為什么中國租房市場租金快速上漲？

• 2018年8月27日 YangJinZhu來源：搜狐 1307 85
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  2018-2023年中國輕質(zhì)建筑材料制造行業(yè)供需趨勢及投資風(fēng)險研究報告

  隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，輕質(zhì)建筑材料制造市場發(fā)展面臨巨大機遇和挑戰(zhàn)。在市場競爭方面，輕質(zhì)建筑材料制造企業(yè)數(shù)量越來越多，市場正面臨著供給與需求的不對稱，輕質(zhì)建筑材料制造行業(yè)有進(jìn)一步洗牌的...

當(dāng)前中國租房市場租金快速上漲的問題已經(jīng)炒得沸沸洋洋。有數(shù)據(jù)顯示，過去一年里，在全國的一二線城市中，有13個城市房租上漲幅度超過20%。其中成都房租上漲了30.98%，深圳上漲了29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅也

當(dāng)前中國租房市場租金快速上漲的問題已經(jīng)炒得沸沸洋洋。有數(shù)據(jù)顯示，過去一年里，在全國的一二線城市中，有13個城市房租上漲幅度超過20%。其中成都房租上漲了30.98%，深圳上漲了29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅也均超過20%。僅是今年7月房租的飚升更是瘋狂。而按照平均月租金排序，北京、深圳、上海已經(jīng)分別達(dá)到了92.33元、78.3元、74.48元。這意味著在兩三個月時間里，國內(nèi)一線城市，一套100平方米的住房平均房租已經(jīng)從5,000-7,000元迅速上漲到7,000至10,000元。

那么，至于這些城市房租為何會突然快速上漲？見仁見智，如季節(jié)性因素，供需結(jié)構(gòu)失衡，如北京那樣大力拆除違規(guī)建筑，長租公寓哄抬房租，等等。對此，無論如何解釋，其實不是太重要的。重要的是為何政府提出發(fā)展中國的住房租賃市場，中國的住房租賃市場沒有發(fā)展起來就會亂象叢生？原因何在？當(dāng)前中國住房租賃市場發(fā)展的障礙有哪里？如果這些問題不梳理清楚，要找到當(dāng)前中國住房租賃市場房租突然快速飚升的根源是不可能的。

發(fā)展中國的住房租賃市場，是十九大報告提出的。十九大報告指出，要建立起中國房地產(chǎn)市場的長效機制，就得要建立起住房租售并舉的房地產(chǎn)市場體制。在這個租售并舉的房地產(chǎn)市場體系中，一方面商品住宅市場還得繼續(xù)發(fā)展，另一方面要建立起中國的住房租賃市場。也就是說，為了保證居民的基本居住條件，今后的中國房地產(chǎn)市場，有支付能力的居民進(jìn)入商品住房市場購買住房，而中低收入居民則通過住房租賃的方式來保證。如果中國的住房租賃市場發(fā)展了，那么中國房地產(chǎn)市場問題也就解決了，即房價能夠穩(wěn)定在現(xiàn)有的水平，中低收入居民居住也得以滿足。政府職能部門所看到的是，如德國有發(fā)達(dá)的住房租賃市場，中低入居民的居住問題得以解決，同時德國房地產(chǎn)市場房價穩(wěn)定，居民都能夠安居樂業(yè)，整個國家根本上也不會因為房地產(chǎn)引發(fā)多少社會矛盾。

但是，德國發(fā)達(dá)的住房租賃市場是如何發(fā)展起來的？其前提條件有哪些？如果這些條件難以滿足，中國住房租賃市場能夠得以發(fā)展嗎？或中國住房租賃發(fā)展的障礙在哪里？我在去年就撰文指出，要發(fā)展中國住房租賃市場的第一個前提條件就是落實“只住不炒”的市場定位，去除住房市場的投機炒作功能，去除住房市場賺錢效應(yīng)，讓住房價格完全回歸理性，回到住房消費者有支付能力的購買水平。如果這個前提條件不確立，有效健康的中國住房租賃市場是發(fā)展不起來的。最近炒得沸沸洋洋的全國一二線城市住房租金價格快速飚升，就是與這種制度、法律、法規(guī)準(zhǔn)備不足有很大關(guān)系，與“只住不炒”的市場定位沒有真正落實有關(guān)，與當(dāng)前中國住房市場仍然是以投資炒作主導(dǎo)的市場有關(guān)，與中國房地產(chǎn)市場沒有真正轉(zhuǎn)型為消費市場有關(guān)，讓這些城市的房價完全頂在天花板上。

因為，只要政府不用經(jīng)濟(jì)杠桿嚴(yán)格限制住房的投資功能，那么居民在是租房還是購買住房上永遠(yuǎn)是不確定的。特別是房價高得離譜的一二線城市，居民更是會寧可進(jìn)入購買住房市場而不進(jìn)入住房租賃市場。在這種情況下，不僅會導(dǎo)致可租賃的住房越來越少，也會導(dǎo)致要進(jìn)入住房租賃市場的中低收者越來越多。所謂的這些城市的租賃住房供應(yīng)矛盾就會更加突出。

第二個前提條件是政府對住房租賃市場是不是有足夠的財政投入。因為，進(jìn)入住房租賃市場的主要是中低收入居民，如果房價水平很高，低收入特別極低收入的居民，不僅根本上不可能進(jìn)入購買住房市場，而且也沒有能力進(jìn)入住房租賃市場。對于這部分居民，政府就得建立公租房的方式幫助解決其基本的居住問題。而政府對租賃市場的財政投入還包括對租賃住房建造的財政補貼及租賃住房者的租金補貼。前者是鼓勵企業(yè)建造中低收入居民能夠租賃得起的住房，后者是鼓勵居民租賃住房而不是購買住房。在德國就專門有《住房租賃補貼法》的立法。如果沒有政府較大的財政投入安排，住房租賃市場是無法發(fā)展起來的。就國內(nèi)各城市來看，目前地方政府財政支持還是非常少。這是造成當(dāng)前不少城市住房租賃市場供給不足的最為重要的根源。

正因為，中國住房租賃制度安排嚴(yán)重不足，加上政府不能夠以巨大的財政投入增加更多的可對中低收入者的租賃住房供應(yīng)，這自然會給贏利性的住房租賃企業(yè)獲得暴利創(chuàng)造最好的機會。因此，要發(fā)展中國的住房租賃市場，特別是要發(fā)展房價高得離譜多少城市的住房租賃市場，首先要解決的是如何滿足中低收居民的租賃住房供應(yīng)由誰來提供，這些租賃住房租金水平如何來定價，以及這些租賃性住房如何來分配？等等問題。其次，作為贏利性企業(yè)的建造的租賃性住房，或私人提供的租賃性住房，租金水平如何，如何來定價，住房租賃市場的利潤水平多少？等，以及通過什么的法律制度來保護(hù)住房租賃者的權(quán)益，如果這些中低收入的住房租賃者的利益受到損害時，如何來賠償？等等。再就是發(fā)展住房租賃市場，政府的住房租賃補助政策如何來確立？采取何種方式來實施？等等。對于這些問題，在發(fā)達(dá)國家，特別是德國及新加坡，都有一套完整的租賃住房市場發(fā)展的法律法規(guī)與政策，所以，他們的住房租賃市場能夠建立起來并得以持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。即使是美國這種以住房持有為主導(dǎo)的國家，發(fā)展住房租賃市場也一套完整的計劃與制度安排，而對中國來說，基本上是空白。

正是因為這樣，一方面政府要發(fā)展住房租賃市場，另一方面相應(yīng)的制度安排又準(zhǔn)備不足，地方政府也不愿意過高的財政投入，這自然為企業(yè)利用金融杠桿進(jìn)入住房租賃市場謀利或謀以暴利創(chuàng)造了機會。十九大后，不僅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始參與住房租賃項目或住房長租公寓建設(shè)，而且國內(nèi)銀行及其他金融機構(gòu)創(chuàng)新各種與住房租賃市場有關(guān)的金融工具，比如住房租賃貸。還有，專業(yè)住房租賃機構(gòu)更是以自如、蛋殼、相寓為代表的大型房地產(chǎn)中介公司紛紛設(shè)立。這些公司以建立長租公寓為幌子，吸引各路資金及金融機構(gòu)紛紛進(jìn)入這個市場。早在今年的1月16日，中國長租公寓領(lǐng)跑者自如就完成了40億元人民幣的A輪融資，估值約200億元人民幣。國內(nèi)排名Top100的房地產(chǎn)開發(fā)商中，已有超過30家涉足長租公寓領(lǐng)域。蜂鳥屋統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日，分散式品牌公寓TOP10總?cè)谫Y金融約為75.792億元；而集中式品牌公寓TOP10融資總額約為71.15億元。

資金的大量涌入，各路長租公寓快速擴張，快速搶占房源，從而讓一二線城市的可租賃住房短期內(nèi)就壟斷在少數(shù)租賃中介公司手上。比如，目前北京自如手中就持有12萬套可租賃的住房。在這種情況下，這些租賃中介公司要控制租賃市場的價格易如反掌?？梢哉f，最近國內(nèi)許多城市住房租金價格快速上漲，很大程度上就與當(dāng)前這種住房租賃市場的生態(tài)及運行模式有關(guān)。如果不改變當(dāng)前中國住房租賃市場的運作模式，想通過行政性的方式來限制一些城市的住房租金不漲價是不可能的。

所以，當(dāng)前中國住房租賃市場發(fā)展最大障礙是，沒有采取有效的經(jīng)濟(jì)杠桿讓中國房地產(chǎn)市場真正回到“只住不炒”的市場定位上來，沒有讓中國房地產(chǎn)市場真正轉(zhuǎn)型到消費為主導(dǎo)的市場，沒有讓房價回歸理性；政府對住房租賃市場的定位不清，即主要是解決中低收入居民基本居住問題，并以較大力度的財政投入來支持這個市場；沒有設(shè)立有效的法律法規(guī)確立住房市場企業(yè)及業(yè)主的利潤水平，從而讓企業(yè)能夠輕易地推高租金價格；沒有建立起有效保護(hù)弱勢的住房租賃者的法律法規(guī)，從而讓他們的利益容易受到傷害等。如果這些方面問題不改進(jìn)，中國健康發(fā)展的住房租賃市場無法建立起來。

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