長租公寓盈利仍是難題 資產(chǎn)證券化將成突破口

• 2018年6月4日 FanTianQing來源：鳳凰資訊 342 15
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  2018-2023年版房地產(chǎn)中介產(chǎn)品入市調(diào)查研究報(bào)告

  在市場競爭日益激烈、新產(chǎn)品層出不窮的今天，要開發(fā)一個(gè)新品并能迅速在市場上推廣其難度是可想而知的。只有經(jīng)過科學(xué)的市場分析、消費(fèi)者分析、競爭對手的分析，做到有的放矢，才能使企業(yè)開發(fā)的新...

長租公寓盈利仍是難題，資產(chǎn)證券化將成突破口。

長租公寓盈利仍是難題，資產(chǎn)證券化將成突破口。

銀保監(jiān)會日前發(fā)布通知允許保險(xiǎn)公司可參與長租市場，明確險(xiǎn)資參與長租市場對融資主體和項(xiàng)目主體的三大要求。此前，在持續(xù)的政策紅利下，長租公寓已成各路資本追捧的投資標(biāo)的。不過，長租公寓市場殘酷的洗牌也在進(jìn)行中，多個(gè)長租公寓品牌因經(jīng)營不善而退出市場，運(yùn)營和盈利模式仍是長租公寓普遍存在的難題。

接受記者采訪的專家表示，作為“重資產(chǎn)”的長租公寓，與資本的關(guān)系密不可分。要找到真正的藍(lán)海，除需在服務(wù)、產(chǎn)品特色方面下工夫，資產(chǎn)證券化普遍被認(rèn)為是未來的一條出路，而保險(xiǎn)資金也可以通過購買此類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品持續(xù)為長租公寓行業(yè)提供資金支持。同時(shí)，監(jiān)管層必須嚴(yán)把“資產(chǎn)關(guān)”，避免房企借租賃住房政策“風(fēng)口”過度融資。

盈利空間有待提升

中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司總經(jīng)理何亮宇認(rèn)為，目前，長租公寓運(yùn)營處于發(fā)展的初步階段，行業(yè)集中度偏低。對于布局長租公寓領(lǐng)域的企業(yè)來說，如何快速在億萬級市場占位，解決前期資金重壓、回收期偏長，打造具有特色的運(yùn)營品牌，建立差異化競爭優(yōu)勢，是亟待解決的問題。長遠(yuǎn)來看，必須要解決“投資回報(bào)率過低”的問題。

光大安石資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人曾景認(rèn)為，長租公寓盈利前景尚不明確，運(yùn)營能力亟待提升。由于長租需求主要集中在人口密度相對較高的一二線城市，住宅類資產(chǎn)租售比太低，短期租金大幅提升空間有限。公寓類資產(chǎn)及部分商改住/租資產(chǎn)由于持有成本較低，是應(yīng)該大力鼓勵的長租公寓發(fā)展方向。

就深圳市場而言，碧桂園集團(tuán)深圳區(qū)域法務(wù)副經(jīng)理李冰認(rèn)為，目前長租公寓產(chǎn)品同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，針對不同人群的需求未進(jìn)行產(chǎn)品差異化設(shè)計(jì)。同時(shí)，從長租企業(yè)來講，現(xiàn)金流回收周期加長，導(dǎo)致資金壓力和運(yùn)營壓力不斷增大。

盡管如此，從保險(xiǎn)資金的角度來看，長租公寓無疑是投資新渠道。

業(yè)內(nèi)人士介紹，險(xiǎn)資需要更多長期、穩(wěn)定、收益較高的投資方向來進(jìn)行保值增值，這與長租市場的未來發(fā)展相匹配。

資產(chǎn)證券化將成突破口

一位險(xiǎn)企資管負(fù)責(zé)人認(rèn)為，險(xiǎn)資進(jìn)入租賃市場，目前風(fēng)險(xiǎn)依然較高。這是因?yàn)槟壳伴L租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)投資基金是先將物業(yè)部分股權(quán)出售給保險(xiǎn)公司等長期資金持有方，再協(xié)同后者共同發(fā)行REITs。但運(yùn)營物業(yè)年化收益僅為3%-4%，其租金回報(bào)率低于保險(xiǎn)資金長期投資回報(bào)預(yù)期值。因此，多數(shù)保險(xiǎn)公司對長期持有運(yùn)營項(xiàng)目的投資持謹(jǐn)慎態(tài)度。

該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，剛?cè)胧性囁碾A段，險(xiǎn)資與政府、國企合作是大概率事件。此外，一些“重資產(chǎn)”運(yùn)營的長租公寓企業(yè)或許是一個(gè)方向。此類項(xiàng)目由于有資產(chǎn)支持，風(fēng)險(xiǎn)相對可控。

“近期而言，布局長租公寓業(yè)務(wù)最重要的兩個(gè)要素是資產(chǎn)和運(yùn)營，如果能夠通過成本管理、規(guī)?；\(yùn)營等提升經(jīng)營效益，并逐步建立品牌，形成良性循環(huán)，能一定程度扭轉(zhuǎn)當(dāng)前長租公寓盈利低的問題?！焙瘟劣钫f，從行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展角度看，如何通過土地供應(yīng)方式的轉(zhuǎn)變對租賃住房進(jìn)行支持、降低“面粉”價(jià)格是必須要解決的課題。同時(shí)，從建設(shè)、孵化及證券化退出各環(huán)節(jié)對租賃住房行業(yè)予以全鏈條的金融產(chǎn)品支持，以及行業(yè)主管部門在建設(shè)驗(yàn)收、備案、交易等環(huán)節(jié)優(yōu)化監(jiān)管流程和效率等，對于長租公寓行業(yè)的快速、健康及規(guī)?；l(fā)展至關(guān)重要。

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