我國擬修法：非農用地不再“必須國有” 那小產權房能轉正嗎?

• 2018年12月25日 WangYu來源：土流網 1032 65
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其中，刪去了現(xiàn)行土地管理法關于從事非農業(yè)建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定;對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經營性用途，并經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

我國擬修法：非農用地不再“必須國有”，合法集體建設用地可“出讓、出租等”!

12月23日，據(jù)新華社消息，當日提請全國人大常委會審議的土地管理法、城市房地產管理法修正案草案中，出現(xiàn)重大變化。

其中，刪去了現(xiàn)行土地管理法關于從事非農業(yè)建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定;對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經營性用途，并經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

現(xiàn)行城市房地產管理法關于城市規(guī)劃區(qū)內的集體土地必須先征收為國有后才能出讓的規(guī)定，新增加一句“法律另有規(guī)定的除外”，以銜接土地管理法修改，掃清集體經營性建設用地入市的法律障礙。

按照我國相關法規(guī)規(guī)定，集體建設用地需要通過征地等方式，即進行土地“國有化”操作才可以進行出讓。本次修正案草案釋放了較大的空間。

有地產行業(yè)人士指出，“非農建設用地不再必須國有”是對十八屆三中全會決議的落實。十八屆三中全會中決議中曾專有提及：建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。

對于大眾來說，本次土地制度改革是否意味著小產權房是否能“轉正”是最關注的的問題。中原地產首席分析師張大偉表示，由于本次修正案草案調整的部分僅涉及為工商業(yè)經營性用途土地，因此暫時不會影響到住宅市場。本次政策將主要影響一二線尤其是深圳城市的商業(yè)用地供應。

非農用地不再“必須國有”!那小產權房能轉正嗎?看專家怎么說!

12月23日，全國人大常委會審議的土地管理法、城市房地產管理法修正案草案出現(xiàn)重大變化，里面刪去了現(xiàn)行土地管理法關于從事非農業(yè)建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定，那非農用地不再“必須國有”!那小產權房能轉正嗎?

我國非農建設用地將不再“必須國有”!

分析人士指出，本次政策將主要影響一二線尤其是深圳的商業(yè)用地供應，暫時不會影響到住宅市場。

此外，此次政策和小產權房關系不大，小產權房不能轉正。

熱點問題

1、對小產權房會有影響嗎?小產權房會轉正嗎?

專家：小產權房不能轉正。

此次政策對于集體建設用地的概念，明確提到了兩點：

第一，主要是工業(yè)用途和商業(yè)用途，這可以擴展為共有用途、狹義上的商業(yè)用途、辦公用途等，而居住用途沒有提，所以該政策和小產權房關系不大。小產權房的政策依然是嚴厲的。

第二，此類用地強調了經營性用途，所以小產權房也沒有機會轉正。具體城市的調整和當?shù)匦‘a權的政策有關，和此次土地管理法修正沒有關系。

2、是否可以下鄉(xiāng)購買宅基地?

專家：農村宅基地不允許隨便交易。雖然目前政策上提三權分立的概念，但這個概念其實是說此類土地可以流轉而不是轉讓，此類交易是限定在農村土地市場。

非農建設用地將不再“必須國有”

現(xiàn)行城市房地產管理法關于城市規(guī)劃區(qū)內的集體土地必須先征收為國有后才能出讓的規(guī)定，新增加一句“法律另有規(guī)定的除外”，以銜接土地管理法修改，掃清集體經營性建設用地入市的法律障礙。

按照我國相關法規(guī)規(guī)定，集體建設用地需要通過征地等方式，即進行土地“國有化”操作才可以進行出讓。本次修正案草案直接釋放了巨大空間。

張大偉：

暫時不會影響住宅市場

中原地產首席分析師張大偉強調，由于本次修正案草案調整的部分僅涉及為工商業(yè)經營性用途土地，因此暫時不會影響到住宅市場。

本次政策將主要影響一二線尤其是深圳的商業(yè)用地供應。深圳存在大量的城中村，不少是工商業(yè)集體建設用地，在深圳目前土地供應緊張的局面下，大量工商業(yè)集體建設用地產權轉移程序簡化，有望釋放大量相關土地供應。

張大偉指出，非農建設用地，也就是集體土地的所有權、承包權、經營權三權分置是農村改革的一大步，賦予了農民和農村集體的更多權益和收益。本次草案修正案體現(xiàn)的思路也是一脈相承。

他說，過去從事非農業(yè)建設使用土地的必須國有化，也就是必須經過地方政府收儲后，按照用途招拍掛使用。這可以說是過去幾十年，中國房地產市場發(fā)展的土地財政的基礎。地方政府占有了過多的土地收益，而農民與農村集體的土地收益較低。

整體看，這個政策的全面落地是集體土地利用探索的一大步，對全國土地制度的未來加速改革也有巨大意義。這項改革將給廣大農村以及城鄉(xiāng)接合部地區(qū)帶來很大影響。

張大偉建議，農村尤其是靠近城市區(qū)域宅基地的價值肯定越來越高，“現(xiàn)在家里有農村戶口的，盡量別全部轉城市戶口?！?/p>

嚴躍進：

對城中村和城邊村的影響最大

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，類似政策對于一些城中村和城邊村的影響是最大的，尤其是一二線城市和部分三四線城市。類似城市供地市場將快速打開，在增加供地規(guī)模的同時，也有助于推進住房制度的進一步完善。

針對當前政策調整，相關開發(fā)商需要積極籌劃策略，尤其是研究省會城市的用地政策新動向。

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