"營改增"轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)稅率多少?如何計算?

• 2018年11月20日 WangYu來源：土流網(wǎng) 522 28
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《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)、《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》中明確了銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于銷售無形資產(chǎn)--自然資源使用權(quán)范圍，那么"營改增"政策施行后轉(zhuǎn)讓土地

"營改增"政策施行后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)稅率是多少?

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)、《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》中明確了銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于銷售無形資產(chǎn)--自然資源使用權(quán)范圍，那么"營改增"政策施行后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)稅率是多少?

轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅、城建稅及教育費附加、印花稅、土地增值稅，受讓方應(yīng)按規(guī)定繳納印花稅、契稅。

為了更方便大家理解，我們以下面就以下面的例子來講解。

案例：

近日，某縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(一般納稅人)轉(zhuǎn)讓一塊2012年取得的地塊，面積16000平方米，雙方協(xié)議轉(zhuǎn)讓價款726萬元。該地塊取得時支付土地出讓金500萬元，繳納耕地占用稅10萬元、契稅15萬元。轉(zhuǎn)讓方已向?qū)Ψ介_具了增值稅普通發(fā)票，其中銷售額691.43萬元、增值稅34.57萬元(稅率5%)。

一、增值稅如何計算?

標(biāo)的地塊系營改增前取得，營改增后轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)“三、其他政策(二)納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅?！钡囊?guī)定，轉(zhuǎn)讓方可以選擇適用簡易計稅方法，計算應(yīng)繳納增值稅(726-500)/(1+5%)*5%=10.76萬元。應(yīng)繳納城建稅及附加10.76*(5%+3%+2%)=1.08萬元。

二、土地增值稅如何計算?

土地增值稅計算的難點在于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)“一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題。營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額?！币蚣{稅人選擇了增值稅簡易計稅方法，計算的增值稅應(yīng)納稅額為10.76萬元，因此，土地增值稅應(yīng)稅收入為726-10.76=715.24萬元?？鄢椖繛槿〉猛恋貎r款525萬元，其中土地出讓金500萬元、耕地占用稅10萬元、契稅15萬元;相關(guān)稅金1.08萬元(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅不得扣除)，扣除項目合計526.08萬元。增值額715.24-526.08=189.16萬元，增值率189.16/526.08=35.96%，應(yīng)繳納土地增值稅189.16*30%=56.75萬元。

三、契稅如何計算?

因納稅人選擇了增值稅簡易計稅方法，開具了增值稅普通發(fā)票，根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)“一、計征契稅的成交價格不含增值稅?！币约皣叶悇?wù)總局公告2016年第70號“適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額?！逼醵惖挠嫸愐罁?jù)有三種爭議，第一種是按普通發(fā)票開具的不含增值稅收入，即726/(1+5%)=691.43萬元，應(yīng)納稅契稅20.74萬元;第二種是按土地增值稅應(yīng)稅收入，即726-10.76=715.24萬元，應(yīng)納契稅21.46萬元;第三種是按轉(zhuǎn)讓合同含增值稅金額，即726萬元，應(yīng)繳納契稅21.78萬元。筆者認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的為2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，且納稅人選擇了增值稅簡易計稅方法并開具了增值稅普通發(fā)票，雙方會計分錄如下：

轉(zhuǎn)讓方——借：銀行存款726萬元

貸：主營業(yè)務(wù)收入715.24萬元

貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅10.06萬元

受讓方——借：無形資產(chǎn)726萬元

貸：銀行存款726萬元

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅計稅依據(jù)的批復(fù)》(財稅〔2007〕162號)規(guī)定，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓的總價款計征契稅，即按照第三種計征契稅21.78萬元。

四、印花稅如何計算?

兩部委下發(fā)的《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)沒有提到印花稅計稅依據(jù)問題。按照國家稅務(wù)總局營改增視頻會口徑，仍按照《印花稅暫行條例》規(guī)定，依據(jù)合同所載金額確定計稅依據(jù)，合同中所載金額和增值稅分開注明的，按不含增值稅的合同金額確定計稅依據(jù)，未分開注明的，以合同所載金額為計稅依據(jù)。雙方轉(zhuǎn)讓合同中所載金額和增值稅未分開注明，且納稅人選擇了增值稅簡易計稅方法并開具了增值稅普通發(fā)票，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以合同所載金額726萬元為計稅依據(jù)，合同雙方應(yīng)分別繳納印花稅0.36萬元。

五、城建稅及教育費附加

隨征城建稅(城市7%、縣城5%、農(nóng)村1%)和教育費附加3%以及地方教育費附加2%.

今年撫順市交土地使用稅稅額是多少?

根據(jù)我國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例，個人或者單位想要使用土地，是需要根據(jù)相關(guān)規(guī)定繳納使用稅的，那么撫順市今年交土地使用稅稅額是多少?

一、征收范圍

(一)市區(qū)：新?lián)帷⑼?、露天地區(qū)和順城區(qū)管轄的設(shè)有街道辦事處、居民委員會的地區(qū)。

(二)縣城：清原縣、新賓縣人民政府所在的鎮(zhèn)(不包括農(nóng)村)。

(三)建制鎮(zhèn)：清原縣的紅透山鎮(zhèn)、斗虎屯鎮(zhèn);新賓縣的南雜木鎮(zhèn)、永陵鎮(zhèn)。

其它新建制鎮(zhèn)暫緩征收。

二、等級與稅額

土地使用稅按土地等級定額征收，不同等級的土地每平方米每年稅額如下：

一級：站前地區(qū)四元;

二級：永安地區(qū)三元;

三級：撫順城、新華、東公園地區(qū)二元五角;

四級：將軍、新?lián)?、福民、糧站、葛布、瓢兒屯、和平、光明地區(qū)二元;

五級：河?xùn)|、永濟路以北、建設(shè)、新民、東洲、老虎臺地區(qū)一元五角;

六級：新屯、萬新、龍鳳、劉山、南花園、阿金溝、高爾山地區(qū)一元;

七級：古城子、五老屯、田屯、演武、工農(nóng)、將軍鐵路以北、葛布新區(qū)、榆林、華山、南陽、平山、新太河、搭連、張甸、章黨、施家溝地區(qū)八角。

縣城每平方米每年稅額一律為一元;建制鎮(zhèn)每平方米每年稅額一律為五角。

每個等級的地段具體界限，以土地管理部門劃定的等級為準(zhǔn)。

職工居民的住宅、宿舍占地，在房租未改革之前不論座落在哪個等級中，每平方米年稅額一律按五角征收。

三、免稅范圍

下列情況免征土地使用稅：

(一)國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的土地;

(二)由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地;

(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地;

(四)市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地;

(五)直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地;

(六)經(jīng)批準(zhǔn)整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅五年至十年。

四、納稅申報

納稅義務(wù)人必須認(rèn)真申報占地數(shù)量，不得隱瞞。凡使用的“永久性占地”，均按土地管理部門簽發(fā)的土地使用證確定的土地數(shù)量申報，每年分別在三、八兩個月份內(nèi)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)報送《城鎮(zhèn)土地使用稅納稅申報表》。報表格式由市稅務(wù)局統(tǒng)一印刷。

五、納稅期限

土地使用稅按年計征，分兩期繳納，上半年的稅款在四月份內(nèi)、下半年的稅款在九月份內(nèi)繳納，納稅期限各為一個月。

六、征收管理

土地使用稅一律由稅務(wù)部門征收，土地管理部門予以協(xié)助，負(fù)責(zé)提供有關(guān)資料。土地使用稅的具體征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》和《遼寧省稅收征收管理實施辦法》的規(guī)定辦理。

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