4月廣州一手住宅供求兩旺，新批預(yù)售10236套，110.76萬(wàn)平方米，在近一年中僅少于去年供應(yīng)最多的11月份(120.85萬(wàn)平方米);網(wǎng)簽也達(dá)到11840套，132.00萬(wàn)平方米，亦處于高位水平。全市均價(jià)16635元/平方米，重又回到1.6萬(wàn)元水平之上，同比及環(huán)比均輕微上升5%。

五月多供應(yīng)未集中在五一假期

雖然3月底樓市最嚴(yán)政策出臺(tái)，但是從供應(yīng)數(shù)據(jù)顯示，仍有不少項(xiàng)目拿到預(yù)售資格，爭(zhēng)取在4月以及五一或之后的時(shí)間推出市場(chǎng)。一般而言，政策出臺(tái)成交速度會(huì)有所放緩，推貨意愿也相應(yīng)減弱。從現(xiàn)時(shí)新批預(yù)售情況看，一方面，不少開(kāi)發(fā)商仍有推貨意愿，另一方面，政策主要針對(duì)投機(jī)投資客戶(hù)，而現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)主體為剛需客群，政策對(duì)其心理預(yù)期有一定影響但購(gòu)房的迫切需求仍然真實(shí)存在，說(shuō)明廣州的樓市有足夠的剛需客群保持其健康發(fā)展。

對(duì)比去年4月11055套新批供應(yīng)，其實(shí)今年的10236套是有所減少的，不過(guò)從面積而言，則同比增加了14%，換言之套均面積增加了20平方米。在新政下，購(gòu)房資格更顯珍貴，對(duì)于未來(lái)供應(yīng)及成交的結(jié)構(gòu)，預(yù)期會(huì)帶來(lái)一定的變化。

南沙從化供應(yīng)激增增城仍為供應(yīng)之首

從化和南沙，兩個(gè)看似投資更大于剛需自住的區(qū)域，一個(gè)主打自貿(mào)區(qū)未來(lái)的憧憬，一個(gè)主打生態(tài)旅游環(huán)境，即便新政出臺(tái)，仍然積極推貨，或許從一個(gè)側(cè)面反映，隨著城市發(fā)展，更多的外圍區(qū)域日漸成熟，區(qū)位也得到更多剛需客戶(hù)的認(rèn)同，并且在這方面，發(fā)展商也表現(xiàn)出信心。從最近的開(kāi)盤(pán)情況以及預(yù)計(jì)五一的開(kāi)盤(pán)情況，除了保利星海小鎮(zhèn)、雅居樂(lè)名門(mén)半島在近期均有推盤(pán)動(dòng)作外，其他的樓盤(pán)暫且未見(jiàn)明顯批量推售動(dòng)作，仍以自然銷(xiāo)售為主，預(yù)計(jì)后續(xù)或有新推貨。增城本月亦有幾個(gè)大型項(xiàng)目取得預(yù)售證，其中包含全新盤(pán)實(shí)地薔薇花園。

不過(guò)結(jié)合廣州中原研究發(fā)展部對(duì)五一期間即將推新貨的項(xiàng)目監(jiān)測(cè)，大部分項(xiàng)目選擇少量加推的方式，推貨量遠(yuǎn)不及其取得預(yù)售資格的貨量，即表示雖有推貨意愿，但在政策從嚴(yán)的情況下，頗有試探市場(chǎng)的意味。

新政對(duì)中心區(qū)影響較小越秀現(xiàn)超低價(jià)盤(pán)

本月網(wǎng)簽自2月春節(jié)因素低位后繼續(xù)保持高位，達(dá)132萬(wàn)平方米。其中中心區(qū)成交量減少9%，但實(shí)際上傳統(tǒng)中心區(qū)，即除黃埔以外，各區(qū)均有增加。新政之下，對(duì)于中心區(qū)成交影響較外圍區(qū)少，主要由于偏好中心區(qū)的更多為置換需求，一般為本地戶(hù)籍或已扎根廣州多年。但對(duì)于外圍區(qū)域的影響則比較大，番禺、南沙等均明顯減少。不過(guò)增城、從化則在限購(gòu)之后，成交量仍然在上升，但有不少部分來(lái)自于政策前的成交，現(xiàn)時(shí)陸續(xù)反映到網(wǎng)簽上。

價(jià)格方面除了越秀出現(xiàn)價(jià)格下跌外，其他區(qū)域均有上升。但其實(shí)越秀的均價(jià)下降，主要其成交中接近8成來(lái)自由廣州南嶺鐵路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的達(dá)道雅軒，本月其網(wǎng)簽價(jià)低至9016元/平方米。

供應(yīng)激增致庫(kù)存量回升

由于本月供應(yīng)高位，雖然成交量也維持了去年至今的高位水平，但庫(kù)存量以及庫(kù)存消化周期均有輕微回升，不過(guò)仍然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

對(duì)比各個(gè)區(qū)域的庫(kù)存消化周期，除了越秀、花都有所減少，其他區(qū)域均有增加，其中荔灣、天河、番禺消化周期增加接近3個(gè)月，尤其是對(duì)于廣鋼、廣紙(海珠)以及天河多個(gè)區(qū)域等有不少舊改項(xiàng)目持續(xù)銷(xiāo)售或即將推出市場(chǎng)，供應(yīng)增大之時(shí)，使消化周期增加到10個(gè)月以上。不過(guò)相反，黃埔、增城兩個(gè)區(qū)域，雖然庫(kù)存面積及庫(kù)存消化周期均有所增加，但庫(kù)存消化周期仍不多于3個(gè)月。

從上述新批預(yù)售供應(yīng)，結(jié)合五一期間的實(shí)際推貨表現(xiàn)，廣州中原研究發(fā)展部預(yù)計(jì)，5月內(nèi)還有不少新貨推出市場(chǎng)，因此成交量仍可在消化市場(chǎng)剛需客群的穩(wěn)固基礎(chǔ)上保持，尤其供應(yīng)較早前更充足，預(yù)計(jì)也會(huì)在后續(xù)的網(wǎng)簽成交中體現(xiàn)。而價(jià)格會(huì)有輕微變動(dòng)，但幅度不大，保持穩(wěn)定的趨勢(shì)。