碧桂園高層辟謠：先暫停"全覆蓋戰(zhàn)略"！碧桂園為什么這么做？

• 2018年7月6日 WuYaNan來源：搜狐網(wǎng) 997 63
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  2018-2023年裝修設(shè)計(jì)行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告

  “十三五”規(guī)劃對“十二五”規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行全面評估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，突出改革創(chuàng)新；遠(yuǎn)近結(jié)合，更加注重以解決長遠(yuǎn)問題的辦法來應(yīng)對...

7月4日“碧桂園叫停在三四五線城市全覆蓋戰(zhàn)略”的報(bào)道，碧桂園一位高層回應(yīng)，“肯定沒有叫停，三四五線不僅是碧桂園的戰(zhàn)略，也是碧桂園布局的藍(lán)海地帶，不可能叫停?！?/p>

7月4日“碧桂園叫停在三四五線城市全覆蓋戰(zhàn)略”的報(bào)道，碧桂園一位高層回應(yīng)，“肯定沒有叫停，三四五線不僅是碧桂園的戰(zhàn)略，也是碧桂園布局的藍(lán)海地帶，不可能叫停?！?/p>

碧桂園被稱為"三四線城市之王"，碧桂園的盤子覆蓋了很多三四線城市化，甚至比較強(qiáng)的鎮(zhèn)都覆蓋到，它在這個(gè)時(shí)候壓縮業(yè)務(wù)，只能說明房地產(chǎn)的風(fēng)向在改變，未來三四線城市房地產(chǎn)市場將不樂觀。

需要說明的一點(diǎn)，碧桂園不是叫停三四線城市業(yè)務(wù)，而是暫停"全覆蓋戰(zhàn)略"

該人士表示，由于去年合作項(xiàng)目太多，碧桂園自身權(quán)益占比在下降，等于在替其他地產(chǎn)商打工，因此碧桂園現(xiàn)在開始追求權(quán)益銷售額，減少不操盤、做財(cái)務(wù)投資的項(xiàng)目，增加自身可以操盤的項(xiàng)目，盡量提高自身權(quán)益比例，不做那種表面看起來銷售額很大、實(shí)際權(quán)益很小的項(xiàng)目?！拔覀儍?nèi)部會議上強(qiáng)調(diào)的是這個(gè)，可能被誤讀了?！?/p>

另據(jù)早間報(bào)道，碧桂園正在改變擴(kuò)張策略，為緩解融資政策收緊帶來的壓力，試圖犧牲規(guī)模甚至利潤，以保證現(xiàn)金流。報(bào)道引述知情人士消息稱，“全覆蓋”在內(nèi)部已經(jīng)明確叫停，暫不對外宣揚(yáng)。

內(nèi)部人士還透露，有的項(xiàng)目哪怕利潤轉(zhuǎn)負(fù)，也要搶現(xiàn)金流。但因?yàn)楸坦饒@項(xiàng)目的跟投制度，這極大的挫傷了一線人員的熱情。

為什么碧桂園要暫停全覆蓋戰(zhàn)略，收縮戰(zhàn)線呢?

未來三四線城市房產(chǎn)市場不容樂觀，房價(jià)上漲受限，甚至可能出現(xiàn)下跌的可能，而且目前碧桂園也面臨嚴(yán)峻的資金壓力，再不收手估計(jì)以后要深陷泥潭。

這些年來碧桂園重點(diǎn)戰(zhàn)略放在三四線城市，隨著三四線城市房價(jià)的上漲，碧桂園可謂賺的盤滿缽滿，一躍成為中國銷售額最大的房企。但是房地產(chǎn)不可能永遠(yuǎn)紅下去，特別是三四線城市的房價(jià)不可能一直上漲，房子最終還是要回歸到"房子是用來住的"特性上來。

具體到為什么碧桂園要在這個(gè)時(shí)候收縮業(yè)務(wù)，我認(rèn)為主要有兩個(gè)原因。

最近幾年三四線城市房價(jià)的猛漲跟棚改貨幣化有很大的關(guān)系

2015年、2016年棚戶區(qū)改造分別實(shí)際完成601萬、606萬套，超過計(jì)劃棚改量600萬套。2017年計(jì)劃棚改量600萬套，實(shí)際完成609萬套;2018-2020年計(jì)劃任務(wù)為1500萬套，2018年任務(wù)580萬套。

在這么多棚戶區(qū)改造當(dāng)中，有些地方為了配合去庫存，采用的是貨幣化補(bǔ)償，就是直接給拆遷戶現(xiàn)金，讓他們到城鎮(zhèn)里面買房，有些地方棚改貨幣化安置甚至達(dá)到了100%。

而棚改貨幣化的錢主要來自于PSL(央行為了配合棚改而推出的一個(gè)轉(zhuǎn)向貸款資金項(xiàng)目)，央行把這些錢通過國家開發(fā)銀行和農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行貸款給地方政府，地方政府以土地做抵押獲得貸款。

但是目前這一條路被堵住了，以前國開行把貸款審批權(quán)下放給地方分行，地方分行可以直接拍板給地方政府貸款，而現(xiàn)在國開行把這一審批權(quán)收回了總行，也就是說以后地方政府用于支付拆遷款的貸款可沒有那么容易獲得了。

再加上以后棚改貨幣化安置將要要回歸到實(shí)物安置，所以以后拆遷戶就沒法得到很多現(xiàn)金，那購房的人群將會大幅減少。

一旦購房的人減少，那么房企業(yè)將面臨很大的銷售壓力，資金回收周期將變得更長，這樣一來房企將流動資金壓力更，所以很多房企被迫降價(jià)清盤，甚至有的犧牲利潤也要加快資金的回籠，碧桂園就是其中的一個(gè)。

下圖是碧桂園某項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，可以看出，碧桂園在縮減項(xiàng)目周期上有多下功夫。

第二個(gè)原因，碧桂園自身資金鏈的問題

數(shù)據(jù)顯示，碧桂園2017年度總負(fù)債9330.57億元,負(fù)債總額相比2016年總負(fù)債5000多億增長了幾乎一倍。但碧桂園負(fù)債率不降反升，高達(dá)88.89%。

另外根據(jù)碧桂園港交所發(fā)布的2017年年報(bào)顯示，碧桂園短期負(fù)債為7695億。

也就是碧桂園短期之內(nèi)將面臨很大的到期資金還款壓力，而目前房企融資的渠道受到了很大的限制，首先是銀行壓縮了房企的貸款規(guī)模，另外房企的發(fā)債也受阻，比如碧桂園2016年公開發(fā)行200億公司債券突然"中止"，這進(jìn)一步加劇了碧桂園資金的緊張程度。

如果資金得不到補(bǔ)充，有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，到時(shí)將會輸?shù)暮軕K。

所以目前碧桂園的戰(zhàn)略調(diào)整根本目的就是為了回籠資金，以便應(yīng)對到期的巨額債務(wù)。

總之一句話，未來三四線房地產(chǎn)不好過，碧桂園已經(jīng)在三四線城市身上賺了很多錢，現(xiàn)在收手是個(gè)明智的選擇。

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