廣東醞釀取消商品房預(yù)售制 房協(xié)：目前只是征求意見

• 2018年9月25日 WuYaNan來源：新浪 1285 84
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  2018-2024年中國(guó)土石方工程行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告

  土石方工程行業(yè)研究報(bào)告旨在從國(guó)家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析土石方工程未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢(shì)，挖掘土石方工程行業(yè)的市場(chǎng)潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域的深度研究，提供對(duì)產(chǎn)業(yè)...

廣東省房協(xié)的一個(gè)文件，又引得全國(guó)房企憂心忡忡，住建部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧發(fā)函了，廣東率先出了通知，其他地方會(huì)不會(huì)跟進(jìn)?

廣東省房協(xié)的一個(gè)文件，又引得全國(guó)房企憂心忡忡，住建部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧發(fā)函了，廣東率先出了通知，其他地方會(huì)不會(huì)跟進(jìn)?

如果取消預(yù)售制，首當(dāng)其沖的肯定是中小房企，因?yàn)橘Y金實(shí)力最弱，本來就借錢難，拿地早就要求一個(gè)月真金白銀付清，再不讓提前賣房，這行業(yè)簡(jiǎn)直沒法混了，而大房企和國(guó)企永遠(yuǎn)在食物鏈的頂端，所以萬科股票今天大漲超過7%。

《通知》提出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。這意味著，廣東或取消1994年開始實(shí)行的“商品房預(yù)售制度”。

對(duì)此，省房協(xié)的相關(guān)人士表示，目前通知正在征求意見過程中，是否會(huì)正式發(fā)布還待最終意見的匯總和研究。

預(yù)售制有什么好處呢?

首先，肯定是開發(fā)商獲利，行業(yè)準(zhǔn)入門檻低了，比如30層的房子，開發(fā)商建到5層以后，基本上就可以辦理預(yù)售證了，10天之內(nèi)就能開盤賣房，按揭款要被監(jiān)管分期用，但首付款開發(fā)商可以馬上用，資金弱的房企，就可以通過這種方式來回籠部分資金，這錢一般都是用來還原來買土地的錢，以及建筑方墊資的錢。

有了預(yù)售制，開發(fā)商就能繼續(xù)拿地開發(fā)了，因?yàn)榛ㄈ迨畟€(gè)億拍塊地，轉(zhuǎn)手就可以收預(yù)付款還掉一部分銀行欠款，現(xiàn)在如果現(xiàn)樓銷售，30層要全部蓋完才能賣，這個(gè)周期就延長(zhǎng)了，對(duì)開發(fā)商的資金考核壓力也大些，開發(fā)商去拿地也要掂量掂量了。

其次，預(yù)售制對(duì)市場(chǎng)的好處，就是加快了資金周轉(zhuǎn)的速度，阿貓阿狗只要一點(diǎn)錢都能利用杠桿來開發(fā)房地產(chǎn)，全國(guó)大大小小的開發(fā)商十多萬家，肯定是有利于加大市場(chǎng)供給量的。

但同樣，預(yù)售證有利也有弊。

一旦預(yù)售證辦理了以后，房子賣出去了，中小房企對(duì)于房屋項(xiàng)目的開工可能就不上心了，房屋質(zhì)量也難以得到把控，業(yè)主們維權(quán)難，這還是好的情況，如果碰到行情差，小房企資金鏈斷裂，房子爛尾，業(yè)主們辦不了房產(chǎn)證更是頭疼。

據(jù)報(bào)道，廣東房協(xié)相關(guān)人士回應(yīng)稱，目前通知正在征求意見過程中，是否會(huì)正式發(fā)布還待最終意見的匯總和研究。所以文件肯定是真的。

從1994年算起，到今年為止，中國(guó)已經(jīng)實(shí)施了25年商品房預(yù)售制度，客觀的說，為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化快速發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。

預(yù)售制當(dāng)時(shí)出臺(tái)的背景，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，為了加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)，所以我們從香港引入了這一制度，商品房預(yù)售制加速了整個(gè)房企的資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，對(duì)房企來說，是空手套白狼的好生意。

現(xiàn)房有什么好處呢?

你現(xiàn)場(chǎng)可以看房，一目了然，交了錢很快就能拿到房子，一手交錢，一手交貨，很快就可以申請(qǐng)房產(chǎn)證，對(duì)購(gòu)房者而言，投資買賣的周期縮短了。

但預(yù)售制在當(dāng)下剛剛?cè)ネ陰?kù)存，供給量還不足的情況下，如果取消，對(duì)市場(chǎng)是弊大于利的，只是把板子打在開發(fā)商身上，本來限價(jià)賣不起價(jià)格、限網(wǎng)簽回款難、去杠桿借錢難，就已讓房企感到日子越來越難過了，如果預(yù)售制再取消，只會(huì)讓他們資金鏈更緊張。

因?yàn)檎f實(shí)話，質(zhì)量并不一定能夠保證是現(xiàn)房馬上就提高了，你看幾眼也看不出來，只有你住進(jìn)去一段時(shí)間了才能看出來，而且行情好的時(shí)候，質(zhì)量差的房子照樣有人搶，行情差的時(shí)候，質(zhì)量好的房子也沒人要。

為什么要取消預(yù)售許可制度呢?

廣東省住建廳擬訂的相關(guān)材料提出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。

《通知》稱，為了解決預(yù)售所帶來的管理風(fēng)險(xiǎn)、消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)，建議在當(dāng)前建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的“窗口期”，對(duì)預(yù)售制進(jìn)行改革，降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。

我個(gè)人覺得，從政府的角度考慮，還是一種調(diào)控思路，一種去杠桿，降低市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的思路，取消預(yù)售制了，開發(fā)商都要老老實(shí)實(shí)蓋完房子賣掉才能去玩下一個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)小開發(fā)商，有預(yù)售制時(shí)，本來2年時(shí)間10個(gè)億可以開發(fā)2個(gè)項(xiàng)目的，取消預(yù)售制后，2年時(shí)間10個(gè)億只能開發(fā)1個(gè)項(xiàng)目了。

這跟政府規(guī)定拿地讓你一個(gè)月內(nèi)交齊土地款一樣，以前給你半年時(shí)間交齊，現(xiàn)在限制時(shí)間更短，讓你們房企真金白銀拿地，也就不會(huì)有那么多房企瘋狂借錢去搶地，于是就可能不會(huì)有那么多地王了，反正所有的板子都是打在開發(fā)商身上。

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