中國需8個一線城市 現(xiàn)在住房空置率到底是多少？

• 2018年7月3日 ZhouXun來源：秦朔朋友圈 1438 95
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  2019-2024年中國展覽裝飾裝修行業(yè)深度調研與發(fā)展趨勢預測研究報告

  報告對中國展覽裝飾裝修行業(yè)的內外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風險、發(fā)展策略與投資建議等進行了分析，并重點分析了我國展覽裝飾裝修...

按照國際常見的標準，空置率10%以下為較合理區(qū)，房屋供求基本平衡;10%-20%之間為危險區(qū)間;20%以上為房屋庫存嚴重積壓。盡管官方的估算與學者的測算相差甚遠，但一致的結論是，中國樓市的空置率已經(jīng)到了危險的地步。

香港“空置稅”要來了?

關于打擊囤房炒房的探索，各個城市都在繼續(xù)。

6月28日，香港樓市迎來重大消息利空。當天，香港行政會議召開特別會議，討論新的房屋政策。行政會議通過了居屋與市價脫鉤，開征物業(yè)空置稅，將賣地表中地皮興建公營房屋等3項政策。第二天，香港特區(qū)行政長官林鄭月娥再次重申港府將對空置一手房征稅。

在這個時間節(jié)點，香港提出空置稅等方案，其背后是港府對房價不可遏制的走高的擔憂。香港差餉物業(yè)估價署公布的數(shù)據(jù)顯示，香港私人住宅售價指數(shù)已經(jīng)連續(xù)上升25個月，并連續(xù)18個月刷新最高紀錄。美國咨詢公司Demographia研究發(fā)現(xiàn)，在2018年1月份香港繼續(xù)成為全球房價最高的城市，這已經(jīng)是香港連續(xù)8年蟬聯(lián)全球購房難度最高的城市了。

香港房價到底貴到了什么程度?第一太平戴維斯(Savills)的數(shù)據(jù)顯示，過去10年間，香港的房價上漲了160%。現(xiàn)在香港房子的平均售價是24900港元(3182美元)/平方英尺，基本上是倫敦中心區(qū)房價2510美元/平方英尺的1.25倍，是新加坡房價1757美元/平方英尺的2倍。從房價中位數(shù)來看，香港的房價中位數(shù)已經(jīng)是香港家庭的收入中位數(shù)的19.4倍了，而倫敦的房價中位數(shù)目前是收入中位數(shù)的8.5倍。

在此前，港府也推出了一系列針對房價的調控政策，但并未改變樓價上行的趨勢。和內地面臨的情況類似，香港樓市的投機行為十分明顯，瑞銀全球房地產泡沫指數(shù)(UBS Global RealEstate Bubble Index)將香港列為全球第七大最嚴重的房地產泡沫市場。

針對港府將對樓市開征物業(yè)空置稅，市場反應褒貶不一。有分析人士認為，如果港府只將征稅范圍框定在一手房，而非目標“量價齊升”的二手房，效果可能并不會那么明顯，因為從數(shù)量上說，二手空置單位數(shù)量是一手空置房的4倍以上。但樂觀者認為，對一手房開征空置稅，未來不排除將向二手房蔓延。而一旦將征稅范圍覆蓋到二手房，影響將立竿見影，讓炒房者顫栗，畢竟，從國際經(jīng)驗來看，空置稅將大大提高物業(yè)的持有成本，如果空置，甚至“持有即貶值”。

很多人擔心的是，未來內地會不會在各種調控手段技窮的時候，也推出空置稅。

內地會跟進嗎?

不會!至少短時間內沒有跟進的條件。

“內地樓市一個最大的問題，就是我們對房地產的總體底數(shù)都不是特別清楚，所以我們政策的出臺，有點盲人摸象的感覺?！苯眨?018年正和島創(chuàng)變者年會上，如是金融研究院院長、首席經(jīng)濟學家管清友在接受筆者的專訪時說。管清友2012年加入民生證券，任副總裁、研究院院長，2017年離職創(chuàng)立如是金融研究院，提供“研究+咨詢+投資”一站式金融服務。

不清楚房地產的基本盤，那么對空置率的計算也就存在非常大的差距。原中財辦副主任楊偉民近日在“2018陸家嘴論壇”演講時表示：“我在中央財辦時，曾經(jīng)請有關單位通過對用電量對全國住宅的空置情況摸底調查，顯示我國無論是城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村住宅的空置率都相當高。比日本這種高度老齡化、少子化、城市化的國家還要高，日本是13%。”

楊偉民沒有指出具體的空置率數(shù)據(jù)。但根據(jù)今年3月，原中央農村工作領導小組副組長兼辦公室主任陳錫文披露的這項由國家電網(wǎng)主導的空置率調查顯示，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農村房屋空置率14%。

但不少學者對這個數(shù)據(jù)提出質疑，人口遷移和投機性買房導致的空置矛盾已經(jīng)非常突出。2016年年初，中央黨校教授周天勇測算得出，截至2015年底，我國城鎮(zhèn)已經(jīng)被購買的竣工住宅的空置率約在20%到25%之間，城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為6500~8800萬套之間。結合中國城鄉(xiāng)人口轉移和炒房現(xiàn)狀，這個數(shù)據(jù)在很大程度上為公眾所接受。

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