2019年樓市“穩(wěn)定”為主 沒有大跌 沒有崩盤

• 2018年12月11日 WangYu來源：土流網(wǎng) 827 50
• 繁體

• 

  金融監(jiān)管趨嚴(yán)，融資環(huán)境寬中帶緊，房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)有效投資？

  隨著房地產(chǎn)策劃代理行業(yè)競爭的不斷加劇，大型企業(yè)間并購整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國內(nèi)外優(yōu)秀的房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)愈來愈重視對行業(yè)市場的分析研究，特別是對當(dāng)前市場環(huán)境和客戶需求趨勢變化的深...

2018年樓市依然是明顯的“調(diào)控年”，樓市調(diào)控延續(xù)了2017年的基調(diào)，重視長效機(jī)制，構(gòu)建房產(chǎn)分類階梯式消費(fèi)，解決高房價(jià)和庫存區(qū)域間不平衡發(fā)展的問題。同時(shí)注重邊調(diào)邊打，在調(diào)控的同時(shí)重點(diǎn)打擊樓市亂象，既抓典型又嚴(yán)監(jiān)管。

2019年樓市“穩(wěn)定”為主，呈現(xiàn)五大趨勢!

2018年樓市依然是明顯的“調(diào)控年”，樓市調(diào)控延續(xù)了2017年的基調(diào)，重視長效機(jī)制，構(gòu)建房產(chǎn)分類階梯式消費(fèi)，解決高房價(jià)和庫存區(qū)域間不平衡發(fā)展的問題。同時(shí)注重邊調(diào)邊打，在調(diào)控的同時(shí)重點(diǎn)打擊樓市亂象，既抓典型又嚴(yán)監(jiān)管。而房價(jià)則在上下半年呈現(xiàn)涇渭分明格局，7月份中央政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”的口號，這成為2018年樓市降溫的一個(gè)“分水嶺”，在剝離投機(jī)屬性之后，住宅的居住屬性被充分強(qiáng)化，住宅也正由商品化住宅為主的市場向商品房、租賃住宅和保障性住宅三位一體的三元化方向升級。

2018年10月份，購房者信心指數(shù)環(huán)比下降4.2%，同比下降12.9%，為2017年1月份以來最低點(diǎn)，直接反映了購房者市場預(yù)期轉(zhuǎn)變趨勢。同樣2018年10月份，經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)環(huán)比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月份以來最低點(diǎn)，經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)的下降，則更能體現(xiàn)出樓市的實(shí)質(zhì)性降溫。

2019年的房地產(chǎn)市場要用一個(gè)字來形容就是“穩(wěn)”：地價(jià)穩(wěn)、房價(jià)穩(wěn)、預(yù)期也相對穩(wěn)定，在整體趨穩(wěn)的形勢下，還將呈現(xiàn)五大明顯趨勢：

其一，樓市調(diào)控長短結(jié)合的節(jié)奏不變，長效機(jī)制更深入。著眼于優(yōu)化與房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)發(fā)展相匹配的頂層設(shè)計(jì)，不但表現(xiàn)在住房發(fā)展規(guī)劃落實(shí)，住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)控，更是在住房租賃市場以及差別化住房信貸、稅收政策上得到體現(xiàn)。而在落實(shí)長效機(jī)制的基礎(chǔ)上，短期調(diào)控力度依然從嚴(yán)，針對需求端限購不會(huì)放松，但針對首套房支持性政策或?qū)?qiáng)化，針對改善型需求限制政策有望出現(xiàn)松動(dòng)，總體依然會(huì)體現(xiàn)“房住不炒”，即在打擊炒房的同時(shí)更注重對剛需人群的保障。

其二，城市分化加劇，不同城市間的市場變化將呈現(xiàn)明顯差異。一線城市價(jià)穩(wěn)量降，2019年一線城市的降溫更多將體現(xiàn)在成交量減少，尤其是二手房成交量將可能長期持續(xù)在一定較低水平，但成交價(jià)格繼續(xù)下探的空間有限。二線城市中的部分熱點(diǎn)城市降溫可能加速，不排除部分樓市房價(jià)出現(xiàn)較為明顯的波動(dòng)，而更多二線城市的將呈現(xiàn)緩慢降溫趨勢。三線、四線城市的分化將在2019年表現(xiàn)尤為明顯，值得關(guān)注的是，已完成“去庫存”的城市，在因城施策的指引下會(huì)對樓市采取一定的調(diào)控措施，成交量也將迎來進(jìn)一步下降。

其三，商品房整體銷量見頂，但房企規(guī)模化仍將持續(xù)。2019年商品房市場的成交量接近頂點(diǎn)，甚至商品房成交量會(huì)微低于2018年，但房企的競爭卻更為激烈，龍頭房企規(guī)?；哪_步有所放慢，但中型房企之間的競爭將出現(xiàn)“白熱化”。一方面部分房企將重心重新調(diào)整回一線、二線城市，例如綠地、陽光城、中梁地產(chǎn)品牌房企已經(jīng)從2018年開始加大在一線、二線城市的布局，而另一方面，部分房企依然堅(jiān)定看好三線、四線城市甚至加大在三線、四線城市的布局力度，努力抓住三線、四線城市的去庫存政策的最后紅利期，期望繼續(xù)維持高周轉(zhuǎn)方式快速拿地、銷售，以期實(shí)現(xiàn)企業(yè)短期業(yè)績的快速提升。

其四，融資難依然是擺在眾多房企面前的重要困難，不同陣營房企融資難度差別會(huì)更為明顯拉大。大中型品牌房企的日子會(huì)相對好過一些，金融機(jī)構(gòu)未來依然會(huì)優(yōu)先考慮地產(chǎn)50強(qiáng)、地方龍頭;中小型房企則愈加難過，不但要面臨融資難，還要承受不斷提高的融資成本壓力。但如何面對償債高峰，不斷擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)加速銷售資金回流則是各類房企都必須面對的重要問題。持續(xù)融資強(qiáng)壓下，2019年企業(yè)之間的并購、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓更為普遍。中小型房企融資狀態(tài)非常不樂觀，更多小型房企由于資金壓力，會(huì)不得不選擇與中大型房企合作開發(fā)，或者被并購。同時(shí)，中大型品牌房企手中的項(xiàng)目受開發(fā)進(jìn)度、公司短期發(fā)展戰(zhàn)略等影響，也有可能需要在短期內(nèi)進(jìn)行相應(yīng)地優(yōu)化和盤整，因此轉(zhuǎn)讓、合作等現(xiàn)象也會(huì)明顯增多。

其五，租賃行業(yè)將迎來“管控年”，2019年長租公寓仍然是眾多企業(yè)覬覦的市場，更多中小房企也將加入到租賃市場的競爭之中。在租賃市場快速增長之下，2019年將強(qiáng)化租賃行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展，對租賃運(yùn)營方的監(jiān)管將加強(qiáng)。尤其會(huì)加強(qiáng)對于資金的監(jiān)管，包括對“租金貸”等金融產(chǎn)品的監(jiān)管，各地將進(jìn)一步出臺(tái)相應(yīng)的管理細(xì)則以保障承租人和房產(chǎn)出租方的資金安全。另外對于長租公寓普遍存在的租金收益率低、成本回收期長的問題，還將會(huì)給予了更多的金融政策支持。

2019年，中國樓市拐點(diǎn)到了嗎?

2018年，樓市許多地方微有涼意。

50個(gè)城市11月新建商品住宅成交2338萬平方米，同比下降13%，自今年3月以來，已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月同比下滑。

以往，一線城市打噴嚏，三四線城市感冒。今年四座一線城市寒意陣陣，三四線城市有點(diǎn)呆。

11月份，廣州一手房網(wǎng)簽成交面積同比下降四成，二手房成交面積同比下降五成，深圳新房成交量同比下跌22%，上海新房成交量同比下滑13.9%，北京新房和二手房成交量分別下滑14.3%和12.5%。

房企開始謹(jǐn)慎拿地，11月份只拿68塊地，金額626億元，創(chuàng)年內(nèi)新低，同比下降超64%，環(huán)比下降近40%，萬科、碧桂園、保利等龍頭房企拿地規(guī)模較今年峰值腰斬。

頭疼的是，香港地區(qū)的樓市也冷了，房價(jià)下跌、土地流拍、違約案例大增。11月份住宅成交量和成交額同比腰斬，中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL從高點(diǎn)至今下跌4.55%，創(chuàng)2016年4月份以來最大跌幅。這種現(xiàn)象難免讓人想起它的某一些歷史。

2019年，中國樓市會(huì)怎么走?

穩(wěn)!總杠桿沒到頂

“沒有杠桿就沒有泡沫”，這句話有一定道理。

無論哪種資產(chǎn)，杠桿都很重要，還記得2015年的股市么?跟樓市相比，股市的杠桿就是小巫見大巫，樓市泡沫破裂的影響遠(yuǎn)大于股市。

影響短期房價(jià)的因素很多，居民和開發(fā)商融資條件只是其中之一，但是樓市是否出現(xiàn)拐點(diǎn)的影響因素就相對單一，跟杠桿率有很大關(guān)系。

我們樓市的杠桿率達(dá)到臨界值了嗎?2019年，房價(jià)長期拐點(diǎn)到了嗎?

首先，跟美國房地產(chǎn)市場泡沫破裂時(shí)期相比，中國居民杠桿率總體上還處于安全水平。

2008年，美國房地產(chǎn)市場泡沫破裂的時(shí)候，居民杠桿率達(dá)到92%。相比之下，2017年，中國居民總杠桿率才49%。

從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)看，居民家庭總杠桿率不斷攀升，100%不是絕對頂點(diǎn)，有進(jìn)一步上升的可能。退一步講，即便2007年全球金融危機(jī)后，美國等國居民杠桿率有所下滑，但是當(dāng)前的房價(jià)又超過了前期高點(diǎn)。

靜態(tài)來看，中國房地產(chǎn)市場杠桿水平遠(yuǎn)沒有達(dá)到極端水平，離警戒線還有相當(dāng)遠(yuǎn)的距離。

檀香們，注意一個(gè)判斷啊，2019年，中國房地產(chǎn)長期拐點(diǎn)不會(huì)到來。

但是，需要注意的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)是，最近十年，尤其是近兩年，居民杠桿率增速加快。

從1993年到2008年，居民杠桿率從8.3%增長至17.9%，15年僅增長10個(gè)百分點(diǎn);但是從2008年到2017年，居民杠桿率9年增長了31個(gè)百分點(diǎn)，由17.9%增長至49%。

穩(wěn)杠桿是當(dāng)前主邏輯，只要穩(wěn)住杠桿增速，房地產(chǎn)市場短期風(fēng)險(xiǎn)就不會(huì)因杠桿而爆發(fā)。

冷靜!沒有大跌 沒有崩盤

蒙眼狂奔二十年，開發(fā)商被拿出來當(dāng)”出氣筒“。

殘酷的事實(shí)是，對房地產(chǎn)的觀點(diǎn)，還是開發(fā)商的判斷靠譜一點(diǎn)。

2017年，房企為啥瘋狂拿地，2018年房企為啥謹(jǐn)慎?只有了解開發(fā)商的邏輯，才能區(qū)分房企的行為到底是長期的還是短期的。

萬科在做了大量量化分析后，發(fā)現(xiàn)兩個(gè)數(shù)據(jù)，能很好的判斷房價(jià)是否會(huì)下跌和崩盤：居民部門利息保障倍數(shù)和新房名義市值占居民最大購買力比例，分別衡量，家庭部門的儲(chǔ)蓄到底能不能支付利息，以及居民家庭總收入到底能不能消化新建的房子。

數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)居民部門利息保障倍數(shù)高于1.5倍時(shí)，房價(jià)基本不會(huì)大跌。比如，2007年時(shí)美國只有1.46倍，芬蘭1.55倍，西班牙僅0.99倍;日本1989年時(shí)是1.49倍;1997年，臺(tái)灣是3.4倍，香港是1.23，芬蘭是0.73倍。

我們這里是多少呢?8.1!遠(yuǎn)高于1.5的臨界值。

按照當(dāng)前信貸增速估計(jì)，至少到2025年，房價(jià)大趨勢不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。

居民利息保障倍數(shù)達(dá)到臨界值，房地產(chǎn)市場泡沫破裂，同時(shí)出現(xiàn)另一個(gè)現(xiàn)象，新房名義市值占居民最大購買力比例通常高于80%。

現(xiàn)在我們的這個(gè)指標(biāo)才46%，遠(yuǎn)低于60%的下跌線，更低于80%的崩盤線，按歷史平均數(shù)據(jù)估計(jì)，至少到2025年是安全的。

無論是杠桿率、居民利息保障倍數(shù)，還是新房名義市值占居民最大購買力比例，中國樓市到2019年房價(jià)長期拐點(diǎn)不會(huì)出現(xiàn)。

不作死就不會(huì)死?!

炒股的人都知道，基本面是一回事，股價(jià)是另一回事，尤其是短期價(jià)格。

樓市也一樣。如果把人口、房價(jià)收入比、租金回報(bào)率、空置率等看作樓市的基本面，大多數(shù)國家的房地產(chǎn)長期存在“泡沫”，尤其是在工業(yè)化或城鎮(zhèn)化早期。

最主要的原因就是，貨幣政策寬松，利率走低，金融自由化，經(jīng)濟(jì)高增長，投資和投機(jī)盛行。

房地產(chǎn)泡沫的原因很多，但是泡沫破裂原因就簡單很多，“不作死就不會(huì)死”，基本都是收緊貨幣，利率上升。

比如，1989年，日本連續(xù)加息5次，限制開發(fā)商貸款，并打擊土地投機(jī)，然后1991年房地產(chǎn)泡沫破裂。1995年美聯(lián)儲(chǔ)基準(zhǔn)利率又3.25%調(diào)升至6%，國際資本開始回流美國，兩年后，1997年東南亞匯率崩盤，隨后股市和樓市崩盤。2006年，美聯(lián)儲(chǔ)加息17次，基準(zhǔn)利率由1%上調(diào)至5.25%，兩年后，2007年次貸違約飆升，2008年次貸危機(jī)爆發(fā)。

現(xiàn)在，到了美聯(lián)儲(chǔ)加息周期尾端，市場風(fēng)險(xiǎn)正在慢慢放大，這是客觀存在的外部風(fēng)險(xiǎn)。

好消息是，中國不是當(dāng)年的東南亞，外儲(chǔ)規(guī)模龐大和資本外流漏洞基本被堵。況且，中國內(nèi)部政策已經(jīng)調(diào)整，不會(huì)盲目跟隨美聯(lián)儲(chǔ)收緊政策，由去杠桿變?yōu)榉€(wěn)杠桿，限制性調(diào)控政策急劇下降，開發(fā)商融資也開了口子，政策調(diào)控又到了十字路口。

樓市短期看政策。2019年，樓市調(diào)控政策不會(huì)全面放松，千城千策將是明年政策調(diào)控的特征，這也意味著房價(jià)不會(huì)形成一致下跌預(yù)期，更不會(huì)失控。

如果黑天鵝出現(xiàn)，中國樓市會(huì)受影響，但危機(jī)不會(huì)從內(nèi)部爆發(fā)。

一二線穩(wěn)定 三四線風(fēng)險(xiǎn)大

2019年，中國樓市沒有到長期拐點(diǎn)，上半年可能會(huì)延續(xù)2018年的壓力，因?yàn)榍С乔Р?，下半年壓力有望緩解?/p>

無論是量還是價(jià)，都是樓市政策調(diào)控的結(jié)果，效果出現(xiàn)的順序不同，一般都是“量在價(jià)先”，全國銷量領(lǐng)先房價(jià)三至四個(gè)季度。

本輪調(diào)控，從2016年下半年開始，一二線到三四線依次收緊，局部出現(xiàn)房價(jià)下跌現(xiàn)象。2018年下半年，房貸等政策松動(dòng)，預(yù)計(jì)明年下半年房價(jià)下行壓力有望緩解。

最先企穩(wěn)的，將會(huì)是一二線城市。因?yàn)樾枨蟠嬖冢呱晕⒁凰蓜?dòng)，量價(jià)企穩(wěn)。

危險(xiǎn)的是，三四線城市，風(fēng)險(xiǎn)來源就是，棚改貨幣化退潮。

這一輪，三四線城市崛起靠棚改貨幣化政策，基本面支撐力不夠。棚改貨幣化政策是否延續(xù)，直接關(guān)系到三四線城市的房價(jià)。

2019年，棚改貨幣化收緊趨勢很清晰，棚改貨幣化目標(biāo)接近完成，政策文件也出來了。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道稱，在2019年的棚改計(jì)劃中，購買棚改服務(wù)模式將被取消;對于新開工的棚改項(xiàng)目，不得以政府購買服務(wù)的名義變相舉債或?qū)嵤┙ㄔO(shè)工程，而是要求以發(fā)行地方政府債券方式(棚改專項(xiàng)債)為主進(jìn)行融資。

翻譯成白話，棚改貨幣化資金來自央行的PSL，可以無限供應(yīng)，但是棚改專項(xiàng)債券額度明確管控，不是想發(fā)就發(fā)的，三四線樓市風(fēng)險(xiǎn)加大。

2019年，拐點(diǎn)沒到，千城千策，房價(jià)不會(huì)大跌;房住不炒，不會(huì)暴漲。唯一值得擔(dān)心的是，暴漲過后，三四線城市怎么過冬?!

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡