高鐵新城成為第三個(gè)需防范房地產(chǎn)化傾向的領(lǐng)域

• 2018年6月4日 HaoChenChong來(lái)源：房天下 1167 75
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  2018-2023年版新型建筑產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位規(guī)劃及招商策略咨詢(xún)報(bào)告

  “產(chǎn)業(yè)園區(qū)”是執(zhí)行城市產(chǎn)業(yè)職能的重要空間形態(tài)，園區(qū)在改善區(qū)域投資環(huán)境、引進(jìn)外資、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展經(jīng)濟(jì)等方面發(fā)揮積極的輻射、示范和帶動(dòng)作用，成為城市經(jīng)濟(jì)騰飛的助推器。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是...

近日，國(guó)家發(fā)展改革委、自然資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)鐵路總公司聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)高鐵站周邊區(qū)域合理開(kāi)發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出要堅(jiān)決防控單純房地產(chǎn)化傾向，嚴(yán)禁借高鐵車(chē)站周邊開(kāi)發(fā)建設(shè)名義盲目搞城市擴(kuò)張。

近日，國(guó)家發(fā)展改革委、自然資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)鐵路總公司聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)高鐵站周邊區(qū)域合理開(kāi)發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出要堅(jiān)決防控單純房地產(chǎn)化傾向，嚴(yán)禁借高鐵車(chē)站周邊開(kāi)發(fā)建設(shè)名義盲目搞城市擴(kuò)張。

繼特色小鎮(zhèn)和主題公園之后，高鐵新城成為第三個(gè)需防范房地產(chǎn)化傾向的領(lǐng)域。這一決策將產(chǎn)生哪些影響?

截至去年底，全國(guó)高鐵通車(chē)?yán)锍?.5萬(wàn)公里，有700多座高鐵站。伴隨高鐵建設(shè)，一些地方掀起“高鐵新城熱”。國(guó)家發(fā)改委新聞發(fā)言人孟瑋表示，意見(jiàn)的出臺(tái)，正是為了指導(dǎo)地方因地制宜、規(guī)范有序推進(jìn)高鐵車(chē)站周邊區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)。

指導(dǎo)意見(jiàn)專(zhuān)門(mén)對(duì)大城市、中小城市做出分類(lèi)指導(dǎo)。業(yè)內(nèi)人士分析，隨著高鐵路網(wǎng)由“四縱四橫”向“八縱八橫”擴(kuò)展，新建高鐵站將主要集中于中西部地區(qū)和東部省際、城際連接線(xiàn)，眾多三四線(xiàn)城市或?qū)⒊蔀檎{(diào)控重點(diǎn)。

首先，三四線(xiàn)城市正在成為規(guī)劃開(kāi)發(fā)高鐵新城的主力。早在2015年，就有媒體不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)將要及已經(jīng)開(kāi)始規(guī)劃、建設(shè)的高鐵新城超過(guò)70座。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近兩年又有20多個(gè)城市正在規(guī)劃建設(shè)高鐵新城，這些城市多半是城區(qū)常住人口少于100萬(wàn)的中小城市，三四線(xiàn)及以下城市占比超過(guò)七成。

其次，不少中小城市與高鐵站“距離感”明顯。通過(guò)對(duì)41座高鐵站的抽樣統(tǒng)計(jì)，有機(jī)構(gòu)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，直轄市、省會(huì)及副省級(jí)城市、地級(jí)市、縣級(jí)市高鐵站與城市中心的平均距離分別為9.08公里、11.26公里、9.51公里、8.27公里?，F(xiàn)實(shí)中，有的高鐵車(chē)站距離市中心動(dòng)輒數(shù)十乃至上百公里，群眾出行并不方便。

此外，一些中小城市的高鐵新城規(guī)劃面積較大。意見(jiàn)提出，在大城市高鐵車(chē)站周邊，初期開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)是新建車(chē)站周邊2公里以?xún)?nèi)的區(qū)域。中小城市要避免照搬照抄大城市開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，硬造特色、盲目造城。

然而，不少正在規(guī)劃建設(shè)的高鐵新城往往面積較大。聊城高鐵新城空間發(fā)展概念規(guī)劃面積186平方公里，其中，核心區(qū)城市設(shè)計(jì)范圍約21平方公里，控制性詳細(xì)規(guī)劃范圍約30平方公里。依托在建的惠州(樓盤(pán))北站、惠城南站、羅浮山站，惠州3座高鐵新城總規(guī)劃面積超過(guò)200平方公里。

“火車(chē)一響，黃金萬(wàn)兩”曾造就一批“火車(chē)?yán)瓉?lái)的城市”。如今，高鐵開(kāi)動(dòng)，是否會(huì)帶來(lái)相同的效應(yīng)?研究發(fā)現(xiàn)，高鐵站通達(dá)車(chē)次越多，輻射能力就越大。對(duì)于一些自身發(fā)展勢(shì)頭較好的城市，容易因高鐵紅利刺激房?jī)r(jià)上漲。

數(shù)據(jù)顯示，近兩年，一些高鐵沿線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)不同程度上漲。2016年至2017年，淄博(樓盤(pán))房?jī)r(jià)兩年內(nèi)整體漲幅超過(guò)五成，高鐵片區(qū)接近翻倍。在京港臺(tái)通道沿線(xiàn)，合肥(樓盤(pán))房?jī)r(jià)從2016年初的每平方米8984元漲至今年4月的14303元，九江(樓盤(pán))、南昌(樓盤(pán))、贛州(樓盤(pán))都有不同程度上漲，漲幅均在20%以上。

然而，與此同時(shí)，也有一些城市因高鐵站周邊區(qū)域開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大、發(fā)展模式單一、綜合配套不完善等問(wèn)題，導(dǎo)致出現(xiàn)大量房屋空置現(xiàn)象。

比如新華社記者在陽(yáng)泉北站周邊采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，2009年石太客專(zhuān)開(kāi)通運(yùn)營(yíng)后，當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)企業(yè)就拿到了車(chē)站周邊第一塊地。然而，2014年房子建成后，由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)下行，相關(guān)配套建設(shè)放緩，前三年房子只賣(mài)出三分之一。直到去年，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)回暖，加之棚改貨幣化安置，才刺激了購(gòu)房需求。

一些地方認(rèn)為有了高鐵站就會(huì)集聚人口，其實(shí)高鐵車(chē)站只是一個(gè)交通節(jié)點(diǎn)，新城離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)的支撐，發(fā)展也需要時(shí)間。

值得注意的是，交通優(yōu)勢(shì)其實(shí)也是一把“雙刃劍”。業(yè)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)研究中心以黔東南為例研究發(fā)現(xiàn)，擁有貴廣、滬昆兩條高鐵線(xiàn)路的黔東南交通優(yōu)勢(shì)明顯，但周邊流動(dòng)人口超過(guò)半數(shù)流向長(zhǎng)三角、廣東等地，黔東南匯聚比例不足2%。中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，今年4月，黔東南二手房均價(jià)每平方米4577元，環(huán)比和同比漲幅均居省內(nèi)末位。

檢索全國(guó)PPP項(xiàng)目庫(kù)可以看到，目前各地與高鐵站周邊建設(shè)相關(guān)的項(xiàng)目共106個(gè)，其中進(jìn)入管理庫(kù)的58個(gè)，納入儲(chǔ)備清單的48個(gè)，多數(shù)項(xiàng)目集中在市政工程、城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)和交通運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)。

財(cái)政部PPP中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，自去年12月到今年3月底，全國(guó)清退管理庫(kù)項(xiàng)目1160個(gè)，累計(jì)清減投資額1.2萬(wàn)億元，退庫(kù)項(xiàng)目數(shù)前三位是市政工程、交通運(yùn)輸、城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)，三者合計(jì)占退庫(kù)項(xiàng)目總數(shù)和投資額總數(shù)的比例分別為51.9%、67.6%。

在高鐵站周邊開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，一定要注重防范地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，有關(guān)地方要進(jìn)一步完善項(xiàng)目和資金管理，加強(qiáng)成本收益分析評(píng)估，合理控制建設(shè)規(guī)模和節(jié)奏，防止脫離地方財(cái)力實(shí)際搞開(kāi)發(fā);另一方面，地方政府也要落實(shí)債務(wù)限額管理和預(yù)算管理制度，不能以PPP等形式違規(guī)變相舉債搞建設(shè)。

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