2020商業(yè)物業(yè)?的現(xiàn)狀與未來前景分析

• 2020年8月13日 GuoMeng來源：互聯(lián)網 1190 77
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你知道商業(yè)物業(yè)是什么嗎?對于房主來說，物業(yè)費是很多人關心的話題。所謂商業(yè)物業(yè)是指能同時供眾多零售商和其他商業(yè)服務機構租賃，用于從事各種經營服務活動的大型收益性物業(yè)。

你知道商業(yè)物業(yè)是什么嗎?對于房主來說，物業(yè)費是很多人關心的話題。所謂商業(yè)物業(yè)是指能同時供眾多零售商和其他商業(yè)服務機構租賃，用于從事各種經營服務活動的大型收益性物業(yè)。商業(yè)物業(yè)有兩層含義：一是以各種零售商店(或柜臺、樓面)組合為主，包括其他商業(yè)服務和金融機構在內的建筑群體;二是購物中心的樓層和攤位是專供出租給商人零售商品作為經營收入的物業(yè)?，F(xiàn)代商場百業(yè)陳雜，不僅有多家零售商店、專業(yè)商店，還有各種服務業(yè)、娛樂場所、銀行等。

商業(yè)物業(yè)管理費標準

物業(yè)管理公司物業(yè)管理費收入的高低直接與其收取標準及業(yè)務量大小有關。一般地講，物業(yè)管理費收取標準越高，則物業(yè)管理公司的收入就越高。但是，物業(yè)管理費收取標準一方面要受國家有關政策法規(guī)的制約，不能亂收費;另一方面，物業(yè)管理費收取標準還要受到用戶收入水平高低的限制，也要服從優(yōu)質優(yōu)價的原則，因此，物業(yè)管理費收取標準的確定要遵從一些原則。

一級收費標準：1.00元/月.平方米(已包含稅、費)?；A條件：小區(qū)封閉;有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3‰的物業(yè)管理服務用房;綠化率35%以上(包括水面);綠化、休閑活動中心、場地1500平方米以上;固定活動館所300平方米以上;專用固定停車泊位1個/3戶。

2020商業(yè)物業(yè)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與前景分析

商業(yè)運營管理行業(yè)是商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展到一定階段的產物。商業(yè)地產，即作為商業(yè)用途的地產，區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產和以工業(yè)生產功能為主的工業(yè)地產等，通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式。商業(yè)地產業(yè)態(tài)多樣，主要包括購物中心、百貨商店、超市、專賣店、便利店、寫字樓、酒店、商場等。

我國商業(yè)地產起步較晚，從產生至今大致經歷了以下三個階段：20世紀80年代至20世紀90年代初的產生階段、20世紀90年代至21世紀初的興起階段、21世紀至今的發(fā)展階段。伴隨經濟穩(wěn)定可持續(xù)增長，我國居民消費水平快速提高，社會消費品零售總額迅速增加。新型城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進刺激市場對行業(yè)的需求。商業(yè)物業(yè)面積快速增加推動行業(yè)發(fā)展。近年來，商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展較快。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資總額從2005年的2,040億元增加至2015年14,607億元;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積從2005年4,081萬平方米增加至2016年前三個季度的3352.49萬平方米。2016年我國百強企業(yè)商業(yè)物業(yè)服務費標準7元/㎡/月，2016年我國商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模達到1617.1億元。

未來商業(yè)運營管理行業(yè)將呈現(xiàn)輕資產化、經營規(guī)?；约盎ヂ?lián)網化的發(fā)展趨勢。所謂輕資產化趨勢，即商業(yè)物業(yè)運營管理的運營模式將由當前重開發(fā)、輕運營的重資產運營模式向重運營、輕投資的輕資產模式轉變。所謂經營規(guī)模化，即具有品牌知名度、資源優(yōu)勢和技術優(yōu)勢的企業(yè)逐步并購或淘汰業(yè)內規(guī)模小、專業(yè)水平低的企業(yè)，以提高專業(yè)化程度，降低經營成本。所謂互聯(lián)網化，是指物業(yè)經營者將O2O、大數(shù)據(jù)等互聯(lián)網思維及技術應用于商業(yè)物業(yè)運營管理。充分利用互聯(lián)網的社交屬性、信息傳播與分享屬性、直接交易支付屬性等，使消費者獲得更好、更直接、更豐富的消費體驗。

據(jù)中研普華研究報告《2020年版商業(yè)物業(yè)項目融資商業(yè)計劃書》分析

一、中國商業(yè)物業(yè)行業(yè)發(fā)展歷程

商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的物業(yè)，它包含了購物中心、商業(yè)街、商場、寫字樓、酒店、批發(fā)市場等，商業(yè)物業(yè)大致可分為辦公物業(yè)、酒店物業(yè)、商貿物業(yè)、娛樂休閑物業(yè)等。以下為商業(yè)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析。

目前，商業(yè)物業(yè)有兩種說法，即廣義和狹義之分。廣義的商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的物業(yè)，它包含了購物中心、商業(yè)街、商場、寫字樓、酒店、批發(fā)市場等。而狹義的商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)服務的物業(yè)形式，主要有零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)，它們在開發(fā)模式、經營模式和功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓、酒店等物業(yè)類型。所以說，商業(yè)物業(yè)包括各類商場、購物中心、購物廣場及各種專業(yè)性的市場等，其中，集商業(yè)購物、餐飲、娛樂、金融等各種服務功能于一體的大型商場物業(yè)也稱公共性的商業(yè)物業(yè)。

隨著我國經濟的快速發(fā)展，商業(yè)的現(xiàn)代化水平也在不斷提高，現(xiàn)在各大城市涌現(xiàn)了一大批商業(yè)物業(yè)。因此，對商業(yè)物業(yè)建設得是否合理化的要求也越來越高，對商業(yè)物業(yè)的布局、規(guī)模、功能、檔次等方面都要求更加合理，更加適合經濟發(fā)展的要求。受到城市進程加速的因素驅動，中國城市規(guī)模和建設面臨新的需求，未來幾年，預計商業(yè)地產投資規(guī)模將會進行一個放量擴展階段。伴隨著我國商業(yè)地產的蓬勃發(fā)展，我國商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展空間巨大。

通過對商業(yè)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析，伴隨我國房地產市場快速發(fā)展，商業(yè)地產投資建設規(guī)模也不斷擴大。尤其是2009年以后，商業(yè)地產投資增速遠遠超過住宅投資增速，存量規(guī)模迅速擴大。從開發(fā)投資看，2009-2014年，全國辦公樓年開發(fā)投資額從1377億元提高至5641億元，年均增長率達到26.5%，商業(yè)營業(yè)用房年開發(fā)投資額從4181億元提高至14346億元，年均增長率為22.8%，而同期住宅開發(fā)投資的年均增長率為16.6%。

從供應規(guī)?？?，2009-2014年，全國辦公樓年施工面積從9985萬平方米增長到29928萬平方米，年均增長率為20.1%;2017年1-10月全國辦公樓新開工施工面積進行監(jiān)測統(tǒng)計顯示：2017年1-10月全國辦公樓新開工施工面積(累計值)為4943.41萬平方米，累計增長-9.1%。2017年1-12月全國辦公樓銷售面積進行監(jiān)測統(tǒng)計顯示：2017年1-12月全國辦公樓銷售面積(累計值)為4756.21萬平方米，累計增長24.3%。

圖表：2017年全國辦公樓銷售面積

數(shù)據(jù)來源：中研普華產業(yè)研究院

圖表：2017年1-12月全國辦公樓銷售面積統(tǒng)計分析圖

數(shù)據(jù)來源：中研普華產業(yè)研究院

2009-2014年，商業(yè)營業(yè)用房年施工面積從34440萬平方米增長到94320萬平方米，年均增長率達18.3%，而同期住宅施工面積年均增長率為12.7%。商業(yè)地產供應量的快速增長，導致部分地區(qū)出現(xiàn)階段性供大于求、競爭加劇的狀況。

2018年2月全國商業(yè)營業(yè)用房新開工施工面積進行監(jiān)測統(tǒng)計顯示：2018年2月全國商業(yè)營業(yè)用房新開工施工面積(累計值)為1820.75萬平方米，累計增長-15.8%。

圖表：2018年2月全國商業(yè)營業(yè)用房新開工施工面積累計值

數(shù)據(jù)來源：中研普華產業(yè)研究院

欲了解關于中國商業(yè)物業(yè)行業(yè)具體詳情可以點擊查看中研普華研究報告《2020年版商業(yè)物業(yè)項目融資商業(yè)計劃書》。

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