萬達(dá)集團退出房地產(chǎn)行業(yè)向輕資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型

• 2019年3月27日 ChenJunYi來源：今日頭條 203 5
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近年來，很多人期盼內(nèi)地房價會下跌，不料依然不斷上漲，日前，在萬達(dá)集團剛剛召開的2018年年終總結(jié)大會上，萬達(dá)董事長王健林宣布，萬達(dá)集團將逐漸退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，向文化，服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，成為一家純粹的管理企業(yè)，作為當(dāng)年以房地產(chǎn)打天下的企業(yè)，萬達(dá)這次的操作是看到了內(nèi)

從白手起家到中國首富，王健林絕對是一個獨具眼光的投資者，當(dāng)中國的房地產(chǎn)事業(yè)還有未發(fā)芽時，王健林就攜重金進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過十多年的發(fā)展，可謂是賺的盆滿缽滿。

但是隨著中央調(diào)控的逐漸升溫，再加上各地經(jīng)濟下滑壓力加重，房地產(chǎn)行業(yè)的未來變得愈加撲朔迷離。近年來，很多人期盼內(nèi)地房價會下跌，不料依然不斷上漲，日前，在萬達(dá)集團剛剛召開的2018年年終總結(jié)大會上，萬達(dá)董事長王健林宣布，萬達(dá)集團將逐漸退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，向文化，服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，成為一家純粹的管理企業(yè)，作為當(dāng)年以房地產(chǎn)打天下的企業(yè)，萬達(dá)這次的操作是看到了內(nèi)地的房產(chǎn)泡沫，提早推出，避免賺“最后一元錢”。

萬達(dá)向輕資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，不禁令很多人猜測，難道未來房地產(chǎn)行業(yè)將會有什么大變動嗎?這個問題，其實需要從萬達(dá)集團的角度來具體分析，而不是盲目的猜測。

眾所周知，萬達(dá)集團是依靠房地產(chǎn)行業(yè)起家的，走的是一條住宅地產(chǎn)和商業(yè)相結(jié)合的模式，其實就是大家所熟知的萬達(dá)廣場，每每座萬達(dá)廣場都有其相對的住宅樓部分。起先，每座萬達(dá)廣場住宅樓部分所營收就可以收回整個項目的全部成本，等于萬達(dá)集團凈賺一座萬達(dá)廣場，收回的資金再用于下一個項目的開發(fā)，如此循環(huán)往復(fù)，一座座萬達(dá)廣場開始拔地而起。正是依靠這種循環(huán)的商業(yè)模式，萬達(dá)集團得意在早期迅速擴張，在各大城市生根發(fā)芽，為萬達(dá)集團帶來巨額的租金收入。

眾所周知，萬達(dá)集團是依靠房地產(chǎn)起家的，與恒大、融創(chuàng)這樣的房地產(chǎn)公司不同，萬達(dá)走的是住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合的模式，也就是聲名赫赫的萬達(dá)廣場。每一座萬達(dá)廣場都會帶有部分的住宅樓，早期的時候，萬達(dá)住宅項目的收入，就可以收回整個房產(chǎn)項目的成本，等于萬達(dá)集團凈賺一個萬達(dá)廣場。收回的資金再用于下一個項目的開發(fā)，如此循環(huán)往復(fù)，一座座萬達(dá)廣場開始拔地而起。

正是依靠這樣的商業(yè)模式，萬達(dá)集團在早期得以迅速擴張，萬達(dá)廣場開始遍布各個大中型城市，并且每年還會為萬達(dá)集團帶來可觀的租金收入。

同時，由于前期房地產(chǎn)行業(yè)的上升空間很大，萬達(dá)集團的商業(yè)地產(chǎn)項目迅速升值，公司的估值自然也跟著水漲船高，資產(chǎn)不斷攀升，這就使得萬達(dá)集團的負(fù)債率一直處于一個非常安全的狀態(tài)。

2018年，全國新增萬達(dá)廣場49座，使得目前為止萬達(dá)廣場總數(shù)量達(dá)到280座，龐大的規(guī)模使其在一二線城市覆蓋率相當(dāng)之高，如果萬達(dá)想要繼續(xù)發(fā)展必定需要向三線甚者更小的城市發(fā)展，但是三線城市的消費能力又不足以支撐起萬達(dá)廣場的開資，使其回籠資金速度減慢，債務(wù)風(fēng)險加劇，如果萬達(dá)集團繼續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，不僅收益難以達(dá)到預(yù)期，并且收回投資成本的時間會很長，大量的資金被套，對于萬達(dá)集團來說，顯然不劃算。

而這些城市的消費水平相比一二線城市，要低得多，這也就意味著萬達(dá)廣場在這些城市的收入會有所下降。另一方面，國家近年來對房地產(chǎn)企業(yè)的管控正在日趨嚴(yán)格，土地價格攀升，萬達(dá)住宅項目的收益開始大幅度縮水，難以收回整個房產(chǎn)項目的成本。

如果萬達(dá)集團繼續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，不僅收益難以達(dá)到預(yù)期，并且收回投資成本的時間會很長，大量的資金被套，對于萬達(dá)集團來說，顯然不劃算。再加上目前中國房地產(chǎn)行業(yè)開始處于一個相對平穩(wěn)的時期，萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)項目升值速度，也開始大幅放緩，未來很可能會出現(xiàn)資不抵債的情況。

所以，萬達(dá)集團宣布退出房地產(chǎn)行業(yè)，其實是由于在目前的房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境下，萬達(dá)集團如果繼續(xù)投資房產(chǎn)，未來可能會出現(xiàn)資金風(fēng)險，而與整個房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展形勢，沒有太大的關(guān)聯(lián)。

2018年萬達(dá)集團的四大業(yè)務(wù)板塊中房地產(chǎn)的額收入達(dá)到500多億，可以預(yù)見的未來，此收入還將持續(xù)降低，文化產(chǎn)業(yè)的營收入達(dá)到692億，超越了商業(yè)業(yè)務(wù)營收，第一次成為萬達(dá)集團營收最高的業(yè)務(wù)板塊。

2017年7月，萬達(dá)集團低價賣掉旗下的13個萬達(dá)文旅城和77家酒店，回籠資金達(dá)670億，2018年2萬達(dá)引入新戰(zhàn)略投資商，騰訊、阿里巴巴、京東紛紛入股萬達(dá)，新開的49個萬達(dá)廣場租金收入達(dá)328.8億;待到2018年底，萬達(dá)集團的負(fù)債大幅減少，而海外的負(fù)債更是基本解決算清，轉(zhuǎn)型效果明顯顯著;2019年，萬達(dá)更是開年布局，2月27日，萬達(dá)便宣布將重組萬達(dá)電影，準(zhǔn)備向萬達(dá)投資20名交易對方發(fā)行股份，購買其持有的萬達(dá)95.7%的股權(quán);預(yù)計在2020年，萬達(dá)集團將完全轉(zhuǎn)型為現(xiàn)代服務(wù)型企業(yè)。

隨著萬達(dá)大力發(fā)展酒店、文旅等項目，逐漸將房地產(chǎn)行業(yè)慢慢邊緣化，締造一個影視王國，一直是王健林的夢想，為此，王健林先后收購了美國傳奇影業(yè)和美國第二大院線AMC，進(jìn)行全產(chǎn)業(yè)布局，在今后萬達(dá)電影的發(fā)展中，除了電影萬達(dá)還將引入網(wǎng)絡(luò)游戲和電視，擴展業(yè)務(wù)范圍和產(chǎn)業(yè)鏈，期望實現(xiàn)收益多元化。

需要說明的是，萬達(dá)集團向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，并不意味著公司完全摒棄了重資產(chǎn)，而是在目前巨額負(fù)債的情況下，逐漸減少重資產(chǎn)的投資。就那萬達(dá)廣場來說，2018年商管業(yè)務(wù)的營收也達(dá)到了376億元，萬達(dá)集團怎么會舍得放棄這棵搖錢樹呢?

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