3月1日,涿州市發(fā)布《關于保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》的文件,涿州擬實施限購和差別化信貸政策。非本市戶籍居民僅允許購買1套住房(含二手房)。這意味著繼北三縣、懷來縣等地之后,又一個實施限購政策的環(huán)京城市。

據(jù)中國證券報記者調研,2月下旬以來,北京樓市交易活躍度有所提升,受三、四月傳統(tǒng)旺季即將到來,以及學區(qū)、改善需求推動,部分熱門區(qū)域房價及成交量有所上漲。分析人士認為,環(huán)京和北京樓市進入了博弈期。隨著房貸折扣降低、放款時間變長,購房者尤其是以房換房的購房者將面臨越來越高的購房成本和風險,后續(xù)信貸政策或將成為決定樓市走向的主要因素。

環(huán)京區(qū)域趨于“不留死角”

涿州市的文件顯示,對非本市戶籍居民家庭,限購1套住房(含二手房)且首付款比例不低于30%;對本地戶籍居民家庭購買第二套住房時,首付款比例不低于50%。

文件同時提到,嚴格商品房預售管理,進一步規(guī)范預售審批程序,嚴格要件審查,限期10日內一次性公布全部可售房源,落實住房價格備案制度,實行一房一價,明碼標價,現(xiàn)場公示;加強價格管控,限定申報預售價格上漲幅度;完善個人住房信息查詢系統(tǒng),推進商品房聯(lián)機備案系統(tǒng)的互聯(lián)互通。

此外,開展嚴厲打擊違規(guī)開發(fā)、經(jīng)營專項行動。對存在違法違規(guī)的企業(yè)嚴格處罰,列入“黑名單”。

數(shù)據(jù)顯示,自2016年10月以來,隨著北三縣、懷來等地陸續(xù)推出限購政策,同處環(huán)京圈的涿州房價大幅上漲,均價從千元迅速突破萬元。

中原地產首席分析師張大偉分析認為,京津冀區(qū)域內,不論是北三縣還是其他區(qū)域,房價漲幅均比較明顯。以涿州為例,過去一年房價部分區(qū)域上漲超過一倍。這種情況下,市場投資需求聚集,市場炒作氛圍濃郁。因此出臺政策非常必要。

目前來看,本次涿州調控力度對于本地購房者并不嚴厲,主要通過對外地購房者限購降低市場炒作預期。

2016年4月,廊坊市政府出臺“廊九條”,三河市、大廠回族自治縣、香河縣三地(簡稱“北三縣”)外加固安,采取限購限貸措施。2016年9月,天津城六區(qū)和武清區(qū)開始執(zhí)行限購和區(qū)別性信貸政策。2016年12月,懷來縣推出了限購和差別化信貸的措施。此次加上涿州后,環(huán)京地區(qū)尚未限購的只有寶坻、淶水、永清和薊縣。

不過,從調控政策后的市場情況看,由于有京津冀一體化和通州副中心概念,部分區(qū)域房地產市場仍然被看好。

部分區(qū)域交易活躍

而回到北京市,目前從一些市場機構的數(shù)據(jù)和記者的走訪情況看,市場成交活躍度有所回升,部分區(qū)域價格有所上漲。

云房數(shù)據(jù)顯示,2月(截至26日)北京二手房均價62520元/平方米,環(huán)比漲幅2.75%,住宅成交12168套。

房天下數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示,2月第3周北京新房均價47020元/平方米,環(huán)比上周的43368元/平方米上漲3652元/平方米,漲幅高達8.42%;二手房掛牌均價57569元/平方米(包含燕郊和北京周邊),較前一周的57150元/平方米略微上漲0.73%。

自去年北京頒布“京八條”調控方案后,北京市場開始出現(xiàn)分化,一些非熱門區(qū)域價格開始滯漲甚至略有調整。但部分房源尤其是學區(qū)房,由于附帶資源稀缺,價格仍然堅挺甚至有所上漲。有券商分析師認為,學區(qū)房的旺盛需求是推動二手房成交均價上漲的部分原因。由于每年5月份是北京義務教育平臺信息采集時間窗口,4月前優(yōu)質學區(qū)房往往一房難求,價格因而猛漲。

這也與記者了解到的一些市場信息相符。春節(jié)前后可謂是學區(qū)房的一個分水嶺,部分優(yōu)質學區(qū)房漲幅超過了10%。據(jù)了解,德勝學區(qū)一套學區(qū)房單價已經(jīng)從年前的12萬元/平方米上漲到15萬元/平方米。常女士去年年底以12萬元/平方米的均價在西城區(qū)購置了一套小戶型學區(qū)房。而節(jié)后至今,這一小區(qū)的類似戶型單價已經(jīng)接近14萬元/平方米。中介告訴記者,學區(qū)房大多是老破小,符合學區(qū)無占用等條件的房源就不多。一旦出現(xiàn)戶型、房齡指標較好的房源,往往能夠很快成交。記者近期走訪了老宣武某回遷盤,該樓盤是老宣武某傳統(tǒng)牛小的學區(qū)房。盡管熱度不及西城,同時小區(qū)環(huán)境、房型也不佳,但掛牌二手房的均價均達到10萬元/平方米。附近一個環(huán)境稍好的小區(qū),近期掛出的一50平方米的同一學區(qū)二手房,單價達到了12萬元/平方米。

新房方面,云房數(shù)據(jù)顯示,2017年2月(截至27日)北京市新建商品房共成交6298套,環(huán)比增長17.81%;成交均價37832元/平方米,環(huán)比上漲2.28%。

信貸政策影響后續(xù)走向

信貸方面,據(jù)記者了解,新年以來,除了少量外資銀行還有85折房貸(有附帶條件),北京各銀行已經(jīng)在執(zhí)行9折房貸,購房者資金成本無疑將有所提升。

不過,比折扣收緊更加要命的是放款時間大大加長。記者了解到,不少購房者均遇到了貸款放款時間拉長的問題。以往一個月左右能夠辦妥的商貸現(xiàn)在2-3個月都未發(fā)放。

一些銀行和中介人員表示,年前各大銀行放款額度有所收緊,另一方面是在個別成交量較大的區(qū)域,抵押登記環(huán)節(jié)有所延長。一般來說,買賣雙方過戶后,銀行將房本去建委做抵押,抵押登記后銀行即可放款。當放款額度和抵押登記的環(huán)節(jié)受到影響,放款時間自然延長。

據(jù)偉嘉安捷最新統(tǒng)計數(shù)據(jù),2月北京房地產個貸市場交易量和上月相比繼續(xù)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢,環(huán)比下滑22%左右。偉嘉安捷認為,成交下滑一方面是受到春節(jié)假期因素的影響;另一方面是從年初開始便收緊的貸款利率優(yōu)惠折扣,讓一部分“剛性需求”陷入觀望或“轉買為租”。加上二套房貸款年限的縮短,也影響了占據(jù)市場大部分成交結構的改善置業(yè)人群,使得成交預期相比上月進一步回落,促使成交量下跌。

分析人士指出,房地產市場的發(fā)展依然主要看信貸政策,目前看,信貸政策有所收緊,但一月的額度依然刷新了歷史紀錄。對于易漲難跌的京津冀這些區(qū)域的房地產市場,整體依然需要增加政策影響。