前三季度土地流拍面積達去年全年1.8倍 多地因樓盤降價引發(fā)糾紛

• 2018年10月9日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng)、東方財富網(wǎng) 358 16
• 繁體

• 

  金融監(jiān)管趨嚴，融資環(huán)境寬中帶緊，房地產(chǎn)投資企業(yè)如何實現(xiàn)有效投資？

  《2018-2023年房地產(chǎn)投資項目商業(yè)計劃書》為中研普華公司獨家首創(chuàng)針對項目投融資咨詢服務(wù)的專項計劃書。計劃書分為：行業(yè)通用版、專業(yè)定制版。行業(yè)通用版是中研普華根據(jù)行業(yè)一般水平測算好了行B...

前三季度土地流拍面積達去年全年1.8倍，?多地因樓盤降價引發(fā)糾紛。

前三季度土地流拍面積達去年全年1.8倍，多地因樓盤降價引發(fā)糾紛。

今年以來，全國土地市場成交價格及溢價率持續(xù)下行，整體降溫趨勢持續(xù)。8日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年前三季度，全國300個城市各類用地成交樓面均價2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢價率為16.1%；其中住宅用地成交樓面均價3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢價率為18.3%，較去年同期下降21.1個百分點。

今年以來，各大房企拿地態(tài)度普遍趨于謹慎，拿地規(guī)模紛紛回落。據(jù)統(tǒng)計，2018年1-9月，受監(jiān)測的20家主要品牌房企共拿地2.2億平方米，同比下降20.9%；累計拿地金額9534億元，同比下降27.8%。

中國指數(shù)研究院相關(guān)負責人分析認為，“究其原因，一方面，2017年品牌房企整體拿地規(guī)模處在歷史最高水平，基數(shù)偏高；另一方面，今年以來，受土地出讓條件嚴苛以及企業(yè)資金壓力驟升影響，品牌房企拿地更趨謹慎，拿地規(guī)模有所下降；同時，企業(yè)拿地布局下沉三四線，也是拿地金額下降的重要原因”。

受此原因影響，今年以來土地流拍加速，零溢價成交地塊增多。由于年內(nèi)土地出讓政策頻出，競自持、競配建、限房價等成為重點城市推地的要求，加之房企融資環(huán)境收緊、償債壓力加大等現(xiàn)狀，房企拿地更加理性，部分附帶條件較多的地塊以及部分非優(yōu)質(zhì)地塊遭遇流拍。

據(jù)統(tǒng)計，2018年前三季度，全國300城共流拍446宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積5645萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍?！皬牧髋恼急葋砜?，三季度流拍面積占總推出面積的比重為9.3%，達近年來的最高值”。

“整體來看，三季度以來，在土拍條件嚴苛、企業(yè)資金壓力加大等因素影響下，企業(yè)拿地更趨謹慎，土地流拍數(shù)量顯著增加，前三季度流拍總量已明顯超過去年全年，三季度土地成交規(guī)模同比增幅收窄”。上述負責人表示，“與此同時，住宅用地成交樓面均價出現(xiàn)調(diào)整，溢價率繼續(xù)下行，前三季度地價同比下跌，三季度更是下跌約兩成，溢價率僅為11%，零溢價成交的地塊亦明顯增多，土地市場呈現(xiàn)降溫態(tài)勢。預計四季度，土地市場仍將保持冷靜”。

多地因樓盤降價引發(fā)糾紛

2008年，萬科在全國降價促銷，杭州萬科業(yè)主集體圍攻售樓處，要求退房。10年過去，相似的一幕又在杭州濱江新希望新城？未來海岸項目(后簡稱為項目)發(fā)生。由于該項目二期部分房源價格較一期有所下調(diào)，部分一期業(yè)主拉出橫幅維權(quán)。記者國慶期間走訪涉事樓盤了解到，項目二期降價僅涉及部分房源，且該房企9月下旬已經(jīng)與部分業(yè)主達成了退房且不收取違約金的協(xié)議。退房的業(yè)主數(shù)目說法不一，大致數(shù)目在5-10戶之間。

公開資料顯示，目前該項目先后推出兩批搖號房源，第一次一期是在8月下旬，推出36幢、40幢、41幢，房屋套數(shù)382套，戶型面積90㎡以下為16600元/㎡，90-140㎡均價為17200元/㎡。二期推出27幢、28幢，共155套房源，房源戶型為93-115㎡，90-140㎡，均價為16822元/㎡。從均價來看，兩次開盤的90-140㎡，價差為378元/㎡。

不過在個別房型，價差則較為明顯。記者了解到，本次價格下調(diào)主要是針對項目二期頂層和底層的部分房源。其中，二期頂層115平方米的房源較一期均價下降了2200元/平米左右，92平方米的房源則相較下降了1400元/平米左右。這意味著同等面積房源，一期業(yè)主要比二期業(yè)主多花十幾萬元至二十余萬元不等，由此引發(fā)一期業(yè)主的維權(quán)行為。

“二期中的頂層、底層房源較一期有降價，但中間樓層漲了，這樣一降一漲后總體均價基本不變，這是公司為了銷售便利而對定價策略作的一點調(diào)整。”一位不愿具名的項目銷售告訴記者。

“降價35萬的情況只在個別樓層和房源中存在，主要由于一期房源景觀更好一些，所以頂層、底層的定價也相對略高一些?！鼻笆鲰椖夸N售人員這樣解釋道。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，樓市接近拐點的情況下，降價項目出現(xiàn)糾紛的主要原因有三個，首先，開發(fā)商定價隨意缺乏監(jiān)管，在房價中成本占比比較少，利潤過高，部分項目預售周期過長，比如北京通州很多項目從開盤的不到5000元/平方米短短幾年上漲幅度超過2萬元/平方米。其中成本差別不大，房價過分偏離成本使得購房者投資投機心理過盛。其次，開發(fā)商銷售過程中部分的部分違規(guī)行為或者承諾也為后續(xù)的糾紛埋下了隱患。最后，多年來房價從來沒有真實跌過，使得購房者忽視了房屋作為商品價格不僅會漲，也會下跌。

記者同時了解到，部分一期業(yè)主的維權(quán)行動并未影響到項目二期的銷售，項目二期推出的155套房源目前已經(jīng)售罄。限價政策導致的一二手房價格倒掛下，“買到即是賺到”仍確保了一手房的銷售。一個頗具戲劇性的細節(jié)是，由于二期部分房源低于一期，一期個別業(yè)主退房后轉(zhuǎn)而選擇購買二期的房源。

公開信息顯示，該項目位于杭州市蕭山區(qū)，并非市中心區(qū)域，但由于該區(qū)域新房供應較少，且項目均價顯著低于周邊二手房均價，項目在該區(qū)域中仍均有較高性價比。

記者走訪項目周邊二手房市場了解到，項目所在地附近的住宅房源單價在20000-23000元/平方米左右，酒店式公寓單價在17000-19000元/平方米左右。

“附近住宅房源最高賣到過25000元一平方，現(xiàn)在回調(diào)了一點，目前附近有一些二手酒店式公寓在賣，單價在17000-20000元左右，所以如果能買到該項目的限價房，肯定是賺的，只是賺多賺少的問題?！币晃环慨a(chǎn)中介人士告訴記者。

一位杭州房產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者，今年杭州對新房價格做出限制，實行搖號購房，這使得能搖中的購房者大多都能買到比市場價格低的房子，“這其實在客觀上對購房者產(chǎn)生了一種保護，所以這次該項目的維權(quán)相對比較平和，沒有出現(xiàn)打砸的現(xiàn)象。從目前的周邊而搜房價格來看，購房者并沒有虧本的問題，只是少賺一點而已”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，由于新房供給增加，包括北京、南京、深圳、寧波、福州等典型城市的庫存都有不同程度上升。于此同時，熱點城市仍處于嚴格調(diào)控之中，信貸收緊，不僅僅商業(yè)貸款繼續(xù)高壓，公積金政策在全國多個城市也開始收緊，使得市場繼續(xù)開始觀望?，F(xiàn)階段購房者的購買力很難再支撐市場繼續(xù)沖高，北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房價下行苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。

此外，樓市幾大信號也傳達出重要信息：

1、售樓處糾紛越來越多

目前樓市降價還未普遍，只在小部分城市的個案項目中出現(xiàn)。思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅表示，雖然“房住不炒”，但就算是自住型購房者，也希望資產(chǎn)價值持續(xù)上漲，并在歷史的驗證中對此抱以樂觀預期，因此很難接受房企的降價行為，特別是很短時間內(nèi)，樓盤價格出現(xiàn)的下調(diào)。糾紛的出現(xiàn)，也是房企真實降價、樓市成交轉(zhuǎn)冷的體現(xiàn)形式之一。

2、搖號中簽率越來越高

搖號本是為了應對熱點城市一手房一房難求的產(chǎn)物。當搖號中簽率越來越高，甚至出現(xiàn)搖號補選的時候，這種信號值得玩味。以杭州為例，記者了解到，9月以來上市限價樓盤越來越多，購房者趨于理性，觀望態(tài)勢明顯，搖號中簽率越來越高，多個樓盤出現(xiàn)搖號補選、開盤未售罄等現(xiàn)象，甚至有部分樓盤出現(xiàn)撤銷搖號登記的現(xiàn)象。有業(yè)內(nèi)人士指出，或許未來非熱門樓盤將不需要搖號。

此外，一些銷售進展不佳的樓盤開始重啟引入中介分銷。而事實上，2017年以來的杭州樓市很少需要引入中介分銷，這也從一個側(cè)面反映了市場趨勢已經(jīng)出現(xiàn)了明顯變化。

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡