首爾公寓樓價(jià)格漲了近6成 2020房地產(chǎn)投資市場投資機(jī)會(huì)分析

• 2020年11月10日 HuangJiang來源：互聯(lián)網(wǎng) 212 5
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9月首爾公寓樓平均價(jià)格首次突破10億韓元，約合人民幣584萬元，是韓國有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來最高紀(jì)錄，較兩年前增長近三成。同時(shí)，中低端公寓價(jià)格同期也增長近四成，增速是高端公寓的兩倍，大幅增加了工薪族的買房負(fù)擔(dān)。

首爾公寓樓價(jià)格漲了近6成。近年來，韓國政府頻頻頒布房地產(chǎn)新政來抑制房價(jià)，但是房價(jià)卻不降反漲，引發(fā)韓國民眾恐慌性購房潮。上周，韓國京畿道果川市一處擁有1000多套房的公寓樓盤預(yù)售時(shí)吸引了約47萬韓國民眾前來搶購，平均競爭比例約500:1，熱門戶型最高競爭比例甚至達(dá)到1800:1。據(jù)悉，近年來，首爾房地產(chǎn)市場一直供不應(yīng)求，首爾公寓樓價(jià)格同期大幅上漲近60%。

根據(jù)中研普華《2020-2025年房地產(chǎn)投資市場投資機(jī)會(huì)及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評(píng)估報(bào)告》分析：

首爾公寓樓平均價(jià)格首次突破10億韓元

9月首爾公寓樓平均價(jià)格首次突破10億韓元，約合人民幣584萬元，是韓國有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來最高紀(jì)錄，較兩年前增長近三成。同時(shí)，中低端公寓價(jià)格同期也增長近四成，增速是高端公寓的兩倍，大幅增加了工薪族的買房負(fù)擔(dān)。

另一方面，近年來韓國工薪階層工資漲幅僅為3.3%，遠(yuǎn)不及房價(jià)增速，這也進(jìn)一步加劇了韓國民眾對(duì)實(shí)現(xiàn)居住穩(wěn)定的擔(dān)憂。

近三年，韓國累計(jì)頒布23項(xiàng)房產(chǎn)新政，政策高壓下，首爾公寓樓價(jià)格卻大幅上漲52%，是世界上最快的增長速度。新冠疫情之后，首爾更是掀起了“恐慌性購房潮”。

韓國國土交通部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，7月韓國房產(chǎn)交易量達(dá)14.1萬套，較去年同期大幅增長110%。今年1-7月累計(jì)交易量高達(dá)76.2萬套，較去年同期近乎翻倍。月度交易量和累計(jì)交易量雙雙創(chuàng)下有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來的最高水平?！　?月，韓國首爾市內(nèi)一處預(yù)售110套房的高層公寓樓盤，吸引了37400多人前來預(yù)購，競爭比例高達(dá)340:1，刷新了首爾市樓盤預(yù)售史上最高紀(jì)錄。

在首爾房價(jià)“爆炸”現(xiàn)象中，“近三年”這個(gè)時(shí)間，非常值得注意。文在寅擔(dān)任韓國總統(tǒng)的時(shí)間，恰好是三年半。

具體來看，文在寅就任總統(tǒng)時(shí)，首都首爾住宅的中位數(shù)價(jià)格只有6億韓元(約合人民幣349萬元)，三年時(shí)間暴漲50%以上，達(dá)到9.25億韓元。盡管文在寅一再表示很有“決心”控房價(jià)，但顯然收效甚微。

恐慌性購房潮不減，韓國民眾怨聲四起。短短時(shí)間內(nèi)，文在寅的民眾支持率從71%懸崖式下滑至38%。

就全球范圍而言，對(duì)普通民眾來說，股市、樓市，是最常見的兩種投資渠道。在絕大多數(shù)國家，相比樓市的資金門檻，股市顯然是更普羅大眾、老少皆宜的投資選擇。然而，在韓國，卻反了過來。

韓國股市的痛點(diǎn)，至今仍未解決：財(cái)閥集團(tuán)在整個(gè)市場中所占的份額過多。截至2020年3月，僅三星電子就幾乎占了整個(gè)韓國綜合股價(jià)指數(shù)市值的34%。由此衍伸而來的公司操縱股價(jià)等問題層出不窮，韓國民眾對(duì)股市的信心十分薄弱。

樓市，成為了韓國民眾最后一個(gè)選擇。

而首爾樓市誠不欺韓國民眾，從上世紀(jì)80年代開始，首爾樓市就開啟了“傳奇回報(bào)”的神話。1977年，一套位于江南區(qū)中心，狎鷗亭的1000平方英尺的公寓約為14000美元;到了2020年，同一套公寓的價(jià)值已經(jīng)超過200萬美元;其凈回報(bào)率為14286%!在43年間的年化回報(bào)率為330%。

2019年數(shù)據(jù)顯示，有超過85%韓國家庭財(cái)富中包含非金融資產(chǎn)，主要就是房地產(chǎn)。而相比之下，截至2016年，美國家庭財(cái)富中只有35%屬于非金融資產(chǎn);日本這一比例也只有43%。

想了解更詳實(shí)的房地產(chǎn)投資行業(yè)分析請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華出版的《2020-2025年房地產(chǎn)投資市場投資機(jī)會(huì)及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評(píng)估報(bào)告》

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