北京土拍：未來(lái)市場(chǎng)前景依然難料

• 2018年10月25日 WangYu來(lái)源：土流網(wǎng) 232 7
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  市場(chǎng)快速增長(zhǎng)，北京市在線旅游行業(yè)發(fā)展機(jī)遇大，如何驅(qū)動(dòng)行業(yè)內(nèi)在發(fā)展動(dòng)力？

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隨著年底臨近，北京土地市場(chǎng)也進(jìn)入供應(yīng)高潮。10月23日，北京土地市場(chǎng)8宗新地入市，除2宗商業(yè)金融服務(wù)用地外，其余6宗均為住宅用地，包括1宗共有產(chǎn)權(quán)住房用地。

低溢價(jià)成交成北京土拍主流

隨著年底臨近，北京土地市場(chǎng)也進(jìn)入供應(yīng)高潮。10月23日，北京土地市場(chǎng)8宗新地入市，除2宗商業(yè)金融服務(wù)用地外，其余6宗均為住宅用地，包括1宗共有產(chǎn)權(quán)住房用地。算上22日掛牌的6宗住宅用地，10月內(nèi)北京共新增住宅土地12宗，順義4宗，豐臺(tái)2宗，大興2宗，昌平、密云、房山、延慶各1宗，總規(guī)劃建筑面積156萬(wàn)平方米，起始出讓總價(jià)達(dá)282億元。如果算上商業(yè)服務(wù)用地，當(dāng)前北京待售的土地多達(dá)19宗。

限競(jìng)房用地仍是主流

10月23日掛出的8宗地塊，其中6宗是住宅地塊，包括1宗全部建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房的地塊，另外2宗則是商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地。除了延慶商服用地采用招標(biāo)方式出讓外，其余地塊都將采用掛牌的方式出讓。這6宗住宅用地加上幾日前剛掛出的6宗住宅用地，共計(jì)12宗住宅用地，并將于11月26日公開(kāi)競(jìng)價(jià)并確定買(mǎi)家。

從土地規(guī)劃用途上看，3宗共有產(chǎn)權(quán)住房用地均位于順義區(qū)，總建筑規(guī)劃面積49.2萬(wàn)平方米，按照每套住房90平方米估算，預(yù)計(jì)可提供5000余套住房。8宗限價(jià)商品房用地中，價(jià)格最高的為豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊，最高銷售價(jià)格為7.1萬(wàn)元/平方米。

10月22日，北京掛牌出讓的4宗“限競(jìng)房”用地中也包括一塊白盆窯地塊。較為值得關(guān)注的是，該地塊建筑控制規(guī)模為163477平方米，起始價(jià)為56億元，其將來(lái)商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)6.77萬(wàn)元/平方米，同樣最高銷售單價(jià)不得超過(guò)7.1萬(wàn)元/平方米。

此前白盆窯地塊在去年底作為共有產(chǎn)權(quán)房地塊入市，遭遇流標(biāo)。而本輪該地塊拆分調(diào)整為限競(jìng)房地塊重新入市。目前周邊新房房?jī)r(jià)為8萬(wàn)元/平方米左右。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京待售的土地多達(dá)19宗，11月26日一天將有13宗土地成交，土地起價(jià)總價(jià)高達(dá)295.19億元，其中包括12宗是住宅用地。按照正常的成交溢價(jià)率，當(dāng)天成交土地金額可能會(huì)超過(guò)300億元。這也將創(chuàng)下北京歷史上單日出讓住宅土地最多、金額最高的紀(jì)錄。

溢價(jià)率走低

進(jìn)入四季度，北京土地供應(yīng)進(jìn)入小高潮，但能否激發(fā)開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆檫€需要后續(xù)觀察。

實(shí)際上，隨著北京當(dāng)前限競(jìng)房大量集中入市，樓市產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢(shì)嚴(yán)重，限競(jìng)房競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。即便是多數(shù)項(xiàng)目降價(jià)促銷的情況下，依舊面臨較為困難的去化壓力。受樓市銷售端的傳導(dǎo)影響，房企在土地市場(chǎng)上也開(kāi)始顯得謹(jǐn)慎起來(lái)。

幾天前的10月19日，北京3宗地塊拍賣(mài)情況顯示，兩宗位于亦莊地塊，溢價(jià)率分別為24.34%、17.46%，位于房山青龍湖的地塊則以0溢價(jià)率低價(jià)成交。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)入市的住宅土地中，除少數(shù)容積率低的地塊，其他將很可能繼續(xù)出現(xiàn)底價(jià)成交，但流標(biāo)可能性不大。

統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，北京年內(nèi)住宅土地供應(yīng)37宗，出讓金為995.39億元，同比減少了49%。統(tǒng)計(jì)顯示，2018年北京出讓土地平均溢價(jià)率僅為16%，更出現(xiàn)了6宗流標(biāo)土地。

分析顯示，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，土地供應(yīng)大幅增加，供需結(jié)構(gòu)緩解，樓市有望繼續(xù)平穩(wěn)。但當(dāng)前限競(jìng)房供應(yīng)井噴，部分供應(yīng)集中區(qū)域已上演樓盤(pán)價(jià)格戰(zhàn)，這將直接影響部分區(qū)域地塊的成交。

房企拿地謹(jǐn)慎

張大偉表示，全國(guó)多城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企已經(jīng)對(duì)住宅類土地拿地積極性升高。出現(xiàn)的流標(biāo)主要是地塊有多重復(fù)雜的屬性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)。最近信托等資金監(jiān)管嚴(yán)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)總價(jià)較高的地塊相對(duì)謹(jǐn)慎。

同時(shí)，房企資金壓力逐漸顯現(xiàn)，從2016年“9·30”開(kāi)始，全國(guó)一二線城市嚴(yán)格調(diào)控，這種情況下，房企資金壓力越來(lái)越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。

預(yù)計(jì)2018年，一二線土地市場(chǎng)成交依然將維持高位。但從三季度來(lái)看，房企拿地意愿比上半年明顯退燒。

34天后北京土地市場(chǎng)下餃子

前日日北京國(guó)土局剛一口氣推出了 6 宗住宅用地，昨天，北京又有包括兩宗商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地的八宗地塊集中入市。兩天推出 14 宗地中，除位于延慶地區(qū)的商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地外，其余 13 宗土地將于 11 月 26 日進(jìn)行同日競(jìng)拍。

密集供地或因供地計(jì)劃達(dá)不到預(yù)期

就 2018 年土地市場(chǎng)情況來(lái)看，土地流標(biāo)與流拍頻現(xiàn)，市場(chǎng)并不景氣，房企積極性也不高，成交溢價(jià)率整體偏低。北京市國(guó)土局此次大規(guī)模集中放地，也引起了市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注。少數(shù)分析人士認(rèn)為，加大土地供應(yīng)力度，也許是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)的信號(hào)。不過(guò)，對(duì)此，大部分業(yè)內(nèi)專家依然分析認(rèn)為，此次集中供地只是北京市為完成供地計(jì)劃而進(jìn)行的正常動(dòng)作，不宜過(guò)度解讀。

“根據(jù)土地的招拍掛制度，達(dá)到掛牌期限之后，才開(kāi)始現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，一次性掛出多宗地塊，在此前也曾出現(xiàn)過(guò)，但是往往成交并非在一天。”對(duì)此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，企業(yè)在競(jìng)拍中也會(huì)有自己的考量，國(guó)土局也會(huì)考慮到企業(yè)的便利性，所以不會(huì)一天拍出多塊地。她進(jìn)一步指出，每年到年底土地供應(yīng)會(huì)相對(duì)較大，從去年開(kāi)始北京開(kāi)始實(shí)行五年的供地計(jì)劃。每年供地量都要達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，從今年的土地供應(yīng)來(lái)看，土地流拍流標(biāo)，所以國(guó)土部門(mén)在供地上做了相應(yīng)的控制。今年的供地計(jì)劃的完成情況并不理想。按照國(guó)土局的口徑，今年的供地計(jì)劃完成的比例還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到預(yù)期計(jì)劃。

“上半年土地市場(chǎng)出讓較少，按照上半年出讓速度，遠(yuǎn)不能完成今年的土地計(jì)劃，所以下半年北京本身就要加快土地出讓速度，這樣才能保持北京一定程度的新建住房供應(yīng)。”諸葛找房首席分析師陳雷也表示，在這一輪土地放量之后，未來(lái)一段時(shí)間北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)或?qū)⒓嗅尫?，這有利于供需平衡，穩(wěn)定市場(chǎng)。同時(shí)，大量土地供應(yīng)也會(huì)緩解購(gòu)房者的恐慌情緒。

未來(lái)市場(chǎng)前景依然難料

“總體來(lái)說(shuō)，因?yàn)楸本┤ツ甑墓┑氐墓?yīng)規(guī)模比較集中。導(dǎo)致今年商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的供過(guò)于求。而從開(kāi)發(fā)商的角度上來(lái)講，面臨最大的壓力是庫(kù)存去化的困難?！惫阋脖硎荆_(kāi)發(fā)商在此前囤積了大量土地，再還沒(méi)有變成銷售額的情況下，拿地的動(dòng)力并不強(qiáng)勁。所以今年土地市場(chǎng)的成交情況并不樂(lè)觀，即便國(guó)土部門(mén)年底集中供應(yīng)土地，市場(chǎng)能給出怎樣回饋也未可知。位置條件和規(guī)劃條件相對(duì)較好的地塊有可能以低的溢價(jià)率成交，條件相對(duì)較差的和規(guī)劃指標(biāo)較嚴(yán)的地塊可能會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)流標(biāo)流拍現(xiàn)象。國(guó)土部門(mén)應(yīng)就目前的土地市場(chǎng)成交狀況和房企整體拿地的心態(tài)會(huì)對(duì)一些流拍地塊的規(guī)劃條件作出調(diào)整之后再重新上市。

這之中，比較明顯的例子就是白盆窯地塊，在這兩日推出的 14 宗土地中，兩塊位于豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村的地塊。今年 1 月，該區(qū)域一宗宅地曾經(jīng)以共有產(chǎn)權(quán)房地塊出讓，可最后因無(wú)企業(yè)參與投標(biāo)而慘遭流拍。北京市規(guī)土委公開(kāi)資料查詢結(jié)果顯示，當(dāng)時(shí)該地塊上的共有產(chǎn)權(quán)房預(yù)計(jì)銷售價(jià)格 43000 元/平方米，地塊起拍價(jià) 50.58 億元。

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