2021全年商品住房?jī)r(jià)格同比增幅5% 房企數(shù)量預(yù)計(jì)突破10萬(wàn)大關(guān)

• 2020年12月22日 HuangJiang來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 955 60
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報(bào)告指出，住房市場(chǎng)恢復(fù)基本符合預(yù)期，2020年1～11月，全國(guó)住宅和商品房累計(jì)銷售面積皆超過(guò)2019年的同期水平。

12月21日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在京召開(kāi)。此次會(huì)議落實(shí)了近期中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，同時(shí)提出了2021年房地產(chǎn)8項(xiàng)重點(diǎn)工作。相關(guān)工作精神，對(duì)于我們研究房地產(chǎn)政策等有積極的作用，具有非常好的導(dǎo)向。

同時(shí)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》指出，從總體上看，預(yù)計(jì)2021全年商品住房?jī)r(jià)格同比增幅可能在5%左右，商品住房銷售面積同比增幅可能將保持正增長(zhǎng)并再創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速將會(huì)有所下降，持續(xù)保持在7%左右。

炒房還沒(méi)有被完全控制

自2020年1月新冠疫情爆發(fā)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大沖擊。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度全國(guó)商品住宅銷售面積降幅明顯。其中，2020年2月商品住宅銷售面積累計(jì)同比降幅高達(dá)39.2%，達(dá)到自2003年以來(lái)的最大降幅。但隨著疫情的控制與緩解，購(gòu)房需求在政策預(yù)期引導(dǎo)下逐步釋放。2020年10月商品住宅銷售面積累計(jì)同比增長(zhǎng)0.8%，回歸去年同期持平水位。

從新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅來(lái)看，2019年第四季度至2020年第三季度，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅持續(xù)緩慢回落，2020年10月新建商品價(jià)格指數(shù)同比增幅為4.2%，為2016年第二季度以來(lái)最低。

報(bào)告指出，2020年11月313個(gè)城市中，房?jī)r(jià)同比上升的城市有228個(gè)，其中以東莞市為首，房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)率高達(dá)40.9%。綜合來(lái)看，雖然受疫情沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交規(guī)模減少，但隨著后疫情時(shí)代經(jīng)濟(jì)環(huán)境的穩(wěn)中向好，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)恢復(fù)，但市場(chǎng)觀望情緒仍十分濃厚。

另一方面，報(bào)告認(rèn)為炒房還沒(méi)有被完全控制。

2020年1～10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)5.5%，比前9個(gè)月提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人按揭貸款與定金及預(yù)收款同比恢復(fù)幅度出現(xiàn)差異。此前兩項(xiàng)指標(biāo)變動(dòng)幾乎同步，但1～5月的前者同比增長(zhǎng)-0.9%，后者同比增長(zhǎng)-13%，1～10月個(gè)人按揭貸款同比增速為9.8%定金及預(yù)收款同比增速為4.3%，這反映投資需求占比增加和杠桿購(gòu)房比例擴(kuò)大，一些城市出現(xiàn)各種貸款炒房現(xiàn)象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年11月，全國(guó)70個(gè)大中城市中有44個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，高于10月份的39個(gè)。

商品房在中國(guó)興起于80年代，它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。

大城市住房供需矛盾比較突出

報(bào)告指出，住房市場(chǎng)恢復(fù)基本符合預(yù)期，2020年1～11月，全國(guó)住宅和商品房累計(jì)銷售面積皆超過(guò)2019年的同期水平。

但是，住房與人口分布的錯(cuò)配在加劇。報(bào)告表示，從2003年到2018年，城市新增人口的92.22%集中于城市群和都市圈，但2002年到2017年房地產(chǎn)銷售僅69.62%在都市圈和城市群區(qū)域。

這反映出住房和人口分布存在錯(cuò)配。一些非熱點(diǎn)城市、非城市群非都市圈內(nèi)的中小城市，由于不在調(diào)控視線的直接范圍內(nèi)或重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象內(nèi)，過(guò)去兩年出現(xiàn)樓市過(guò)熱。在當(dāng)前疫情沖擊、經(jīng)濟(jì)放緩、需求下降的情況下，空置和庫(kù)存開(kāi)始暴露，隨著人口從農(nóng)村和非都市圈向都市圈城市群轉(zhuǎn)移，這一錯(cuò)配將加劇。大城市住房供需矛盾和住房問(wèn)題依然比較突出。

報(bào)告指出，樓市風(fēng)險(xiǎn)總體仍比較大。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2018年居民家庭債務(wù)收入比增至86.9%，2019年174家房企加權(quán)平均凈負(fù)債率達(dá)到歷史最高值91.37%。這些指標(biāo)都明顯高出合理區(qū)間，而且局部地區(qū)和城市或更加嚴(yán)重，樓市仍是經(jīng)濟(jì)金融的重要風(fēng)險(xiǎn)源。

房企數(shù)量預(yù)計(jì)突破10萬(wàn)大關(guān)

在疫情的背景下，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量仍舊保持著增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)將突破10萬(wàn)大關(guān)。

2000年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人數(shù)總體保持穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)。報(bào)告表示，2019年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總計(jì)9.95萬(wàn)個(gè)，從業(yè)人員接近294萬(wàn)。2020年前三季度我國(guó)共新增房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)超過(guò)30萬(wàn)家，較2019年同期相比增漲11.91%，合理估計(jì)2020年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量可突破10萬(wàn)個(gè)。

此外，近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)整理項(xiàng)目合作情況增多。報(bào)告指出，至2019年TOP100房企僅有5家沒(méi)有參與合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，權(quán)益銷售金額占比在70%以下的房企急劇增加，2019年已達(dá)33家，且在2020年延續(xù)了增長(zhǎng)趨勢(shì)。

這說(shuō)明在當(dāng)前房企融資環(huán)境收緊、資金緊張、拿地難度和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)不斷加大的市場(chǎng)背景下，房企合作開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)已經(jīng)基本形成。

住建部發(fā)房地產(chǎn)新政

12月21日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在京召開(kāi)。此次會(huì)議落實(shí)了近期中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，同時(shí)提出了2021年房地產(chǎn)8項(xiàng)重點(diǎn)工作。相關(guān)工作精神，對(duì)于我們研究房地產(chǎn)政策等有積極的作用，具有非常好的導(dǎo)向。

此次政策明確，全力實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。政策明確，實(shí)施城市生態(tài)修復(fù)功能完善工程，提升人居環(huán)境質(zhì)量。強(qiáng)化歷史文化保護(hù)，塑造城市風(fēng)貌。全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，加快建設(shè)完整居住社區(qū)，推動(dòng)物業(yè)企業(yè)大力發(fā)展線上線下服務(wù)業(yè)。這里實(shí)際上提及了城市更新的重要領(lǐng)域，包括城市生態(tài)修復(fù)、歷史風(fēng)貌區(qū)保護(hù)、老舊小區(qū)以及物業(yè)服務(wù)等內(nèi)容。實(shí)際上對(duì)于此類城市更新的概念，后續(xù)預(yù)計(jì)還是有各類新的機(jī)會(huì)。尤其是老舊小區(qū)改造和物業(yè)服務(wù)導(dǎo)入，會(huì)是一個(gè)較大的亮點(diǎn)。

此次政策明確，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，強(qiáng)化城市主體責(zé)任，完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動(dòng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場(chǎng)監(jiān)管等機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。實(shí)際上這里提及的機(jī)制的五個(gè)內(nèi)容，即“政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動(dòng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場(chǎng)監(jiān)管”，這個(gè)表述就把調(diào)控的事前和事后、市場(chǎng)化和行政化的手段等進(jìn)行了結(jié)合，具有積極的作用。后續(xù)預(yù)計(jì)長(zhǎng)效機(jī)制方面，四大價(jià)格監(jiān)管體系會(huì)形成，包括一手房?jī)r(jià)格體系、二手房?jī)r(jià)格體系、租賃市場(chǎng)價(jià)格體系和地價(jià)監(jiān)管體系會(huì)形成，具有積極的作用。

此次政策明確，大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問(wèn)題。加強(qiáng)住房市場(chǎng)體系和住房保障體系建設(shè)，加快補(bǔ)齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問(wèn)題。加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。擴(kuò)大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加快培育專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為。

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  2021-2026年中國(guó)商品房行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報(bào)告

  商品房在中國(guó)興起于80年代，它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、...

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