深圳的舊改蛋糕，地方政府想要吃，開發(fā)商想要吃，希望通過達到原有物業(yè)價值提升的業(yè)主們想要吃，這不是一件容易能做成的事，但又必須“破舊立新”。

聽到今年6月底深圳將對實施存在困難的更新單元進行清理，寶安37區(qū)的業(yè)主們心里是喜憂并存。

“南頭關口37、39、43片區(qū)更新單元”最早于2007年納入深圳市城市更新單元計劃，在2012年深圳市城市更新單元計劃第三批計劃中，做過范圍調(diào)整。目前為寶安新安街道西南部南頭關片區(qū)，以新樂路、107國道、湖濱路、翻身大道為圍合的大部分區(qū)域。總拆除用地面積15.91萬平方米，擬更新方向為居住、商業(yè)等功能，公共利益項目等用地不小于拆除重建用地面積的15%。

目前由深圳海濱房產(chǎn)有限公司(以下簡稱“海濱房產(chǎn)”)開發(fā)，實為深圳市陽光華藝房地產(chǎn)有限公司子公司(以下簡稱“陽光華藝”)。但是至今仍處在和業(yè)主簽約拉鋸戰(zhàn)中。

2009年12月，深圳出臺了《深圳市城市更新辦法》，拉開了城市更新的大幕。村民通過拆遷一夜暴富的神話很常見，“釘子戶”也不少。中國房地產(chǎn)報記者采訪了解到，城市更新項目往往需要7~8年時間才能操作完成。但深圳開展城市更新8年以來，未立法導致的規(guī)則不夠明晰，也促使原業(yè)主、開發(fā)商以及其他利益涉及者在這場大戰(zhàn)中利益爭奪加劇。

70個歷史遺留項目面臨清理

近期，有媒體曝光深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布《關于規(guī)范城市更新實施工作處理意見的若干問題(一)》的通知，明確規(guī)定了城市更新單元計劃申報及清理、已批更新單元的容積率調(diào)整、舊工業(yè)區(qū)綜合整治、地價款政策銜接和城市更新用地審批等業(yè)內(nèi)備受關注和爭議的幾點內(nèi)容。

尤其是關于舊住宅小區(qū)的改造，處理意見還是堅持一貫基調(diào)：政府主導，穩(wěn)步推進，由轄區(qū)街道辦作為申報主體展開前期工作。不過，成片老破舊小區(qū)符合棚戶區(qū)改造政策的，可優(yōu)先按棚戶區(qū)改造政策積極推進。

另外，新安翻身工業(yè)區(qū)等70個舊城舊村歷史遺留項目以及納入2010年結轉(zhuǎn)和實施計劃等由原先各區(qū)申報的更新單元，各區(qū)應梳理進展情況，對于長期無法推進，實施存在困難的更新單元，應在2017年6月底進行清理，調(diào)出計劃。

這對于駐扎此地多年的開發(fā)商來說，自身利益或?qū)o法得到保障。但是對于陷入拆遷僵局的項目來說，尤其是已經(jīng)互相對峙多年，依然沒有絲毫進展的如“南頭關口37、39、43片區(qū)更新單元”，又是一種解決方法。

深圳城市更新實施辦法于2009年出臺，后期也相應出臺很多指導實際工作的配套性文件。雖然走在全國前面，但目前政策文件規(guī)定需要拆遷范圍100%的產(chǎn)權人簽訂拆遷補償協(xié)議，面對上百上千的拆遷戶，要達到100%的簽約率不是一件容易做成的事。

從去年開始，對于城市更新條例就有了數(shù)次內(nèi)部征求意見稿。今年1月出爐的《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》(以下稱《暫行措施》)，明確規(guī)定，零散舊住宅區(qū)部分由區(qū)政府組織開展前期工作，由區(qū)城市更新職能部門申報，權利主體的城市更新意愿應當達到100%。另外，零散舊住宅區(qū)的住宅類合法房屋產(chǎn)權置換原則上按照套內(nèi)面積1∶1進行。

有業(yè)內(nèi)人士向中國房地產(chǎn)報記者分析，“按照現(xiàn)在的城市更新辦法，1%的業(yè)主不同意都不能動。只有所有業(yè)主利益形成單一主體之后，開發(fā)商才能啟動賠償開發(fā)。因此時常出現(xiàn)一些業(yè)主漫天要價，甚至做釘子戶，拖累整個拆遷進程。深圳的舊改蛋糕，政府想要吃，開發(fā)商想要吃，希望通過達到原有物業(yè)價值提升的業(yè)主們想要吃，要盡快完善立法，定期研究制定或授權相關部門頒布專項政策，解決拆遷難的問題迫在眉睫?！?/p>

“拆賠比太低”

寶安37區(qū)的業(yè)主們近期當聽到今年6月底，將對實施存在困難的更新單元進行清理，他們喜憂參半。

“南頭關口37、39、43片區(qū)更新單元”最早于2007年納入深圳市城市更新單元計劃，但是時至今日仍處在開發(fā)商和業(yè)主簽約的無休止拉鋸戰(zhàn)中。

“說實話，如果是鴻榮源、華潤、佳兆業(yè)之類的大房企來負責拆遷，我們說不定還不會這么僵持。37區(qū)舊改都換了幾個單位了，從2005年的盤田公司到后來的海濱房產(chǎn)，再增加了玉湖集團，再到現(xiàn)在陽光華藝加入。拆賠比變來變?nèi)?，還是一樣的低?！本阑▓@一位業(yè)主對中國房地產(chǎn)報記者表示。

據(jù)其稱，此前海濱房產(chǎn)已經(jīng)簽約的一些拆遷合同是按照套內(nèi)面積1∶1賠償，后來要求全部退回再和陽光華藝重新簽訂按照建筑面積1∶1.12賠償，三年過渡安置費每個月30元/平方米。

另一位安樂村村民也對中國房地產(chǎn)報記者直言：“雖然已經(jīng)有過半人簽了拆遷補償安置協(xié)議，但沒簽的人都認為補償比例較低，而且希望能更換開發(fā)商。不過我們詢問過村股份公司，開發(fā)商是政府指定的合作開發(fā)方。政府應該指定一個有實力且兼顧民眾利益的公司，深圳市舊改賠償最低的開發(fā)商想拆37區(qū)，怎么能拆得動?”

中國房地產(chǎn)報記者也實地走訪了寶安37區(qū)舊改辦公室。當詢問陽光華藝相關負責人關于目前拆遷簽約情況以及拆賠比，對方表示無可奉告，“我們都是和寶安區(qū)城市更新局有報備的，你要了解情況去找他們?！?/p>

隨后中國房地產(chǎn)報記者又向?qū)毎矃^(qū)城市更新局發(fā)了采訪函了解情況，截至發(fā)稿，仍未收到答復。

但是在之前媒體報道中，寶安區(qū)城市更新局曾表示，“70個歷史遺留項目是在深圳市尚無相關改造政策的情況下，由寶安、龍崗兩區(qū)根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展需要，先行先試自行開展的改造項目。南頭關口37、39、43片區(qū)舊城改造項目位于寶安區(qū)的門戶地區(qū)，情況復雜，屬于當時改造項目中的重點、難點。按當時的做法和要求，可由區(qū)舊城改造領導小組直接確定改造單位。”

舊改未至棚改先行

距離寶安37區(qū)不遠則是寶安區(qū)首個棚戶區(qū)改造項目——38區(qū)新樂花園、39區(qū)海樂花園。今年2月已經(jīng)實施簽約，項目預計年底動工，2020年建成。事實上該項目是先納入城市更新后又被列入棚改項目。

2016年，深圳市政府連續(xù)下發(fā)了兩則關于棚戶區(qū)改造的通知，即《深圳市政府購買棚戶區(qū)改造服務管理辦法》(以下簡稱《辦法》)和《深圳市棚戶區(qū)改造項目界定標準》(以下簡稱《標準》)。

深圳市住房和建設局相關負責人表示，深圳將城市更新計劃中符合棚戶區(qū)改造界定標準的改造項目也納入了棚戶區(qū)改造范圍。根據(jù)《標準》，只要滿足簡易結構房屋較多、建筑密度較大、使用年限較久、房屋質(zhì)量較差、建筑安全隱患較多、使用功能不完善、配套設施不齊全中的一條就可以申報棚戶區(qū)改造。

2017年1月，寶安區(qū)決定將38區(qū)新樂花園、39區(qū)海樂花園作為全區(qū)首個棚戶區(qū)示范項目。按照“政府主導+國企實施+人才房建設”模式，由寶安區(qū)住建局負責統(tǒng)籌、寶安人才安居有限公司負責簽約及項目具體實施，將兩個小區(qū)960套、8.6萬平方米的房屋按照6.0的容積率進行棚改。項目建成后，除供給回遷房960套以外，還將提供人才住房1000套，公共配套設施超過1萬平方米。

在拆遷補償安置方面，包括產(chǎn)權調(diào)換和貨幣補償兩種形式。商品性質(zhì)被搬遷住房房屋按套內(nèi)建筑面積1:1(同用途)置換或按建筑面積38000元/平方米標準給予貨幣補償。

深圳市寶安區(qū)委書記黃敏表示，寶安區(qū)今年之內(nèi)在每個街道至少啟動一個棚戶區(qū)改造項目。目前已對10個街道256個老屋村進行了排查，入庫的121個待改造的棚改項目有望復制其成功經(jīng)驗，采取同樣的模式進行“變身”改造。

目前，深圳市住建局已經(jīng)建立了全市2016年至2020年棚戶區(qū)改造項目庫?！笆濉逼陂g，深圳市計劃改善約4.8萬戶居民居住環(huán)境，釋放土地配建保障性住房和人才住房5萬套、500萬平方米，解決歷史遺留問題用地1.5平方公里，總投資約600億元。

深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉對中國房地產(chǎn)報記者指出：“棚改是政府主導，而城市更新是市場主導。棚改要由地方政府報計劃，有國家棚改財政資金支持。建成的房屋也納入了住房保障計劃，政府積極性比較高?！?/p>

“深圳城市更新與其他城市最大的不同在于，其他城市的拆遷由政府主導，深圳則是由市場主導，政府只起引導作用。但是政府要求開發(fā)商需獲得100%拆遷戶的同意才能確認實施主體，導致拆遷推進非常困難，一旦碰上‘釘子戶’，項目基本沒辦法推進下去。城市更新中各法律主體間的利益平衡，必須在法律的準繩規(guī)范之下尋求。棚改的出現(xiàn)，未嘗不是解決城市更新釘子戶的好辦法?！币晃婚L期負責城市更新的房企人士對中國房地產(chǎn)報記者稱。