326夜里刷新調(diào)控新極限的北京商辦限購(gòu)全面落地!

調(diào)控進(jìn)入創(chuàng)新階段：在一道道想劈死高房?jī)r(jià)的雷暴下，還能買(mǎi)房嗎?房?jī)r(jià)會(huì)失速暴跌嗎?今天簡(jiǎn)單聊聊這個(gè)話題!

調(diào)控政策已經(jīng)進(jìn)入三認(rèn)+三限時(shí)代：認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)離，限購(gòu)限簽限價(jià)。在這大環(huán)境下，創(chuàng)新調(diào)控開(kāi)始持續(xù)出現(xiàn)：

1：央行：北京地區(qū)離婚一年以?xún)?nèi) 均按二套房信貸政策執(zhí)行!

2：廈門(mén)樓市新政：?jiǎn)紊硐拶?gòu)1套 新購(gòu)房需滿2年才能交易!

3：成都限購(gòu)，需有限購(gòu)區(qū)域戶籍或社保!

4：北京商辦物業(yè)全面限購(gòu)，新房只能賣(mài)企業(yè)，二手房個(gè)人買(mǎi)家不可以貸款，必須無(wú)房戶有5年社保!

北京商住新政的直接影響!

簡(jiǎn)單的說(shuō)也就是北京二手房市場(chǎng)大約有超過(guò)40萬(wàn)套商用類(lèi)物業(yè)(只統(tǒng)計(jì)最近10年成交)其中25萬(wàn)套左右為商住類(lèi)物業(yè)。雖然可以賣(mài)給個(gè)人，但必須要符合北京限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，而且是無(wú)房戶，不可以貸款。

目前市場(chǎng)庫(kù)存大約商業(yè)6萬(wàn)套(其中2.3萬(wàn)套為商住類(lèi)物業(yè))只能出售給企業(yè)，而之前90%為個(gè)人購(gòu)買(mǎi)。

潛在供應(yīng)還有超過(guò)15萬(wàn)套商辦類(lèi)物業(yè)受到影響!

也就是本次政策將直接影響起碼60萬(wàn)套物業(yè)，過(guò)去這部分物業(yè)中的90%為個(gè)人購(gòu)買(mǎi)，未來(lái)將全部納入限購(gòu)或者企業(yè)購(gòu)買(mǎi)!

所以在這一政策打擊下，商辦成交量暴跌，房?jī)r(jià)大跌已經(jīng)是板上釘釘。

史詩(shī)般的3月下旬連環(huán)調(diào)控潮：

3·17 京二套房首付比提至60%，認(rèn)房又認(rèn)貸。

3·21 北京16家銀行首套房貸優(yōu)惠幅度收至95折。

3·22 非京籍納稅從5年改成連續(xù)60個(gè)月。

3·24 北京離婚一年內(nèi)房貸按二套房執(zhí)行。

3·24 無(wú)收入大學(xué)生購(gòu)房原則上按二套房貸發(fā)放。

3·25 教委發(fā)布政策學(xué)區(qū)房將改革,不具備實(shí)際居住意義的異常形態(tài)房不能單獨(dú)過(guò)戶3·26 商住限購(gòu)，禁止貸款

疊加這些政策，從全國(guó)看：北京作為核爆源頭，一系列調(diào)控政策的力度前所未有：

北京、燕郊、大廠、香河、固安、永清、廊坊廣陽(yáng)區(qū)、安次區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、涿州、淶水、保定、懷來(lái)、崇禮等，環(huán)北京熱點(diǎn)城市一個(gè)都不能少;其他上海、深圳、廣州、廈門(mén)、鄭州、武漢、合肥、石家莊等幾乎所有的2016樓市明星漲價(jià)城市都在列。

簡(jiǎn)單聊聊，還能買(mǎi)房嗎?

1:調(diào)控的目的是什么?

326的政策內(nèi)容很粗暴，條款很新穎，文字很少很可怕，簡(jiǎn)單的幾百個(gè)字代表調(diào)控的邏輯變了，過(guò)去是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，所以我們很樂(lè)觀，看信貸即可。這個(gè)政策出來(lái)基本就代表了高層怒了，怒的不是價(jià)格，而是人，要人口疏解了，所以以后分析樓市政策都要轉(zhuǎn)變思路了。北京只是開(kāi)始，上海、深圳等都難免。人不走哪兒來(lái)的三四線發(fā)展?人不走哪兒來(lái)的溫馨特色小鎮(zhèn)?

2：調(diào)控的時(shí)間會(huì)多長(zhǎng)?

既然是行政調(diào)控、那么必然會(huì)有時(shí)間節(jié)點(diǎn)，短期看，這一政策取消可能性不大，也就是房?jī)r(jià)不跌不會(huì)停。

但偉哥也同樣認(rèn)為這一政策不可能長(zhǎng)期執(zhí)行。

從目前市場(chǎng)看，出現(xiàn)這一輪調(diào)控的最主要導(dǎo)火線還是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，特別是最近二手房、二手學(xué)區(qū)房漲的不要不要的。

在317住宅嚴(yán)格調(diào)控后，商住個(gè)別商住項(xiàng)目嘚瑟了，嘚瑟了、嘚瑟了、嘚瑟了、嘚瑟了，嘚瑟了、嘚瑟了、嘚瑟了、嘚瑟了，嘚瑟了、嘚瑟了、嘚瑟了。

所以導(dǎo)致全行業(yè)受罪。

那么偉哥判斷，這一輪政策首先，開(kāi)發(fā)商會(huì)扛住起碼一年，因?yàn)?00平米的分拆基本不太可能有市場(chǎng)需求。

3：調(diào)控有沒(méi)有效果?

這要分類(lèi)看了，對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，有價(jià)無(wú)市場(chǎng)依然會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，特別是改善型需求依然存在，所以市場(chǎng)波動(dòng)幅度不會(huì)太大。當(dāng)然微跌將肯定出現(xiàn)。

而商辦類(lèi)物業(yè)，按照這個(gè)區(qū)域如果在調(diào)控期內(nèi)，成交量起碼跌幅50%以上，甚至有可能會(huì)全行業(yè)休眠，而商辦類(lèi)的價(jià)格也有可能跌幅超過(guò)30%。

4：其實(shí)說(shuō)過(guò)很多次，買(mǎi)房這個(gè)事不看調(diào)控看信貸：

這一輪樓市價(jià)格漲起來(lái)，其實(shí)是因?yàn)樾刨J超發(fā)，資產(chǎn)荒。從2014年930開(kāi)始，持續(xù)一輪又一輪的刺激，那么后面預(yù)測(cè)市場(chǎng)其實(shí)還是看這潮水會(huì)不會(huì)繼續(xù)。

現(xiàn)在調(diào)控政策非常熱鬧，但你會(huì)發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房需求非常明顯的是這個(gè)一線城市限的力度的確非常大:。

北京、或者全國(guó)的市場(chǎng)會(huì)如何?

買(mǎi)房的順序偉哥建議依然是：

1：北京學(xué)區(qū)房，2：北京地鐵住宅，商住暫時(shí)不要考慮了!!!

北京的不限購(gòu)物業(yè)還值得買(mǎi)嗎?

偉哥覺(jué)得現(xiàn)在看，商住很快將出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整，五環(huán)內(nèi)靠地鐵的部分二手房商住，價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)后，有資金依然值得買(mǎi)。

但商住就商住，漲幅永遠(yuǎn)不如住宅，現(xiàn)在的現(xiàn)金就是子彈，首付能力就是炮彈，除非你再也不想買(mǎi)住宅，否則珍惜你的現(xiàn)金流，盡量不要浪費(fèi)在商住上。

新盤(pán)住宅相對(duì)安全。其實(shí)過(guò)去的2個(gè)月，基本相當(dāng)于北京的新盤(pán)漲了20%又跌了20%。一直限價(jià)，所以主要會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)影響較大，最近幾個(gè)月，樓市出現(xiàn)了二手房?jī)r(jià)格上漲速度明顯超過(guò)新房的現(xiàn)象，新建住宅限價(jià)嚴(yán)格，約束了價(jià)格上漲，所以后市市場(chǎng)影響，首當(dāng)其沖是二手房市場(chǎng)。如果政策執(zhí)行2017年全年的話，二手房?jī)r(jià)格平均跌幅會(huì)超過(guò)15%。

京津冀周?chē)鷷?huì)如何?

買(mǎi)京津冀房產(chǎn)的人，最近可能會(huì)有一個(gè)再漲的機(jī)會(huì)，但其實(shí)構(gòu)成京津冀購(gòu)房主題的人，基本都是在北京無(wú)法上車(chē)的人，希望用京津冀作為杠桿撬動(dòng)將來(lái)到北京。所以北京加碼調(diào)控溢出資金短期上漲后，可怕的來(lái)了，沒(méi)有人敢浪費(fèi)杠桿在京津冀了。特別是在北京買(mǎi)不起的剛需，這一撥人，不會(huì)去京津冀浪費(fèi)自己的處女貸了。所以走勢(shì)未來(lái)會(huì)不樂(lè)觀。建議這些區(qū)域的人，有了房本的，可以考慮跑了。

調(diào)控時(shí)間會(huì)多長(zhǎng)

這是最不確定的，也沒(méi)有辦法預(yù)測(cè)，歷史上調(diào)控從來(lái)都是到出現(xiàn)砸售樓處為止。這一次偉哥認(rèn)為也不例外。但和以前新房?jī)r(jià)格沖在前面不一樣，這一次新盤(pán)很可能不會(huì)有什么跌幅了，很簡(jiǎn)單，開(kāi)發(fā)商的資金鏈非常非常安全，起碼在2017年，在北京沒(méi)有誰(shuí)會(huì)選擇跌價(jià)。如果全面出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整跡象，按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要6.5這個(gè)數(shù)字可能就會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，這種情況下，房地產(chǎn)是否會(huì)延續(xù)調(diào)控，存疑。

這種情況下，偉哥一直建議的核心資產(chǎn)戰(zhàn)略是非常保險(xiǎn)的。任何時(shí)候，買(mǎi)房不僅僅考慮賺多少錢(qián)，更要考慮在市場(chǎng)波動(dòng)期有離場(chǎng)的可能性，物業(yè)要有流動(dòng)性。

房租會(huì)漲嗎?這個(gè)是必然，在過(guò)去一年房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了50-100%，房租漲幅很低，在北京、上海、深圳，很多地方的畸形市場(chǎng)是，500萬(wàn)的房子月租5000，租售比居然1%，這種情況下，租金會(huì)有上升的。

調(diào)控導(dǎo)致的樓市波動(dòng)反而是上車(chē)的機(jī)會(huì)，所以你做好準(zhǔn)確。等待2017年下半年后的入手良機(jī)，任何調(diào)控都不會(huì)抑制剛需，都不會(huì)完全打壓真實(shí)改善。