公寓等“類住宅”成交量比2013-2014年翻了一倍，價格達到52700元/平，同比上漲10.9%。李宇嘉認為，2017年及未來，盤活存量用地是房地產(chǎn)市場的主題。

一旦政策落實，原本炙手可熱的工改“蛋糕”還能吸引開發(fā)商搶食嗎?逐利的開發(fā)商將會何去何從?“深圳工改工政策目前正在收緊，產(chǎn)品轉(zhuǎn)化的思路我們在設(shè)計過程中已經(jīng)不會考慮。以前還能打擦邊球，一旦這份意見稿通過，幾乎沒有了機會?！币粯I(yè)內(nèi)人士如是說。

吳睿指出，工改工類項目一般規(guī)劃70%為產(chǎn)業(yè)用房，20%為配套公寓，10%為配套商業(yè)，其中配建的公寓和商業(yè)可以對外銷售，給開發(fā)商帶來一定的利潤?！安]有太多開發(fā)商想著把70%的產(chǎn)業(yè)用房改成公寓，而另外30%的公寓和商業(yè)不受意見稿中的規(guī)定限制，無需過分解讀?！?/p>