日前，中國基金業(yè)協(xié)會通過官方微信發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》，證券期貨經(jīng)營機構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計劃，投資于北京、上海等16個房地產(chǎn)價格上漲過快的熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目的，暫不予備案。

也就是說，在這16個熱點城市，計劃通過私募資產(chǎn)管理計劃，以委托貸款、信托計劃、受讓資產(chǎn)收(受)益權(quán)等方式獲取融資的房地產(chǎn)企業(yè)將受到直接影響。

房子回歸居住屬性 融資渠道收緊能否穩(wěn)房價

2016年底中央定調(diào)房地產(chǎn)屬性，指出房子是用來住的，不是用來炒的。有業(yè)內(nèi)人士指出，此次房企融資渠道再收緊，也正是為了讓房子回歸居住屬性。

本次文件內(nèi)容覆蓋16城市，分別是北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都，基本覆蓋了全國房地產(chǎn)市場最熱的城市，這些城市也是進行調(diào)控、穩(wěn)房價穩(wěn)樓市首當其沖的城市。

從這16城房價情況來看，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2016年合肥房價漲幅為48.4%，位居全國首位，廈門、南京房價年度漲幅分別為45.5%、42%位列第二位和第三位。此外，無錫、深圳、杭州、上海這幾個城市房價年度漲幅也超過3成。而隨著這一文件的出臺，想要通過私募資管類產(chǎn)品融資并用來投資普通住宅項目，這條路已經(jīng)行不通了。

當然，對于此次文件的出臺能否有效抑制這些城市的房價，從一方面來看，房企融資渠道受限，會促使房企加速銷售，回籠資金，未來這些熱門城市房源供給會更充足;而另一方面，在這些城市當中，住宅用地的供給原本就有限，且在這些城市拿地的多為資金實力雄厚的大房企，所以有業(yè)內(nèi)人士判斷，這一政策的影響會有，但并不會太大。

前有狼后有虎 中小房企布局熱門城市成“奢望”

此次4號文件的下發(fā)，可以說是對收緊融資渠道的加碼。其實在2016年，房企融資渠道就不斷受到限制。去年8月，證監(jiān)會明令禁止房企通過再融資的途徑拿地，地方也相繼出臺政策，對房企拿地的資金加以限制。也就是說，4號文件又堵死了一條房企融資的通道，且不再僅僅限于拿地，開發(fā)過程中的資金流動、項目并購等都受到影響。

有業(yè)內(nèi)人士分析，這一文件的下發(fā)對大房企來說影響不大，畢竟大房企融資能力大、渠道多，銀行對大房企的貸款也更為寬松。而反觀中小房企，未來的開發(fā)之路似乎更難走了。在地價攀升的情況下，中小房企“布局熱點城市”的道路本已艱辛，而此次又被堵死一條融資渠道，在高房價城市投資房地產(chǎn)項目或?qū)⒊蔀樯萃?。此外，盡管僅16個熱點城市融資受限，但在樓市發(fā)展較弱的二線城市以及三四線城市，高企的庫存也注定這些城市不能成為中小房企更好的選擇。