蘇州土地市場(chǎng)遇冷 三幅核心位置住宅用地流拍 未來(lái)蘇州樓市走向如何？

• 2018年7月24日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰資訊、手機(jī)網(wǎng)易網(wǎng) 1200 78
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蘇州土地市場(chǎng)遇冷，三幅核心位置住宅用地流拍。

蘇州土地市場(chǎng)遇冷，三幅核心位置住宅用地流拍。

起拍價(jià)過(guò)高、限房?jī)r(jià)等因素造成土地流拍，但最根本的還是整體市場(chǎng)冷下來(lái)了，你看2016年哪有土地流拍，能搶到已經(jīng)算不錯(cuò)，”曾被譽(yù)為“ 房?jī)r(jià)四小龍”的江蘇省蘇州市三宗核心位置的住宅用地因無(wú)人報(bào)名流拍后，有房企人士如此評(píng)價(jià)當(dāng)下的蘇州市場(chǎng)。

根據(jù)蘇州市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上出讓系統(tǒng)的信息，7月23日，7宗經(jīng)營(yíng)性土地進(jìn)入限時(shí)競(jìng)價(jià)階段，其中三種居住地塊未拍先流拍。該批地塊為蘇州市今年集中掛牌的第二批土地中的一部分。

其中，編號(hào)為蘇地2018-WG-8號(hào)的吳中區(qū)文溪路北側(cè)、友新路西側(cè)地塊在今年2月曾遭遇流拍，此番起拍價(jià)格降低3.08億元之后，仍遭遇流拍。

出讓公告顯示，2018-WG-8號(hào)位置為吳中區(qū)文溪路北側(cè)、友新路西側(cè)，總出讓面積為73522.10平方米，容積率為2.1，起始總價(jià)為200715萬(wàn)元，折合樓板價(jià)為13000元/平方米

根據(jù)蘇州市國(guó)土資源局掛牌的土地信息顯示，2018-WG-8號(hào)地塊與2017年12月掛牌的蘇地2017-WG-69號(hào)地塊為同一塊地，起始總價(jià)較去年的231595萬(wàn)元低了30880萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)的樓板價(jià)降低2000元/平方米。

三年時(shí)間，樓板價(jià)翻三倍。距離該地塊不遠(yuǎn)處的編號(hào)為蘇地2015-G-6號(hào)的吳中經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)明溪路東側(cè)、吳山街北側(cè)于2015年6月成交，容積率為1.6，成交樓板價(jià)為7453元/平方米，起始樓板價(jià)為5000元/平方米。

來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，蘇地2015-G-6號(hào)土地之上正在銷(xiāo)售的洋房項(xiàng)目和昌熙溪里均價(jià)為21000元/平方米。

蘇州本地房企人士表示，該地塊的起始樓板價(jià)即便降低了，還是很高，周邊有高壓線，加上車(chē)位配比偏高，目前蘇州新房銷(xiāo)售價(jià)格又受到限價(jià)控制，怎么算都是不合適的。

另外兩宗流拍的地塊分別位于蘇州市相城區(qū)和高新區(qū)，此前均是土地競(jìng)買(mǎi)的熱門(mén)區(qū)域。編號(hào)為蘇地2018-WG-10號(hào)的相城區(qū)元和街道文靈路東、安元路北地塊規(guī)劃為商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地，總用地面積為95502平方米，容積率為2.2，起始總價(jià)為315157萬(wàn)元，起始樓板價(jià)為15000元/平方米。

位于高新區(qū)獅山街道塔園路東、靈巖街北的蘇地2018-WG-15號(hào)地塊被規(guī)劃為城鎮(zhèn)住宅用地、教育用地（幼兒園）用地，總用地面積40089.70平方米，容積率為2.2，起始宗價(jià)為165326萬(wàn)元，起始樓板價(jià)為18745.01元/平方米。

上述房企人士分析，2018-WG-10號(hào)地塊所處的版塊周邊存量較大，房子建成后的價(jià)格實(shí)現(xiàn)能力較弱，這樣看土地的起拍價(jià)高了；2018-WG-15號(hào)地塊則是因?yàn)樾枰浣?.2萬(wàn)平方米的幼兒園，以此測(cè)算起拍價(jià)格高了，利潤(rùn)測(cè)算指標(biāo)會(huì)差。

另有來(lái)自蘇州的業(yè)內(nèi)人士透露，土地市場(chǎng)冷了，即便是沒(méi)有流拍的三宗住宅地塊參與度也是很低，該批次土地中，報(bào)名最多的地塊也僅有3家，與過(guò)往2016年動(dòng)輒幾十家的競(jìng)拍場(chǎng)面形成鮮明的對(duì)比。

三宗成交的住宅地塊溢價(jià)率最高的為編號(hào)為蘇地2018-WG-9號(hào)吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)甪直大道南側(cè)、甫澄北路東側(cè)地塊，有三家房企報(bào)名，最終蘇州雋潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以114444萬(wàn)元競(jìng)得，溢價(jià)18%。

2018-WG-9號(hào)地塊總用地面積為44983.10平方米，容積率為2.2，起始價(jià)為96984萬(wàn)元，起始樓板價(jià)為9800.04元/平方米。

另外兩宗地塊均0溢價(jià)成交。其中，編號(hào)為蘇地2018-WG-11號(hào)的相城區(qū)元和街道文靈路東、黃蠡路南地塊由蘇州市四城房產(chǎn)置業(yè)有限公司競(jìng)得。

2018-WG-11號(hào)地塊規(guī)劃為商服和城鎮(zhèn)住宅用地，總用地面積86441平方米，容積率2.2，起始總價(jià)起始價(jià)為281452萬(wàn)元，起始樓板價(jià)為14800.01元/平方米。

另一宗編號(hào)為蘇地2018-WG-12號(hào)的相城區(qū)澄陽(yáng)街道康元路北、澄月路西地塊由深圳市創(chuàng)景投資管理有限公司競(jìng)得；該地塊總用地面積為44108平方米，容積率為2.0，起始總價(jià)為110270萬(wàn)元，起始樓板價(jià)為12500元/平方米。

未來(lái)蘇州樓市走向如何？

在土地價(jià)格居高不下的同時(shí)，近日記者對(duì)蘇州的12家主流銀行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，首套房的房貸利率一半以上都上漲了?！耙皇址可细?0%，二手房最低上浮25%，如果是客戶離異或者接力貸，那基本上就要達(dá)到30%。放貸時(shí)間都不好保證，通常一到兩個(gè)月?！?/p>

“一手房上浮也是20%，這也是保證剛需。二手房最低是20%，要看個(gè)人情況的，如果名下有房有貸或者離異的就要30%。政府調(diào)控的，作為銀行也要跟著政府指揮棒走的?！备鞔筱y行房貸工作人員紛紛表示。

不僅如此，有多家銀行增加了貸款規(guī)則，內(nèi)容更加多樣化。有的單身還款能力足夠的從上月上浮18%調(diào)整至20%，需要父母擔(dān)保的從上月上浮22%調(diào)整至25%，還有的婚前首套首貸利率上浮23%，婚后首套首貸利率上浮22% ，50歲以上人士貸款年限不得超過(guò)20年等。

這些將給未來(lái)的樓市走向帶來(lái)什么影響？房產(chǎn)專家袁繼峰分析認(rèn)為，“短期內(nèi)可能會(huì)對(duì)樓市得到一個(gè)遏制，但沒(méi)這么快，從土地一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)到三級(jí)市場(chǎng)，都需要一個(gè)過(guò)程。漲跌看二手房最敏感，它最不受市場(chǎng)干擾，從中長(zhǎng)期來(lái)看，蘇州這樣一座城市還會(huì)有上漲的空間?！?/p>

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