廣西出臺(tái)工業(yè)用地管理辦法

• 2018年10月26日 WangYu來(lái)源：土流網(wǎng) 1029 65
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近日,廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳印發(fā)《廣西壯族自治區(qū)工業(yè)用地彈性出讓管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》),以促進(jìn)土地節(jié)約集約利用,降低企業(yè)用地成本,切實(shí)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。《辦法》明確了工業(yè)用地彈性出讓的方式,主要是租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓。

廣西壯族自治區(qū)工業(yè)用地彈性出讓管理辦法桂政辦發(fā)〔2018〕126號(hào)(附全文+解讀)

近日,廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳印發(fā)《廣西壯族自治區(qū)工業(yè)用地彈性出讓管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》),以促進(jìn)土地節(jié)約集約利用,降低企業(yè)用地成本,切實(shí)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。《辦法》明確了工業(yè)用地彈性出讓的方式,主要是租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓。租賃年限最長(zhǎng)不得超過(guò)20年。先租賃后出讓的,租賃和出讓年限合計(jì)不得超過(guò)國(guó)家法定最高年限50年。彈性出讓年限不得超過(guò)國(guó)家法定最高年限50年?！掇k法》還對(duì)租賃和出讓的方式,租金和用地價(jià)格的確定,使用期滿如何處置,以及加強(qiáng)履約監(jiān)管等作出了規(guī)定。

廣西壯族自治區(qū)工業(yè)用地彈性出讓管理辦法全文

第一章 總 則

第一條 為促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，降低企業(yè)用地成本，切實(shí)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第55號(hào))等法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本辦法。

第二條 自治區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)采取租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓的方式供應(yīng)國(guó)有工業(yè)用地使用權(quán)，適用本辦法。

本辦法所稱租賃，是指工業(yè)項(xiàng)目用地供應(yīng)時(shí)，市、縣人民政府將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃給使用者使用，由土地使用者與市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門簽訂一定期限的土地租賃合同，并支付租金的行為。租賃是國(guó)有建設(shè)用地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

本辦法所稱先租賃后出讓，是指工業(yè)項(xiàng)目用地供應(yīng)時(shí)，市、縣人民政府將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)先行租賃給使用者使用，土地使用者在租賃期間開發(fā)利用土地達(dá)到約定條件后，申請(qǐng)將租賃土地轉(zhuǎn)為出讓土地的行為。

本辦法所稱彈性年期出讓，是指工業(yè)項(xiàng)目用地供應(yīng)時(shí)，市、縣人民政府將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在法律規(guī)定的最高出讓年限內(nèi)，根據(jù)產(chǎn)業(yè)政策、企業(yè)生命周期和產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，合理確定工業(yè)用地出讓年限，并將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓給使用者的行為。

第三條 市、縣人民政府供應(yīng)工業(yè)用地，鼓勵(lì)采取租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓方式供應(yīng)。

第四條 租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓方式供應(yīng)工業(yè)用地，市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門應(yīng)會(huì)同城鄉(xiāng)規(guī)劃、工業(yè)和信息化等主管部門和項(xiàng)目所在的園區(qū)管理機(jī)構(gòu)擬訂供應(yīng)方案，明確擬供應(yīng)地塊的具體位置、界址、用途、面積、供應(yīng)方式、租金、使用年限、土地使用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、租賃土地轉(zhuǎn)為出讓土地條件、供地時(shí)間等。

供應(yīng)方案報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門組織實(shí)施。市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃、工業(yè)和信息化等主管部門和項(xiàng)目所在的園區(qū)管理機(jī)構(gòu)配合做好用地考核、承諾履約監(jiān)督工作。

市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)為供應(yīng)的工業(yè)項(xiàng)目用地出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)工程規(guī)劃許可。

第五條 租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓方式供應(yīng)工業(yè)用地，應(yīng)在市、縣公共資源平臺(tái)公開交易，鼓勵(lì)實(shí)行網(wǎng)上交易。

第六條 工業(yè)用地彈性出讓年限不得超過(guò)國(guó)家法定最高年限50年。

工業(yè)用地租賃年限最長(zhǎng)不得超過(guò)20年。

工業(yè)用地先租賃后出讓的，租賃和出讓年限合計(jì)不得超過(guò)國(guó)家法定最高出讓年限50年。

第二章 工業(yè)用地租賃

第七條 工業(yè)用地租賃應(yīng)依法采取招標(biāo)、拍賣或掛牌方式。招標(biāo)、拍賣或掛牌程序參照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第39號(hào))執(zhí)行。

第八條 市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)擬租賃工業(yè)用地租金進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)集體決策，合理確定租金標(biāo)準(zhǔn)。

工業(yè)用地租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與當(dāng)?shù)貒?guó)有工業(yè)用地使用權(quán)出讓平均價(jià)格相均衡，不得低于按國(guó)家規(guī)定的最低地價(jià)折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)。

工業(yè)用地租賃期滿，土地使用者首次申請(qǐng)延期的，可按原租賃時(shí)點(diǎn)評(píng)估補(bǔ)繳延長(zhǎng)年期的土地租金。

第九條 土地使用者取得租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)后，應(yīng)與市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同。

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括租賃方、承租方、租賃宗地的位置、范圍、界址、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、土地租金標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間和支付方式、租賃土地轉(zhuǎn)為出讓土地條件、出租方和承租方的權(quán)利義務(wù)等。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同范本由自治區(qū)國(guó)土資源主管部門商自治區(qū)工商行政管理部門制定印發(fā)。

第十條 土地使用者應(yīng)當(dāng)依照租賃合同約定按時(shí)足額繳納租金。租金支付時(shí)間間隔原則上不少于1年。

土地租金由市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門負(fù)責(zé)征收，全額上繳財(cái)政。收取的土地租金參照國(guó)有土地出讓金有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。

第十一條 土地使用者可憑國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同以及法律法規(guī)規(guī)定的其他材料，向當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)規(guī)劃主管部門申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)將用地性質(zhì)標(biāo)注為租賃土地。

第十二條 土地使用者在付清第一期租金后，持租賃合同和租金繳納憑證、完稅證明等材料，申請(qǐng)辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記(租賃)。

第十三條 土地使用者可憑租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記證明文件及法律法規(guī)規(guī)定的其他材料，向市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者自治區(qū)人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。對(duì)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件的，市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者自治區(qū)人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府應(yīng)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

第三章 租賃工業(yè)用地的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押

第十四條 土地使用者按合同約定支付土地租金，并完成開發(fā)投資總額的25%以上，經(jīng)市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門同意，可將租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同和土地登記文件中載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的使用年限為合同約定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

土地使用者將租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人后，土地使用者與第三人應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門申請(qǐng)變更租賃合同。第三人可持變更后的租賃合同、相關(guān)稅費(fèi)繳納證明辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。

第十五條 土地使用者可將租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物出租給第三人，租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)仍由土地使用者持有，土地使用者與第三人建立了附加出租關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。

第十六條 土地使用者將租賃土地上的合法建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)可隨之抵押，但租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)只能按合同租金與市場(chǎng)租金的差值及租期估價(jià)。

第四章 工業(yè)用地先租賃后出讓

第十七條 工業(yè)用地使用權(quán)租賃期間，工業(yè)項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，在符合相關(guān)規(guī)劃、不改變土地用途的前提下，土地使用者可向市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門申請(qǐng)將租賃土地轉(zhuǎn)為出讓土地。

第十八條 市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門應(yīng)會(huì)同城鄉(xiāng)規(guī)劃、工業(yè)和信息化等主管部門和項(xiàng)目所在的園區(qū)管理機(jī)構(gòu)，共同對(duì)租賃合同履約情況進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估結(jié)果由市、縣人民政府國(guó)土資源、工業(yè)和信息化等主管部門在門戶網(wǎng)站上公示。

評(píng)估結(jié)果公示無(wú)異議且符合租賃合同約定轉(zhuǎn)為出讓條件的，由市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門與土地使用者簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

第十九條 市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)租賃轉(zhuǎn)為出讓的工業(yè)用地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并經(jīng)集體決策后確定最終出讓價(jià)格，評(píng)估時(shí)點(diǎn)采用原租賃起始時(shí)間。

第二十條 土地使用者在簽訂出讓合同后，應(yīng)依照合同約定按時(shí)足額繳納土地出讓金。

租期未滿，已支付剩余租賃期限的租金自動(dòng)轉(zhuǎn)為土地出讓金。

出讓價(jià)款繳納可按規(guī)定和合同約定分期支付，分期支付出讓價(jià)款的，土地使用者在支付第二期及以后各期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款時(shí)，應(yīng)按照銀行同期貸款利率支付相應(yīng)的利息。

第二十一條 租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，土地使用者全額繳納土地出讓價(jià)款后，持原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、出讓合同及土地出讓價(jià)款繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記。

第五章 工業(yè)用地彈性年期出讓

第二十二條 工業(yè)用地彈性年期出讓應(yīng)依法采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式。招標(biāo)、拍賣或者掛牌程序按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第39號(hào))執(zhí)行。

第二十三條 市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)擬彈性出讓工業(yè)用地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)集體決策合理確定出讓起始價(jià)。起始價(jià)不得低于按國(guó)家規(guī)定的最低地價(jià)按年期折算的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

工業(yè)用地彈性年期出讓使用權(quán)期滿，土地使用者申請(qǐng)延期的，彈性出讓總年期不超過(guò)50年的，可按原出讓時(shí)點(diǎn)評(píng)估補(bǔ)繳延長(zhǎng)年期的土地出讓金。

出讓價(jià)款繳納可按規(guī)定和合同約定分期支付，分期支付出讓價(jià)款的，土地使用者在支付第二期及以后各期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款時(shí)，應(yīng)按照銀行同期貸款利率支付相應(yīng)的利息。

第六章 使用年期屆滿

第二十四條 合同約定的使用年限屆滿前，市、縣人民政府不得收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán);在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益需要提前收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)依照法定程序報(bào)批，并根據(jù)收回時(shí)地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的價(jià)值和剩余年期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格及經(jīng)評(píng)估認(rèn)定的直接損失給予土地使用者補(bǔ)償。

第二十五條 合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年向市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門提交續(xù)期申請(qǐng)書。除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回土地使用權(quán)的，市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。

市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門同意續(xù)期的，土地使用者應(yīng)當(dāng)依法辦理出讓、租賃等有償用地手續(xù)，重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同，支付土地出讓價(jià)款、租金等土地有償使用費(fèi)。

第二十六條 合同約定的使用年限屆滿，土地使用者申請(qǐng)續(xù)期，因社會(huì)公共利益需要未獲批準(zhǔn)的，土地使用者應(yīng)當(dāng)交回不動(dòng)產(chǎn)登記證書，并依照規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)注銷登記，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)由市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門無(wú)償收回。

第二十七條 合同約定的使用年限屆滿，土地使用者沒(méi)有申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用者應(yīng)當(dāng)交回不動(dòng)產(chǎn)登記證書，并依照規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)注銷登記，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)由市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門無(wú)償收回。

第七章 履約監(jiān)管

第二十八條 市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門應(yīng)將租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓供應(yīng)的工業(yè)用地納入土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)管理，加強(qiáng)事前、事中、事后的全程跟蹤服務(wù)和監(jiān)管，記錄供應(yīng)地塊的基本情況、供地后投資建設(shè)情況、成交價(jià)款收繳情況、租賃轉(zhuǎn)出讓情況、期滿續(xù)期情況等。

第二十九條 土地使用者應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同約定的土地用途、容積率利用土地，不得擅自改變。如改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地，由市、縣人民政府統(tǒng)一收回土地使用權(quán)，以招標(biāo)拍賣掛牌方式重新公開供應(yīng)土地。

第三十條 市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按合同約定的期限和條件交付土地。未按合同約定交付土地的，土地使用者可以解除合同，并可依法要求賠償損失。

第三十一條 土地使用者應(yīng)當(dāng)按照約定金額、期限和方式足額支付租金或者出讓金，土地使用者不能按時(shí)支付租金或者出讓金的，應(yīng)支付相應(yīng)違約金。延期付款超過(guò)60日，經(jīng)催交后仍不支付租金或者出讓金的，市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門有權(quán)解除合同，收回土地使用權(quán)，并可依法要求賠償損失。

第三十二條 土地使用者應(yīng)按合同約定開發(fā)利用土地。土地使用者未按合同約定開發(fā)利用土地的，市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門有權(quán)責(zé)令土地使用者限期改正;逾期不改正的，可按合同約定解除合同，依法收回土地使用權(quán)，并可要求土地使用者賠償損失。

第三十三條 土地使用者造成土地閑置，閑置滿一年不滿兩年的，應(yīng)依法繳納土地閑置費(fèi);土地閑置滿兩年且未開工建設(shè)的，市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門有權(quán)無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

第八章 附 則

第三十四條 本辦法由自治區(qū)人民政府國(guó)土資源主管部門負(fù)責(zé)解釋，自印發(fā)之日起施行。

《廣西壯族自治區(qū)工業(yè)用地彈性出讓管理辦法》政策解讀

2018年10月，自治區(qū)人民政府辦公廳印發(fā)了《廣西壯族自治區(qū)工業(yè)用地彈性出讓管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱“《辦法》”)，是我區(qū)在推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)用地成本、完善工業(yè)用地供應(yīng)制度體系的一項(xiàng)重要制度安排，意義重大。

一、《辦法》制定的背景、目的和意義

一是落實(shí)中央關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求。工業(yè)用地作為供給側(cè)最基礎(chǔ)的生產(chǎn)要素，早在2014年底，國(guó)家發(fā)改委、原國(guó)土資源部就開始部署工業(yè)用地市場(chǎng)化配置改革試點(diǎn)工作，在遼寧阜新、浙江嘉興、安徽蕪湖、廣西梧州四個(gè)城市探索工業(yè)用地彈性出讓制度。近年來(lái)，河南、江蘇、浙江、江西、北京、上海、廣州、深圳等多個(gè)省、市已經(jīng)出臺(tái)了關(guān)于工業(yè)用地彈性出讓相關(guān)政策文件。

二是降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)用地成本的需要。當(dāng)前，土地價(jià)值不斷提升，國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓增加公共財(cái)政收入的同時(shí)，也增加了土地使用者的用地成本，特別是工業(yè)企業(yè)用地成本。通過(guò)制定工業(yè)用地彈性出讓政策，鼓勵(lì)企業(yè)采用租賃、先租后讓、彈性年期使用工業(yè)用地，可降低企業(yè)用地成本，對(duì)促進(jìn)我區(qū)工業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，具有重要意義。

三是完善工業(yè)用地供應(yīng)制度體系需要。我區(qū)國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓，基本都采用土地出讓使用最高年期，缺乏一定的靈活性。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展快速迭代的情況下，現(xiàn)行工業(yè)用地供應(yīng)制度體系與工業(yè)企業(yè)用地的特征、經(jīng)營(yíng)規(guī)律不相適應(yīng)，也導(dǎo)致工業(yè)用地缺乏有效退出機(jī)制。因此，需要著力完善工業(yè)用地供應(yīng)制度體系，健全退出機(jī)制。

二、《辦法》的主要內(nèi)容

《辦法》共分為八章三十五條，分別是總則、工業(yè)用地租賃、租賃工業(yè)用地的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押、工業(yè)用地先租賃后出讓、使用年期屆滿、履約監(jiān)管、附則。

(一)關(guān)于租賃方式供地工業(yè)用地。

1.關(guān)于租賃期限。

根據(jù)《合同法》第二百一十四條規(guī)定，《辦法》規(guī)定工業(yè)用地租賃年限最長(zhǎng)不得超過(guò)20年。工業(yè)用地先租賃后出讓的，租賃和出讓年限合計(jì)不得超過(guò)國(guó)家法定最高年限50年。

2.關(guān)于租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)取得方式。

根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)優(yōu)化土地要素供給若干措施的通知》(桂政辦發(fā)〔2018〕54號(hào))第七條規(guī)定，防止規(guī)避工業(yè)用地使用權(quán)出讓招拍掛制度，《辦法》規(guī)定：工業(yè)用地租賃應(yīng)采取招標(biāo)、拍賣或掛牌方式。招標(biāo)、拍賣或掛牌程序參照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第39號(hào))執(zhí)行。

3.關(guān)于租金。

根據(jù)原國(guó)土資源部《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》(國(guó)土資發(fā)〔1999〕222號(hào))第二點(diǎn)、第三點(diǎn)的規(guī)定，參照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓底價(jià)確定的方法，《辦法》規(guī)定：應(yīng)當(dāng)對(duì)擬租賃工業(yè)用地租金進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)集體決策，合理確定租金標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，參照《廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)優(yōu)化土地要素供給若干措施的通知》(桂政辦發(fā)〔2018〕54 號(hào))第七條規(guī)定，《辦法》規(guī)定：工業(yè)用地租賃期滿，土地使用者首次申請(qǐng)延期的，可按原租賃時(shí)點(diǎn)評(píng)估補(bǔ)繳延長(zhǎng)年期的土地租金。

4.關(guān)于租賃工業(yè)用地建設(shè)永久建筑物。

現(xiàn)行法律法規(guī)關(guān)于租賃合法合規(guī)的工業(yè)用地建設(shè)永久建筑物并無(wú)明確規(guī)定。根據(jù)原國(guó)土資源部《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》(國(guó)土資發(fā)〔1999〕222號(hào))第四點(diǎn)，參照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條、第四十條有關(guān)規(guī)定，《辦法》規(guī)定：一是土地使用者可憑國(guó)有土地使用權(quán)租賃合同以及法律法規(guī)規(guī)定的其他材料，向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)將用地性質(zhì)標(biāo)注為租賃土地。二是土地使用者可憑出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記證明文件及法律法規(guī)規(guī)定的其他材料，向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者自治區(qū)確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。對(duì)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者自治區(qū)確定的鎮(zhèn)人民政府應(yīng)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

(二)關(guān)于先租賃后出讓方式供應(yīng)工業(yè)用地。

1.關(guān)于租賃轉(zhuǎn)為出讓的條件。

根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于進(jìn)一步降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)成本的意見(jiàn)》(桂政發(fā)〔2017〕23號(hào))有關(guān)規(guī)定，參考南寧、安慶、淮安和壽光等地實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，《辦法》規(guī)定：一是土地使用者可申請(qǐng)將租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。二是市、縣人民政府有關(guān)部門組織開展共同考核評(píng)價(jià)，對(duì)考核評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行公示。三是考核評(píng)價(jià)結(jié)果公示無(wú)異議的，可直接簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

2.關(guān)于租賃轉(zhuǎn)為出讓的出讓價(jià)格確定。

現(xiàn)行國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格的確定方法和程序已經(jīng)非常成熟，因此《辦法》規(guī)定租賃工業(yè)用地轉(zhuǎn)為出讓工業(yè)用地涉及的出讓價(jià)格確定，由國(guó)土資源主管部門組織對(duì)租賃轉(zhuǎn)為出讓的工業(yè)用地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并經(jīng)集體決策后確定最終出讓價(jià)格，評(píng)估時(shí)點(diǎn)采用原租賃起始時(shí)間。

(三)關(guān)于工業(yè)用地彈性年期出讓。

參考廣東省不超過(guò)20年、河南省不超過(guò)50年等外省的做法，《辦法》規(guī)定：工業(yè)用地彈性出讓年限不得超過(guò)國(guó)家法定最高年限50年。允許企業(yè)在最高年限范圍內(nèi)，自愿選擇土地使用權(quán)出讓年限。

(四)關(guān)于使用期滿處置。

工業(yè)用地使用期滿后，需要解決兩個(gè)問(wèn)題，一是期滿續(xù)期的申請(qǐng)，二是未申請(qǐng)續(xù)期的處置。

參照《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本(國(guó)土資發(fā)〔2008〕86號(hào))第二十、二十五、二十六、二十七條規(guī)定關(guān)于期滿前收回、期滿續(xù)期申請(qǐng)的相關(guān)規(guī)定?！掇k法》規(guī)定：一是政府不得提前收回土地使用權(quán)，根據(jù)社會(huì)公共利益需要提前收回的，應(yīng)當(dāng)依照法定程序報(bào)批，并依法補(bǔ)償;二是合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年提交續(xù)期申請(qǐng)書，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn);三是合同約定的使用年限屆滿，土地使用者申請(qǐng)續(xù)期，因社會(huì)公共利益需要未獲批準(zhǔn)的或者土地使用者沒(méi)有申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用者應(yīng)當(dāng)交回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，并依照規(guī)定辦理注銷登記，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)被無(wú)償收回。

(五)關(guān)于履約責(zé)任。

為了保障工業(yè)企業(yè)租賃工業(yè)用地的合法權(quán)益，鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)采取租賃方式獲得工業(yè)用地使用權(quán)，《辦法》規(guī)定了土地使用權(quán)收回和按時(shí)交付土地的政府責(zé)任;同時(shí)為了確保工業(yè)企業(yè)按照約定開發(fā)利用、經(jīng)營(yíng)工業(yè)用地，《辦法》在第二十九、三十一、三十二、三十三中明確了土地使用者不按規(guī)定用途開發(fā)利用、租金繳納違約、開竣工違約、閑置土地處置的相關(guān)規(guī)定。

廣西出臺(tái)工業(yè)用地彈性出讓管理辦法

近日,廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳印發(fā)《廣西壯族自治區(qū)工業(yè)用地彈性出讓管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》),以促進(jìn)土地節(jié)約集約利用,降低企業(yè)用地成本,切實(shí)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！掇k法》明確了工業(yè)用地彈性出讓的方式,主要是租賃、先租賃后出讓和彈性年期出讓。租賃年限最長(zhǎng)不得超過(guò)20年。先租賃后出讓的,租賃和出讓年限合計(jì)不得超過(guò)國(guó)家法定最高年限50年。彈性出讓年限不得超過(guò)國(guó)家法定最高年限50年?！掇k法》還對(duì)租賃和出讓的方式,租金和用地價(jià)格的確定,使用期滿如何處置,以及加強(qiáng)履約監(jiān)管等作出了規(guī)定。

工業(yè)用地租賃方面,《辦法》規(guī)定,工業(yè)用地租賃應(yīng)依法采取招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進(jìn)行。市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)擬租賃用地租金進(jìn)行評(píng)估,經(jīng)集體決策,合理確定租金標(biāo)準(zhǔn)。用地租金不得低于按國(guó)家規(guī)定的最低地價(jià)折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)。用地租賃期滿,土地使用者首次申請(qǐng)延期的,可按原租賃時(shí)點(diǎn)評(píng)估補(bǔ)繳延長(zhǎng)年期的土地租金。租金支付時(shí)間間隔原則上不少于1年。土地使用者按合同約定支付土地租金,并完成開發(fā)投資總額的25%以上,經(jīng)市、縣國(guó)土資源主管部門同意,可將租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后,國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的使用年限為合同約定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。土地使用者可將租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物出租給第三人。土地使用者將租賃土地上的合法建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的,租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)可隨之抵押,但租賃國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)只能按合同租金與市場(chǎng)租金的差值及租期估價(jià)。

針對(duì)工業(yè)用地先租賃后出讓,《辦法》規(guī)定,工業(yè)用地使用權(quán)租賃期間,工業(yè)項(xiàng)目建成投產(chǎn)后,在符合相關(guān)規(guī)劃、不改變土地用途的前提下,土地使用者可向市、縣人民政府國(guó)土資源主管部門申請(qǐng)將租賃土地轉(zhuǎn)為出讓土地。市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)租賃轉(zhuǎn)為出讓的工業(yè)用地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,并經(jīng)集體決策后確定最終出讓價(jià)格,評(píng)估時(shí)點(diǎn)采用原租賃起始時(shí)間。租期未滿,已支付剩余租賃期限的租金自動(dòng)轉(zhuǎn)為土地出讓金。

針對(duì)工業(yè)用地彈性年期出讓,《辦法》規(guī)定,工業(yè)用地彈性年期出讓應(yīng)依法采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式。市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)擬彈性出讓工業(yè)用地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,經(jīng)集體決策合理確定出讓起始價(jià)。起始價(jià)不得低于按國(guó)家規(guī)定的最低地價(jià)按年期折算的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地彈性年期出讓使用權(quán)期滿,土地使用者申請(qǐng)延期的,彈性出讓總年期不超過(guò)50年的,可按原出讓時(shí)點(diǎn)評(píng)估補(bǔ)繳延長(zhǎng)年期的土地出讓金。

使用期滿如何處置?《辦法》規(guī)定,政府不得提前收回土地使用權(quán),根據(jù)社會(huì)公共利益需要提前收回的,應(yīng)當(dāng)依照法定程序報(bào)批,并依法補(bǔ)償。合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年提交續(xù)期申請(qǐng)書,除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回土地的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。合同約定的使用年限屆滿,土地使用者申請(qǐng)續(xù)期,因社會(huì)公共利益需要未獲批準(zhǔn)的或者土地使用者沒(méi)有申請(qǐng)續(xù)期的,土地使用者應(yīng)當(dāng)交回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,并依照規(guī)定辦理注銷登記,國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)被無(wú)償收回。

為加強(qiáng)履約監(jiān)管,《辦法》規(guī)定,市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)將租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓供應(yīng)的工業(yè)用地納入土地市場(chǎng)動(dòng)功態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)管理,全程監(jiān)管。土地使用者不得擅自改變土地用途、容積率。如改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地,由政府統(tǒng)一收回土地使用權(quán),以招標(biāo)拍賣掛牌方式重新公開供應(yīng)土地。國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按合同約定的期限和條件交付土地。未按合同約定交付土地的,土地使用者可以解除合同,并可依法要求賠償損失。土地使用者不能按時(shí)支付租金或者出讓金的,應(yīng)支付相應(yīng)違約金。延期付款超過(guò)60日,經(jīng)催交后仍不支付租金或者出讓金的,國(guó)土資源主管部門有權(quán)解除合同,收回土地使用權(quán),并可依法要求賠償損失。土地使用者未按合同約定開發(fā)利用土地的,國(guó)土資源主管部門有權(quán)責(zé)令土地使用者限期改正;逾期不改正的,可按合同約定解除合同,依法收回土地使用權(quán),并可要求土地使用者賠償損失。土地使用者造成土地閑置,閑置滿一年不滿兩年的,應(yīng)依法繳納土地閑置費(fèi);土地閑置滿兩年且未開工建設(shè)的,國(guó)土資源主管部門有權(quán)無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

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