債務(wù)集中到期推升房企風(fēng)險(xiǎn) 前9月房企信托及發(fā)債超萬(wàn)億元

• 2018年10月10日 FanTianQing來(lái)源：新浪網(wǎng) 625 36
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  市場(chǎng)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資行業(yè)發(fā)展機(jī)遇大，如何驅(qū)動(dòng)行業(yè)內(nèi)在發(fā)展動(dòng)力？

  企業(yè)并購(gòu)包括兼并與收購(gòu)。公司兼并是指經(jīng)由轉(zhuǎn)移公司所有權(quán)的形式，一家或多家公司的全部資產(chǎn)與責(zé)任不需經(jīng)過(guò)清算都轉(zhuǎn)移為另一公司所有，而接受全部資產(chǎn)與責(zé)任的另一公司仍然完全以自身名義繼續(xù)運(yùn)...

業(yè)內(nèi)人士表示，雖然2018年房地產(chǎn)企業(yè)銷售依然有望刷新歷史紀(jì)錄，但還款期即將集中到來(lái)、市場(chǎng)觀望情緒漸濃，考驗(yàn)著房企的“過(guò)冬”能力。

債務(wù)集中到期推升房企風(fēng)險(xiǎn)，前9月房企信托及發(fā)債超萬(wàn)億元。

據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，多家房企在資本市場(chǎng)展開(kāi)融資行動(dòng)。10月來(lái)，雖然有長(zhǎng)假，但假期過(guò)后僅2個(gè)工作日，房企宣布的融資計(jì)劃已經(jīng)達(dá)到數(shù)百億元。

業(yè)內(nèi)人士表示，雖然2018年房地產(chǎn)企業(yè)銷售依然有望刷新歷史紀(jì)錄，但還款期即將集中到來(lái)、市場(chǎng)觀望情緒漸濃，考驗(yàn)著房企的“過(guò)冬”能力。同時(shí)，房企銷售業(yè)績(jī)漲幅逐漸放緩，隨著資金壓力加大，融資需求上漲。在規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)格局下，房企對(duì)資金的需求更加迫切。

萬(wàn)億融資“保溫”

中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶長(zhǎng)假后，僅10月8日、9日兩個(gè)工作日，已有多個(gè)房企發(fā)布融資計(jì)劃，融資總額超過(guò)數(shù)百億元。

10月8日晚間，華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，公司境外子公司向境外專業(yè)投資人增發(fā)1億美元的高級(jí)無(wú)抵押定息債券，票面利率9%。同日，旭輝控股集團(tuán)發(fā)布公告，公司及附屬公司擔(dān)保人就額外票據(jù)發(fā)行與瑞士信貸、光銀國(guó)際及東方證券（香港）訂立購(gòu)買協(xié)議。額外發(fā)行于2022年到期為3億美元的5.5%優(yōu)先票據(jù)。四川藍(lán)光發(fā)展公告稱，25億元公司債獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)批文。

9日，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告，證監(jiān)會(huì)批復(fù)公開(kāi)發(fā)行面值總額不超過(guò)人民幣130億元的公司債券。世茂房地產(chǎn)發(fā)布公告，其將發(fā)行本金總額2.5億美元于2021年到期的優(yōu)先票據(jù)，票面利率為6.375%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前海外融資成本明顯上漲，疊加匯率的波動(dòng)，房企資金風(fēng)險(xiǎn)壓力可想而知。

截至9月底，今年僅信托、發(fā)債渠道，房企融資額就超過(guò)萬(wàn)億元。具體來(lái)看，信托方面，根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示，2018年1至9月，68家信托公司共發(fā)行3106只房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，同比上漲161%，發(fā)行規(guī)模6572.38億元，同比上漲57.9%，較2016年同期的1954.75億元增幅高達(dá)236.2%。

發(fā)債方面，據(jù)Wind最新數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，截至9月30日，154家房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行400只房地產(chǎn)信用債，規(guī)模4044.55億元。比去年同期149家發(fā)債房企的260只2661.3億元的發(fā)債規(guī)模，發(fā)行只數(shù)上增加了53.8%，融資規(guī)模上增幅高達(dá)52%。

下半年以來(lái)，房企融資呈現(xiàn)加快態(tài)勢(shì)。7至9月，房企在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)分別發(fā)行49只、66只和51只債券，融資規(guī)模分別為470.7億元、708.32億元和558.35億元。國(guó)內(nèi)房企三季度通過(guò)債券市場(chǎng)共融資1737.4億元，占前三季度總規(guī)模的近43%，相當(dāng)于去年全年的一半多。

債務(wù)集中到期推升房企風(fēng)險(xiǎn)

張大偉說(shuō)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)，貸款的緊縮，房企融資難度明顯加大。雖然目前房企因?yàn)?016年替換了部分高成本資金，資金鏈依然寬裕，但調(diào)控持續(xù)，房企資金壓力漸顯。他認(rèn)為，2018年四季度，房地產(chǎn)企業(yè)最重要的工作將是融資。

而讓房企提前“儲(chǔ)糧”的原因，便是債券集中償還期即將到來(lái)?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，四季度房企到期債券992.1億元。其中，今年10月到期額便多達(dá)417.7億元。

除了年底的難關(guān)外，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，更需注意的是2019年的償還高峰，2019年全年到期償額多達(dá)3597.3億元，同比增長(zhǎng)近7成，其中明年一季度便迎來(lái)高達(dá)1043.3億元債券到期。穆迪分析師楊昱穎表示，由于銷售疲弱和信貸環(huán)境緊張，低評(píng)級(jí)開(kāi)發(fā)商未來(lái)6到12個(gè)月的到期債務(wù)將面臨較高的再融資風(fēng)險(xiǎn)。

債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已初顯。中弘股份10月8日晚間公告稱，截至公告日，公司及下屬控股子公司累計(jì)逾期債務(wù)本息合計(jì)金額為55.87億元（近期公司及子公司償還了部分借款）。公司目前正在與相關(guān)債權(quán)人協(xié)商妥善的解決辦法，并且在全力籌措償債資金。

早在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上多家知名房企就表達(dá)了對(duì)融資的擔(dān)憂，碧桂園指出，年初就做好了收緊的準(zhǔn)備，公司的現(xiàn)金余額下降到了2000億元。據(jù)悉，碧桂園目前加權(quán)平均借貸成本為5.81%，相比2017年底上升0.59%。

日前，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮的內(nèi)部講話也透露出市場(chǎng)的現(xiàn)狀?！稗D(zhuǎn)折點(diǎn)實(shí)實(shí)在在到來(lái)了?！庇袅帘硎荆壳凹瘓F(tuán)要做的第一件事，就是戰(zhàn)略研討，以“活下去”為最終目標(biāo)。

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