樓市庫存重返上行通道 償債高峰期到來房企資金鏈迎考

• 2018年11月30日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng)、新浪網(wǎng) 519 28
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  行業(yè)去傳統(tǒng)因子迫在眉睫，房地產(chǎn)咨詢擁抱互聯(lián)網(wǎng)才能轉(zhuǎn)型升級并獲得提升！

  房地產(chǎn)咨詢，主要是應(yīng)投資者、消費(fèi)者和房地產(chǎn)經(jīng)營者（土地、房產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營者）的要求，就投資環(huán)境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項目評估、質(zhì)量鑒定、測量估價、購房手續(xù)、相關(guān)法律等...

償債高峰期到來房企資金鏈迎考。

據(jù)易居研究院發(fā)布的百城住宅庫存報告顯示，截至2018年10月底，100個城市新建商品住宅庫存總量為43719萬平方米，環(huán)比增長0.5%，同比減少2.9%。

“觀察歷史數(shù)據(jù)，2015年1月份以來，全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，雖然中間個別月份有所反彈，但下跌的趨勢不改。而今年9月份庫存規(guī)模明顯增長，屬于首次顯著攀升的態(tài)勢。10月份繼續(xù)保持增長態(tài)勢?？傮w上看，庫存走勢迎來拐點，四季度正步入上行通道?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析。

在供求關(guān)系上，10月，100個城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為4742萬平方米，環(huán)比減少15.4%，同比增長54.6%；新建商品住宅成交量為4511萬平方米，環(huán)比增長3.0%，同比增長11.4%。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，整體來看，10月份市場走勢弱于預(yù)期，雖然供應(yīng)規(guī)模較大，但成交的成色是不足的。

值得注意的是，房地產(chǎn)市場在連續(xù)9個月出現(xiàn)供小于求后，9月份首次出現(xiàn)供大于求態(tài)勢，10月份繼續(xù)維持此態(tài)勢，這意味著房企將重新面臨較大的去庫存壓力。

不過，從趨勢上看，新房存銷比已開始逐漸走出歷史低位水平，即在9個月歷史低位水平上小幅反彈。報告顯示，10月，百城新房存銷比為9.2個月，與9月基本持平。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，從當(dāng)前的情況來看，各大城市的存銷比數(shù)值仍呈現(xiàn)較大差異。數(shù)據(jù)顯示，上述100個城市中，19個城市的存銷比大于16個月，去庫存壓力依然較大；66個城市的存銷比小于12個月，去庫存周期相對偏小。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，全國百城庫存數(shù)據(jù)最近兩個月持續(xù)上漲，說明供給規(guī)模較大，而市場去化效果一般。一方面，庫存增加也使得房企營銷壓力增大，進(jìn)而會更加依賴以價換量的策略；另一方面，庫存規(guī)模增加，一定程度上也解決了當(dāng)前城市庫存不足和缺貨的狀態(tài)，同時也增加了購房者議價的空間。

“11-12月，預(yù)計各地預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏依然會加快，供應(yīng)規(guī)模依然會放量。而市場觀望情緒近期還比較濃厚，市場交易難言明顯反彈，所以住宅庫存規(guī)?；蛴欣^續(xù)攀升的可能。此類庫存走勢將繼續(xù)倒逼房企主動降價，以加快可售項目的去化速度和年度銷售目標(biāo)的完成。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

償債高峰期到來房企資金鏈迎考

時至年末，地產(chǎn)商們開始頻繁發(fā)行海外債來償還舊債。

11月29日，融創(chuàng)中國公告，公司擬額外發(fā)行在2020年到期的4億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為8.625%。這筆票據(jù)將與7月25日發(fā)行的在2020年到期的4億美元、票面利率8.625%的優(yōu)先票據(jù)合并組成單一系列。融創(chuàng)中國稱，擬將額外票據(jù)所得款項凈額主要用于為集團(tuán)現(xiàn)有債務(wù)再融資。

同日，正榮地產(chǎn)公告，公司將發(fā)行10.84億元的資產(chǎn)支持證券，利率7.2%，所得款項預(yù)計會用作償還公司的債務(wù)。

就在兩天前，另一家在香港上市僅4個多月的地產(chǎn)公司弘陽地產(chǎn)27日公告，公司發(fā)行2020年到期的1.8億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率高達(dá)13.5%。預(yù)計所得款項凈額為1.77億美元，公司將用這些資金為現(xiàn)有債務(wù)再融資。但弘陽地產(chǎn)在公告中還提到，公司或許會根據(jù)市場狀況、政府政策變更或其他因素調(diào)整計劃。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年至2023年五年間，地產(chǎn)企業(yè)海外債券到期規(guī)模都在100億美元之上。

進(jìn)入11月以來，有多家地產(chǎn)公司發(fā)布了境內(nèi)境外融資公告。如中國恒大、富力地產(chǎn)、福晟集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)等等。

11月28日，首創(chuàng)置業(yè)獲得批準(zhǔn)，將在中國境內(nèi)公開發(fā)行不超過50億元的公司債券，其中首期發(fā)行的債券總額為不超過25億元，期限3年，但并未公布票面利率。

11月27日，時代中國公告，公司發(fā)行將于2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率10.95%。

11月19日，中國恒大公告，發(fā)行人景程有限公司、恒大地產(chǎn)、天基控股及附屬公司擔(dān)保人就發(fā)行總金額10億美元的增發(fā)2020年票據(jù)與中信銀行（國際）、光銀國際及海通國際訂立購買協(xié)議，該筆票據(jù)的年利率為11%。此前，中國恒大曾在10月31日披露，公司全資附屬公司景程有限公司將發(fā)行總額18億美元的優(yōu)先票據(jù)，最高年利率13.75%，而恒大集團(tuán)董事局主席許家印將認(rèn)購10億美元。

11月19日，福建福晟集團(tuán)有限公司2018年公司債券（第一期）發(fā)行完成，發(fā)行總額10億元，票面利率7.90%，期限3年。

11月6日，龍湖集團(tuán)宣布，向境內(nèi)合資格投資者公開發(fā)行2018年第二期公司債券，發(fā)行規(guī)模20億元，債券面值利率為4.8%，期限5年。

11月5日，富力地產(chǎn)披露，公司發(fā)行不超過805591836股新H股， 面值為0.25元/股，即發(fā)行的新H股總面值約2.01億元。若以5日的收盤價12.14港元計算，富力地產(chǎn)將融資97.79億港元。

有分析人士表示，2015年和2016年的融資環(huán)境較為寬松，當(dāng)時一堆房企搶著發(fā)債，這批債券大多都會在2018年和2019年到期。上述人士稱，“現(xiàn)在的融資環(huán)境對于房企的資金鏈承壓度是一個考驗，在目前的條件下，要求開發(fā)商要加快回款速度增強(qiáng)自身造血能力，保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定，降低資金風(fēng)險。”

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