土地使用權(quán)登記所需材料是什么?合同效力認(rèn)定是怎樣的?

• 2018年12月3日 WangYu來源：土流網(wǎng) 1047 66
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  農(nóng)業(yè)化肥行業(yè)競爭形勢嚴(yán)峻，合理布局才能立于不敗，否則將被淘汰！

  目前我國農(nóng)業(yè)資源環(huán)境遭受著外源性污染和內(nèi)源性污染的雙重壓力，已成為制約農(nóng)業(yè)綠色生態(tài)發(fā)展的瓶頸約束。種植業(yè)的作物秸稈與養(yǎng)殖業(yè)畜禽糞經(jīng)生物發(fā)酵肥料化應(yīng)用不僅可以保護環(huán)境，而且可以將農(nóng)作...

中國的土地儲備制度來源于我國香港，采用政府取得“生地”(即未完成拆遷、水電氣暖等基礎(chǔ)設(shè)施的土地)，經(jīng)由整理達到“熟地”標(biāo)準(zhǔn)(土地平整、水電氣暖齊全)，進入待出讓狀態(tài)的開發(fā)模式。那么根據(jù)《土地儲備管理辦法》，儲備的國有土地使用權(quán)登記所需材料是什么?

儲備的國有土地使用權(quán)登記所需材料是什么?

中國的土地儲備制度來源于我國香港，采用政府取得“生地”(即未完成拆遷、水電氣暖等基礎(chǔ)設(shè)施的土地)，經(jīng)由整理達到“熟地”標(biāo)準(zhǔn)(土地平整、水電氣暖齊全)，進入待出讓狀態(tài)的開發(fā)模式。那么根據(jù)《土地儲備管理辦法》，儲備的國有土地使用權(quán)登記所需材料是什么?

一、哪些土地可以納入儲備用地?

儲備土地必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。存在污染、文物遺存、礦產(chǎn)壓覆、洪澇隱患、地質(zhì)災(zāi)害風(fēng)險等情況的土地，在按照有關(guān)規(guī)定由相關(guān)單位完成核查、評估和治理之前，不得入庫儲備。

下列土地可以納入儲備范圍：

1.依法收回的國有土地;

2.收購的土地;

3.行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地;

4.已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收批準(zhǔn)手續(xù)并完成征收的土地;

5.其他依法取得的土地。

入庫儲備土地必須是產(chǎn)權(quán)清晰的土地。土地儲備機構(gòu)應(yīng)對土地取得方式及程序的合規(guī)性、經(jīng)濟補償、土地權(quán)利(包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán))等情況進行審核，不得為了收儲而強制征收土地。對于取得方式及程序不合規(guī)、補償不到位、土地權(quán)屬不清晰、應(yīng)辦理相關(guān)不動產(chǎn)登記手續(xù)而尚未辦理的土地，不得入庫儲備。

二、儲備的國有土地使用權(quán)登記所需材料是什么?

1、《國有土地使用權(quán)收回(購)情況調(diào)查表》2份;

2、《國有土地使用證》原件、復(fù)印件或土地權(quán)屬來源證明(加蓋單位公章)4份;

3、《房屋產(chǎn)權(quán)證》或建(構(gòu))筑物權(quán)屬、權(quán)利的合法憑證(加蓋單位公章)4份;

4、單位營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、法定代表人資格證明書和身份證等復(fù)印件;委托辦理的，需出具法定代表人授權(quán)委托書及受委托人身份證復(fù)印件(加蓋單位公章)4份;

5、單位開戶銀行及賬號(加蓋單位公章)4份;

6、其他需要提交的資料。

儲備土地使用權(quán)雖然不是嚴(yán)格意義上的物權(quán)，其權(quán)能、權(quán)利內(nèi)容等都不確定，但是實踐中存在登記的客觀需要。與其他土地權(quán)利登記之確權(quán)公示目的不同，儲備土地使用權(quán)登記的最主要的目的就是為了抵押貸款。根據(jù)《土地儲備管理辦法》(以下簡稱《辦法》)第二十五條和《關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》(銀發(fā)〔2008〕214號)的規(guī)定，土地儲備貸款采取抵押方式的，必須具有合法的土地使用證，因此有的地方出臺的關(guān)于儲備土地登記的文件明確發(fā)文目的是為了“規(guī)范土地儲備機構(gòu)抵押貸款行為”。實踐中，如果不是為了抵押貸款的需要，土地儲備機構(gòu)不會主動申請登記，土地登記機構(gòu)也不會啟動登記程序。

以土地使用權(quán)出資的合同效力認(rèn)定是怎樣的?

在實際操作中存在通過土地使用權(quán)作為資本參與合作開發(fā)，那么這個過程中以土地使用權(quán)出資的合同效力認(rèn)定是怎樣的?

首先，本文所探討的以土地使用權(quán)作為出資的合作開發(fā)合同，指國有土地使用權(quán)人與其他經(jīng)濟主體之間訂立的，以國有土地使用權(quán)作為己方出資的部份或全部，共享利潤，共同參與經(jīng)營，共擔(dān)風(fēng)險的協(xié)議。以集體土地使用權(quán)作為出資的合作開發(fā)合同，由于相關(guān)法律法規(guī)尚不完善，暫不在本文探討之列。

《中華人民共和國公司法》第二十七條規(guī)定：股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資;但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產(chǎn)除外?！吨腥A人民共和國土地管理法》第二條：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。”

由此可得，雖然在我國城市土地所有權(quán)是歸屬國有的，但是國有土地使用權(quán)卻是可以與所有權(quán)分離并單獨加以利用的。國有土地使用權(quán)是股東出資的法定形式之一。

實踐中，以國有土地使用權(quán)作為出資的合同也非常普遍，尤其是對于國有企業(yè)和外商投資企業(yè)。國企改革中，許多國企通過招商引資的方式與其他企業(yè)合作以壯大發(fā)展自己，這些國有企業(yè)最重要的財產(chǎn)就是土地，因此，在合作中，國有土地使用權(quán)是國企最常見的出資形式之一。

同樣，在中外合作企業(yè)中，外方以資金、技術(shù)入股，中方以國有土地使用權(quán)入股的形式也非常常見?！吨型夂腺Y經(jīng)營企業(yè)法》中表述的場地使用權(quán)，也屬于有一定期限的國有土地使用權(quán)。

以土地使用權(quán)出資房地產(chǎn)為例：

主要有以下四種情況：

(1)當(dāng)事人一方以土地使用權(quán)和部分資金作為出資，另一方則以部分資金作為出資;

(2)當(dāng)事人一方以土地使用權(quán)和資金作為出資，另一方則以土地使用權(quán)作為出資;

(3)當(dāng)事人一方以土地使用權(quán)和部分資金作為出資，另一方也以土地使用權(quán)和部分資金作為出資。

(4)當(dāng)事人一方以土地使用權(quán)和部分資金作為出資，另一方以非資金形態(tài)的實物(如建筑材料)或勞務(wù)作為出資。實踐中以第(1)種情形為常見，第(2)、(3)種情形偶見于相鄰地塊的土地使用權(quán)人作為合作當(dāng)事人的情形;第(4)種情形偶見于工程項目的材料供應(yīng)商、施工承包商與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為合作當(dāng)事人的情形，是在開發(fā)企業(yè)拖欠工程款、材料款的情況下。

高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2005]5號)中表示，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供土地使用權(quán)、資金等作為共同出資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。由此可知，合作方共同出資、共享利潤和共擔(dān)風(fēng)險是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同應(yīng)當(dāng)具備三大法律特征。其中，共擔(dān)風(fēng)險是其具實質(zhì)性的，實踐中，那些名不符實的“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同”的產(chǎn)生的主要原因是有的當(dāng)事人不愿承擔(dān)的房地產(chǎn)開發(fā)過程中的風(fēng)險，也正是因為如此，導(dǎo)致這些合同因不具備合作開發(fā)房地產(chǎn)合同共擔(dān)風(fēng)險的法律特征而被判定為其他性質(zhì)的合同。

《解釋》第24條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù)上述規(guī)定，認(rèn)定名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的條件是提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人(下稱土地方)不擔(dān)風(fēng)險只收取固定利益，實際上就是不具備合作開發(fā)房地產(chǎn)合同共擔(dān)風(fēng)險的法律特征。由于在實踐中不擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的一方通常并非是開發(fā)經(jīng)營的決策方，《解釋》24條并未將土地方是否參與項目開發(fā)經(jīng)營作為認(rèn)定的條件之一?！笆杖」潭ɡ妗敝械睦鎽?yīng)包括房產(chǎn)和貨幣，即無論約定分得固定數(shù)量房產(chǎn)還是貨幣，均應(yīng)理解為收取了固定利益。

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