樓市大拐點(diǎn)已至 何以見得？

• 2018年10月31日 ZhangHongYuan來源：第一財(cái)經(jīng)日報(bào) 566 31
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  建筑安裝行業(yè)競爭形勢嚴(yán)峻，合理布局才能立于不敗，否則將被淘汰！

  企業(yè)并購包括兼并與收購。公司兼并是指經(jīng)由轉(zhuǎn)移公司所有權(quán)的形式，一家或多家公司的全部資產(chǎn)與責(zé)任不需經(jīng)過清算都轉(zhuǎn)移為另一公司所有，而接受全部資產(chǎn)與責(zé)任的另一公司仍然完全以自身名義繼續(xù)運(yùn)...

房地產(chǎn)業(yè)將從土地競爭步入產(chǎn)品競爭時(shí)代，未來的房企將越來越像制造企業(yè)，真正開始回歸正常企業(yè)所應(yīng)該有的屬性：雕琢產(chǎn)品、深耕市場、客戶至上。

(二)金融紅利正在消失。

商品房時(shí)代，房地產(chǎn)與金融是雙生子。一方面，金融杠桿調(diào)節(jié)潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)化;另一方面，融資成本決定了房企的供給規(guī)模和速度。全球貨幣大放水時(shí)代，房地產(chǎn)一直是容納貨幣大水的主戰(zhàn)場，在各種杠桿手段的加持下，買得起房的有效需求不斷增多，支撐房價(jià)一路上漲。

隨著美國開啟加息周期和國內(nèi)金融去杠桿的推進(jìn)，貨幣寬松周期正式結(jié)束。近年來，人民幣各項(xiàng)存款余額增速不斷走低，今年7、8、9月人民幣各項(xiàng)存款余額同比增長分別為8.5%、8.3%、8.5%，處于歷史低值，其中8月增速創(chuàng)近40年來新低;而居民貸款卻在不斷走高，反映出實(shí)際購買能力在衰減，居民杠桿率過高將對樓市的銷售端帶來沖擊，過去投資客“有錢任性”、消費(fèi)者“人傻錢多”的寬松金融局面已經(jīng)遠(yuǎn)去，有效需求(非潛在需求)不斷萎縮。

而地產(chǎn)企業(yè)端面臨的融資環(huán)境，從國際到國內(nèi)，全面從寬松轉(zhuǎn)為緊張。單B區(qū)間評級的地產(chǎn)企業(yè)美元債發(fā)行利率已經(jīng)從去年的6%飆升到當(dāng)前的10%以上，且認(rèn)購并不積極。國內(nèi)更是嚴(yán)控資金違規(guī)流向房地產(chǎn)，地產(chǎn)公司融資成本也在攀升：2016年，國內(nèi)上市公司私募債平均發(fā)行利率在4%~5%，2018年下半年已經(jīng)升至7%以上;信托融資綜合成本已經(jīng)升至13%以上。缺乏融資渠道的中小房企民間融資成本更高。長期貨幣寬松的金融紅利已逐步遠(yuǎn)去。

(三)政策紅利正在消失。

十九大以來，中央對地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一系列政策指導(dǎo)表明，房地產(chǎn)行業(yè)多年來享受的政策紅利正在消失。近十年來，房屋價(jià)格的脈沖式上漲，迅速推高了房價(jià)、透支了行業(yè)發(fā)展?jié)摿Α７慨a(chǎn)需求占用了大量的貸款份額、消耗了居民大量的存款，而且投資、投機(jī)需求過盛，加劇了存貸結(jié)構(gòu)惡化問題，已經(jīng)對其他類型消費(fèi)和實(shí)業(yè)投資產(chǎn)生較大的擠出效應(yīng)。

中央提出的“房住不炒”定位和“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”的定調(diào)，進(jìn)一步削弱了房屋的金融屬性，房地產(chǎn)稅、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房等一系列長效機(jī)制的推進(jìn)，將從政策層面不斷重塑房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯，讓行業(yè)發(fā)展由快變慢、從野蠻生長到成熟理性。

綜上所述，人口紅利從長期、金融紅利從中期、政策紅利從短期，三大基本面因素不斷趨同，終于在三大背離出現(xiàn)的時(shí)候疊加在一起，形成合力，主導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)開始步入下一個(gè)生命周期階段——成熟期。

拐點(diǎn)并非轉(zhuǎn)折點(diǎn)，凜冬不會(huì)來臨

一提到房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)，業(yè)界和學(xué)術(shù)界往往會(huì)爆發(fā)較為激烈的爭論，一方認(rèn)為城鎮(zhèn)化長期利好下，房價(jià)漲勢未盡;另一方則認(rèn)為房價(jià)非理性上漲，消耗民眾財(cái)富，擠壓其他產(chǎn)業(yè)生存空間。

上述爭論產(chǎn)生的根源，在于忽略了一個(gè)產(chǎn)業(yè)在不同發(fā)展階段具有不同的特征：在高速成長期，“野蠻生長”正常不過，只不過房地產(chǎn)行業(yè)和民生關(guān)聯(lián)更大，加之金融屬性太甚，加劇了財(cái)富分配兩極化，所以政府對其調(diào)控比對其他行業(yè)調(diào)控更多。這是可以理解的，也是必需的，因?yàn)槭袌霾皇侨f能的，需要市場和政府兩只手協(xié)調(diào)，但是協(xié)調(diào)的度確實(shí)考驗(yàn)管理者智慧。

房地產(chǎn)行業(yè)步入成熟期后，快速成長期面臨的一些“野蠻”問題將逐漸消失，但并不會(huì)像一些悲觀者所認(rèn)為的“冬天來了”?！盎钕氯ァ备嗟氖菍Y金鏈的考驗(yàn)，是對前幾年野蠻擴(kuò)張模式的矯正。這次房地產(chǎn)拐點(diǎn)的來臨，并不是行業(yè)生死存亡的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，只是行業(yè)從夏天步入了秋天，凜冬不會(huì)來臨。

房地產(chǎn)行業(yè)將從土地競爭步入產(chǎn)品競爭時(shí)代

成熟期的到來雖然不是冬天，但是對房企來說，拍地后“躺在土地上掙錢”的舒服日子結(jié)束了，而對于高負(fù)債和低效率企業(yè)來說，則更痛苦。如何應(yīng)對?

一個(gè)產(chǎn)業(yè)在成長期的顯著行為，就是企業(yè)瘋狂占有上游資源，因?yàn)樵谫u方市場態(tài)勢下，誰擁有的資源越多，誰生產(chǎn)的產(chǎn)品就越多，誰的規(guī)模和利潤就越大。在成熟期初期，土地競爭還是會(huì)有一定效果，但是隨著成熟期的不斷深化，土地競爭將轉(zhuǎn)為產(chǎn)品競爭。

伴隨著中國城鎮(zhèn)化率速度放緩，成熟期的房企要主動(dòng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要學(xué)會(huì)像一個(gè)制造企業(yè)、一個(gè)其他行業(yè)的普通企業(yè)一樣，以產(chǎn)品為核心打造企業(yè)生態(tài)，通過提升產(chǎn)品吸引力來獲得市場份額。所有企業(yè)家的經(jīng)營理念必須及時(shí)轉(zhuǎn)變，因?yàn)檫@次行業(yè)拐點(diǎn)和以前不一樣——這次是行業(yè)生命周期的大拐點(diǎn)，不再是如以前僅關(guān)乎政策是否放開、房價(jià)是否漲跌的小拐點(diǎn)。差異化競爭、品牌戰(zhàn)略等一些消費(fèi)品企業(yè)常用的名詞將不斷出現(xiàn)，周轉(zhuǎn)率、產(chǎn)品定位等淺度應(yīng)用的詞匯將被深度研究和使用。

未來的房地產(chǎn)企業(yè)將越來越像一個(gè)制造企業(yè)，真正開始回歸正常企業(yè)所應(yīng)該有的屬性：雕琢產(chǎn)品、深耕市場、客戶至上。

在產(chǎn)品競爭時(shí)代，龍頭企業(yè)和中小企業(yè)會(huì)有不同的發(fā)展戰(zhàn)略，但經(jīng)營重心都將逐漸后移，效率和利潤遠(yuǎn)比速度和規(guī)模更重要，因?yàn)樽鰪?qiáng)比做大更難，而活下去也比沖規(guī)模更關(guān)鍵!

(吳中寶系中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，榮秋艷系北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士)

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