一線城市進(jìn)入拍地?zé)岢?廣州北京大筆攬金

• 2018年12月11日 WangYu來源：土流網(wǎng) 588 33
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  經(jīng)濟(jì)數(shù)字化趨勢(shì)突出，房地產(chǎn)策劃代理行業(yè)如何借力發(fā)力，企業(yè)如何邁出更大一步？

  隨著房地產(chǎn)策劃代理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，大型企業(yè)間并購(gòu)整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)愈來愈重視對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的分析研究，特別是對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境和客戶需求趨勢(shì)變化的深...

繼上周單日成交12宗土地掀起熱潮之后，北京土地市場(chǎng)12月熱度不減。今年12月4日，兩宗位于順義的住宅用地出讓，分別被華潤(rùn)和新城拿下，總成交金額為32.15億元。截至12月4日，12月北京土地市場(chǎng)還有9宗土地掛牌出讓。

12月北京土地首拍攬金32.15億

華潤(rùn)落子順義新城殺入北京

繼上周單日成交12宗土地掀起熱潮之后，北京土地市場(chǎng)12月熱度不減。今年12月4日，兩宗位于順義的住宅用地出讓，分別被華潤(rùn)和新城拿下，總成交金額為32.15億元。截至12月4日，12月北京土地市場(chǎng)還有9宗土地掛牌出讓。

兩宗土地低溢價(jià)成交

據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)的公開信息顯示，今年12月5日，北京出讓的兩宗土地，一塊是順義區(qū)順義新城第13街區(qū)SY00-0013-6008、SY00-0013-6009地塊R2二類居住用地、A33基礎(chǔ)教育用地，規(guī)劃建筑面積為42028平方米，起始價(jià)7.6億元。此次出讓土地中商品住房銷售均價(jià)不超過43467元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過45640元/平方米，執(zhí)行“70/90”政策。

另一塊土地是順義區(qū)順義新城第13街區(qū)SY00-0013-6022等地塊R2二類居住用地、A61機(jī)構(gòu)養(yǎng)老用地、A33基礎(chǔ)教育用地，規(guī)劃建筑面積為104180平方米，起始價(jià)19億元。此次出讓土地中商品住房銷售均價(jià)不超過43467元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過45640元/平方米，執(zhí)行“70/90”政策。

最終，這兩宗土地均是低溢價(jià)成交。其中，順義區(qū)順義新城第13街區(qū)SY00-0013-6008、SY00-0013-6009地塊R2二類居住用地、A33基礎(chǔ)教育用地，經(jīng)過20多輪房企廝殺，被北京華潤(rùn)置商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司以8.85億元拿下。

而順義區(qū)順義新城第13街區(qū)SY00-0013-6022等地塊R2二類居住用地、A61機(jī)構(gòu)養(yǎng)老用地、A33基礎(chǔ)教育用地，經(jīng)過40多輪房企廝殺，被北京新城金郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以23.3億元摘得。

新城殺入北京

值得一提的是，此次新城在北京拿地，尚屬首次。

“新城進(jìn)入北京拿地，其品牌戰(zhàn)略意義重大。這意味著新城成為全國(guó)性房企了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析說，新城此次拿下的土地屬于限競(jìng)房，執(zhí)行“70/90”政策。未來北京新房市場(chǎng)上90平方米的項(xiàng)目比較多，此類項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，新城面臨較大的挑戰(zhàn)。

張大偉認(rèn)為，近兩年來，北京土地大量供應(yīng)，逐漸形成了新房房源，增加了新房的供應(yīng)量，特別是限競(jìng)房的供應(yīng)量。在當(dāng)下北京市場(chǎng)處于調(diào)整中，不論是二手住宅、新建住宅的成交量均有所下調(diào)。部分購(gòu)房者開始陷入觀望。后期大量限競(jìng)房扎堆入市的區(qū)域，將會(huì)出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，此類區(qū)域的限競(jìng)房去化難度將會(huì)逐漸加大。

12月廣州迎來“拍地潮”多板塊格局生變

進(jìn)入年尾，12月的廣州迎來一波集中供地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，12月廣州共有23宗商住、商務(wù)用地出讓，除了海珠、越秀，其他9區(qū)均有地塊出讓，總出讓面積超224萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)超542億。老城荔灣區(qū)、華南板塊、鳳凰路地塊、金融城……多個(gè)熱門區(qū)域統(tǒng)統(tǒng)趕來供貨。

12月3日，廣州12月首輪土拍，廣州公共資源交易中心成功出讓三宗地塊，其中兩宗宅地分別位于黃埔開發(fā)區(qū)、黃埔長(zhǎng)嶺居，一宗工業(yè)地則位于番禺區(qū)，總出讓面積達(dá)32.94萬(wàn)平方米，成交總價(jià)約42.5億元。其中，長(zhǎng)嶺居地塊被北京盛世廣業(yè)投資管理有限公司(五礦)底價(jià)奪得，這也使得扎堆長(zhǎng)嶺居的品牌房企數(shù)量達(dá)到了11家。對(duì)于該板塊而言，“大鱷”集中或?qū)砀窬值男伦兓?/p>

近5年供地新高峰

按照廣州市今年公布的供地計(jì)劃，上半年供地量有限的情況下，若要達(dá)成全年供地計(jì)劃目標(biāo)，下半年需要公開掛牌宅地280萬(wàn)平方米。上半年4-5月，廣州接連發(fā)布《廣州2018建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》《2018年供地藍(lán)皮書》兩部重磅文件，其中紛紛指向“每年475萬(wàn)平方米”的供應(yīng)目標(biāo)。剔除涵蓋在內(nèi)的舊改部分，假如要達(dá)到這一供地目標(biāo)，全年公開招拍掛供地需要達(dá)到369萬(wàn)平方米。

實(shí)際上，在11月的時(shí)候，廣州供地量就已超越去年全年水平。若是算上12月的供地量，廣州全年供地將超過576萬(wàn)平方米。因此，從近5年商住地供應(yīng)情況來看，今年也成為廣州近年供地“新高峰”。

具體來看，12月將迎來廣州年內(nèi)最后亦是最集中的一波土拍潮，22宗合計(jì)223萬(wàn)平方米商住商服用地將陸續(xù)出讓，總起拍金額高達(dá)540億。其中包括三元里大道地塊(起拍樓面價(jià)26452元/平方米)、番禺安美塑料廠地塊(19900元/平方米)等高起拍價(jià)地塊以及荔灣西灣路、黃埔長(zhǎng)嶺居、南沙金洲NJY-15等區(qū)位條件較佳的用地。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，供地增加將緩解部分區(qū)域一手“無貨可供”的尷尬情況，未來1-3年購(gòu)房選擇空間將擴(kuò)大，利于廣州房地產(chǎn)良性發(fā)展。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，供地量大幅提升有利于支持人口持續(xù)流入，為廣州吸引優(yōu)質(zhì)勞動(dòng)力提供必要的居住保障。

長(zhǎng)嶺居11家品牌房企扎堆

12月3日上午，廣州公共資源交易中心成功出讓三宗地塊，其中兩宗宅地分別位于黃埔開發(fā)區(qū)、黃埔長(zhǎng)嶺居，一宗工業(yè)地則位于番禺區(qū)，總出讓面積達(dá)32.94萬(wàn)平方米，成交總價(jià)約42.5億元。

其中長(zhǎng)嶺居CPPQ-A-3地塊由北京盛世廣業(yè)投資管理有限公司(五礦)底價(jià)奪得，樓面價(jià)13505元/平方米。隧道口SDK-A2-2地塊經(jīng)過15輪競(jìng)拍后，最終被綠地和廣州永龍建設(shè)投資有限公司聯(lián)合奪得，成交樓面價(jià)15462元/平方米。廣州廣汽商貿(mào)物流有限公司底價(jià)拿下化龍鎮(zhèn)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園二期E2地塊這宗工業(yè)用地，成交總價(jià)22425萬(wàn)元。

長(zhǎng)嶺居的CPPQ-A-3地塊，起拍總價(jià)為22.47億元，總用地面積7.18萬(wàn)平方米，成交樓面價(jià)約為12867元/平方米。該地塊采用“限地價(jià)+競(jìng)配建人才公寓+競(jìng)自持+搖號(hào)”的方式出讓，若扣除無償交予政府的5%計(jì)容建筑面積，折合樓面價(jià)約為13505元/平方米。

近年來，長(zhǎng)嶺居板塊土地供應(yīng)量逐年減少。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，自2017年以來，長(zhǎng)嶺居板塊僅成交了5宗宅地，平均溢價(jià)率為10.72%，受“限地價(jià)+競(jìng)配建”的土拍模式影響，長(zhǎng)嶺居板塊最高溢價(jià)率僅達(dá)45%。

值得一提的是，溢價(jià)率最高的YH-A4-3地塊為廣州首批采用“競(jìng)配建+競(jìng)自持+搖號(hào)”競(jìng)拍方式出讓的地塊，當(dāng)時(shí)萬(wàn)科以900平方米的最高限制配建+55%自持成功拿下。不過隨著地塊的競(jìng)拍條件不斷升級(jí)，拿地成本不斷提高，開發(fā)商拿地也更趨理性。

目前，碧桂園、萬(wàn)科、中冶、實(shí)地等實(shí)力房企已率先落子、布局長(zhǎng)嶺居板塊，一手住宅除中冶逸璟臺(tái)在售別墅報(bào)價(jià)為6.5萬(wàn)/平方米之外，其余大部分樓盤售價(jià)在2.2萬(wàn)-2.9萬(wàn)/平方米之間，居住氛圍已逐步培養(yǎng)、形成，待到有軌電車規(guī)劃正式落地后，長(zhǎng)嶺居板塊含金量將進(jìn)一步提高。

此番五礦拿下長(zhǎng)嶺居新地塊，使得該板塊聚集的品牌房企數(shù)量達(dá)到11家之多。

新地出讓改寫板塊格局

從2013年首個(gè)項(xiàng)目入市，到目前長(zhǎng)嶺居已有不少項(xiàng)目售罄或收樓，而隨著近年土地出讓的節(jié)奏，新盤也陸續(xù)接上，整個(gè)長(zhǎng)嶺居板塊在各項(xiàng)利好之下，樓價(jià)也今非昔比。

最初，長(zhǎng)嶺居板塊以剛需盤作為重頭戲，新入市的樓盤已經(jīng)悄悄起了新變化，板塊產(chǎn)品升級(jí)的趨勢(shì)越來越明顯。今年出讓的天健、五礦地塊均位于更靠近廣州市區(qū)的長(zhǎng)嶺居西部，而西區(qū)有地鐵、有軌電車等配套加持，樓盤定位高端化的可能性不小。

長(zhǎng)嶺居配套不斷升級(jí)，今年還開工建設(shè)的有軌電車1號(hào)線，預(yù)計(jì)2020年開通后可無縫對(duì)接地鐵6號(hào)線、7號(hào)線、21號(hào)線和23號(hào)線(規(guī)劃)。教育資源方面，北師大廣州實(shí)驗(yàn)學(xué)校、鐵英學(xué)校、市二中、愛莎國(guó)際學(xué)校等國(guó)內(nèi)、國(guó)際名校扎堆。而按照規(guī)劃，長(zhǎng)嶺居將涵蓋13所小學(xué)、4所初中、3所完全中學(xué)及國(guó)際學(xué)校等。

從地塊出讓情況來看，以今年的天健和五礦地塊為例，兩宗地除了規(guī)劃為二類居住用地，還要求作公園綠地;另外，兩大項(xiàng)目均要求配建學(xué)校、商業(yè)、小區(qū)游園、健身場(chǎng)所等，可以預(yù)見未來社區(qū)配套更趨成熟完善。

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